大佬齐聚三亚从供给侧优化 窥探房地产行业发展趋势

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

　  钟伟：房地产的一个回顾 三个背景 八个趋势

　　演讲开始，钟伟就房地产行业进行了简单的回顾，中国房地产的趋势可以概括成什么？钟伟概括成：3年涨，5年平，10年落。为什么未来三、四年房地产市场仍然是比较好？原因在于去库存远远没有结束。市场的总体是好的，结构也呈现回落。中国房地产市场销售比较热，投资冰冷，一、二线城市比较热，三、四线城市非住宅不太好。

　　去年值得注意3个新的变化，一个是互联网思维的冲击，第二个是一二手房联动冲击，第三个是海外机遇。重要的不是商业模式，重要的是你有什么实现商业模式接地气的技术手段？如果不能把商业模式改造成可以接地气、强有力的技术支撑的盈利模式是不行的。互联网已经过了估值取胜的时代，因此互联网企业说估值很好，目前不盈利仅仅是战略性亏损的企业没有前途。再来看理解房地产的三个背景：负利率来了。

　　第一，复苏疲弱，贫富悬殊。马克斯说“任何经济危机都是生产力对劳动者购买力的相对过剩的危机”，而次贷危机以来，全球经济增长疲弱；贫富悬殊是英国脱欧和特朗普现象的根源，精英在关注互联网，金融人工智能；穷人在关心小时候最低工资养老保障和住房。

　　第二，货币放水，负利率蔓延。钱印得越来越多，8年的时间，我们印出了100万亿。这带来贫穷感和焦虑感，奢侈消费全球退潮，零利率之后还有负利率，通缩悲观中拯救欠钱者的尝试。以前不敢加杠杆，现在应该加杠杆，因为钱不值钱，以前一旦去海外借钱有外地的负债，现在不行了。

　　第三，资产泡沫化，楼市热闹。中国股市债市波动巨大，楼市回升较全球更迟，地产泡沫或地产金融泡沫是全球性的。中国北上广深也好，或者是四大二线城市也好，房价的上涨在国际范围内，并不受关注。

　　八个趋势：市场如何走，我们如何做？

　　首先，中国不会跌入陷阱，楼市也不会崩盘。楼市最有可能软着陆，楼市去库存本身，没有区产能的痛苦，房地产行业的资金汇报和安全性还是最好的。

　　其次，楼市在抵御通缩，也有可能抵御通胀。让收入增长战胜债务增长，过去四年弱增长和通缩阴影，全球房价迅疾上升，未来若经济回升和通胀是能够抵御的。

　　第三，库存去化艰难，涉房政策不会冒险。去库存是既定方略，库存去化可能需要3-4年，且区域严重分化，让我们暂时忘记不现实的房产税，同时考虑交易环节税费、个税、遗产税。

　　第四，货币环境喜忧参半，更低利率难免。M2增速10%是大考，中国央行以数量宽松为辅，低利率为主，人民币名义汇率走上波动中的环贬值之路，低利率利于楼市，贬值+M2增速于楼市。中国经济规模只有美国的一半，但是我们的货币发行率是美国的两倍。

　　第五，高价地频现。先看去化后看地，次贷危机前后中国房企引领的高价地现象穷迥然不同，目前高价地可能只是小、短、散，快的表现繁荣，同时有政府保障和去化保障的高价地才可靠。

　　第六，莫学万科关注万达，认真研习链家。不要被我过去的成功搬到，万科现象属于过去，万达进化未停滞。

　　第七，贫富分化鸿沟越深，楼市上涨越险。北长广深的年轻人，谁能够挣或者存15-30万块钱？收入分配本身限制房地产价格的上涨，而房地产价格的上涨一定会加深这个行业的矛盾。

　　第八，楼市海淘风潮难挡，套利套汇避险。我们应该静下心想，增加海外的开发可能性，或者是海外物业持有的可能性，如果能够看到人民币越来越低的利率是大趋势，能够看到人民币贬值是不可避免的趋势的话，需要考虑安全性。这也是否定房地产行业的多元化，所以地产行业会越来越分化和精彩。

　　钟伟表示中国所面临的3个背景和8个趋势，决定了我们需要把地球抱回家，看一看地球，用全球眼光进行再配制。在过去4年，中国房地产市场并不是全球最快的时候，而在未来也同样不是。