大佬齐聚三亚从供给侧优化 窥探房地产行业发展趋势

　　博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会于7月20日—23日在海南三亚海棠湾喜来登酒店举行，论坛为期四天。本届论坛年会以“房地产的想象力：供给侧优化与结构性平衡”为主题，探讨方向涉及宏观经济解读、行业形势分析、房地产采购供应链、智慧城市开发等领域，供给侧改革、去库存、互联网+等热门话题均涵盖其中。本次论坛旨在寻找房地产与社会要素之间的最优连接，探索大环境下房地产的想象力，为中国房地产持续健康发展寻找新动力。

　　继昨日包括住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌、中国城市科学研究会首席科学家万碧玉在内的业内专家人士就“微城市·慧生活：解构城市运营创新模式”与“房地产采购供应链管理创新”论题各抒己见后，7月22日由复旦大学国际关系与公共事务学院教授、《最强大脑》节目主持人蒋昌建主持，全联房地产商会创会会长聂梅生，首开集团党委书记、董事长、总经理潘利群，全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康，旭辉集团总裁林峰，经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟，阳光100集团常务副总裁范小冲，新城控股集团高级副总裁欧阳捷等出席论坛会议并对今日“宏观经济与地产行业发展趋势”主题做了精彩演讲。

复旦大学国际关系与公共事务学院教授、《最强大脑》节目主持人蒋昌建

博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会现场

　　在演讲开始前，南方报业传媒集团副总编辑、21世纪报系党委书记王义军，全联房地产商会秘书长钟彬致开幕辞。随后业内专家人士纷纷发表演讲，分享观点进行交流。

全联房地产商会创会会长聂梅生

　　聂梅生：房地产改革需从土地供给侧、房地产投融资体制、房地产税费着手

　　关于房地产的供给侧改革，众说纷纭。普遍认为有三个方面，聂梅生表示房地产供给侧改革如果脱离了这三个方面，则谈不上改革。

　　第一个，土地供给侧改革，政府提出积极推动同地、同权、同价农地入世。

　　第二个，房地产投融资体制改革，加拿大直接融资比例，建立各地房地产投资资金。

　　第三个，房地产税费改革，针对企业是土地出让金与税费并轨规范化纳税。

　　我国住宅建设用地就其他国家而言是低的，我国在建设用地当中，住宅用地过低，导致地价飙升。在2015年，8.7万亿商品房销售额的分解，企业所得税8%，开发商是30%-40%，如果现在所有的改革或者是供给侧改革，全部是冲着上面的30%-40%，压不下来的话，房价肯定会上去。从这个比例可知，房地产依然是最主要的经济增长，已经政府的60%-70%是来源于它。此情况下要平衡地方的产能收支。

　　金融方面，聂梅生认为和M1有关，M1与房价呈高度正相关。唯一能够和M1相当的就是房子，房子的背后是土地，为什么全国地价飙升？也是和这些有关系，没有一个国家的M1房价这么高的正相关。从中央和国务院来讲非常关注的事情，就是民间固定资产投资和全国固定资产投资增速。

　　房地产创新业态是什么？养老产业现在是创新，主要是两个新型业态，一个是融入互联网+，通过大数据支撑下的多电突破和O2O线上线下互动的营销渠道；一个是融入金融创新，可以双层众筹，资本市场融资、运营、退出，双基金支持。

首开集团党委书记、董事长、总经理潘利群

　　潘利群：认识供给侧改革 再审视供给侧改革 继而完成“镀金”

　　2015年全国商品房均价再创新高。今年上半年，全国房价又上了新台阶，这超过了行业内外人士的预期。最近几年来，无论房价的涨跌，市场上总有悲观的声音，悲观主要源于对中国持续增长的担忧，包括劳动力供给减少，投资违约度下降，技术创新乏力，国际市场萎缩等等。这些支撑过去高增长的动力，正在减弱。但是房地产行业的实际境况如何？它的动力源泉在哪里？供给侧改革提供了较好的分析角度。潘利群从走进供给侧，再审视供给侧改革，最后谈供给侧改革的目标展开演讲。

　　第一个方面，走进供给侧，过去二、三十年中国房地产一直上坡，尤其是近些年走坡上行。有人说崩盘，对于我国而言，之所以悲哀，是因为因循了日本的经验，比如制造业外迁，人口增长缓慢，老龄化快速提升，可是两者问题的深度大不相同。过去中国房地产的繁荣是中国经济快速发展的成果，如今中国房地产市场告别了暴利，维持了健康的发展。中国现在的发展主题就是供给侧改变，如果大家拿不出更好的策略，就应当对这场改革充满期待。谈论供给侧改革，首先要从供给说起，说到供给就不能忽略需求，需求管理是目标导向，是为了实现经济社会指标需要调动多少资源，强调量的增大，供给管理是问题导向，是在完成社会经济指标困难、资源配置失衡时，如何使用资源效率，重在质的提升。

　　第二个方面，审视供给侧改革，不能孤立认识每一场改革，当下改革的大局是我们不能忽视的任务。

　　首先是文化，文化是供给侧改革的精髓，我们不是缺少文化，而是没有把文化放在应有的位置。其次是科技，科技是供给侧改革的根基，科技实力是经济实力的重要保障，房地产企业要在竞争格局里面找准定位，赢得市场，供给侧改革是很好的机遇，这也是行业转型的时期。

　　潘利群对行业现状做了判断：土地价格高，开发成本居高不下；城市与行业集中度越来越高；城市建筑总量较大，总体平衡，结构不均衡。基于这些判断，才能够明确供给侧改革的着力点。

　　第一，中国房地产市场逐渐进入二手房主导时代。中国重点城市新旧成交比在1：1：4之间；发达国家普通维持在1：8：10之间。

　　第二，中国居民收入差距较大。中国城镇人口收入前20%是后20%的6倍，全国总人口前20%收入是后20%的19倍。如果保障房问题不解决，2亿农民工就很难进城。

　　第三，中国人居改善的需求是持续的、长久的。以美国、日本的住宅市场为参照，中国房地产市场的实质性成长空间依然很大。

　　第四，中国住房总量巨大，区域结构性过剩与有效供给不足并存。中国城镇总体套户比处于1：1的平衡状态，区域之间以及城市不同区位之间不平衡。

　　第五，解决“城市病”问题，中国将迎来新一期建设热潮。每年投资超过万亿的国家工程包括智慧城市、海绵城市、轨道交通、控制水土壤治理等。

　　第六，中国城市边界已经接近极限。中国人均建设用地130平米，高于发达国家84平米与世界平均水平83平米。

　　这些现象都被行业现有的发展模式和指导思想提出了挑战。

　　第三方面，“镀金时代”。首先，供给侧改革的第一步是合作。行业不断扩展合作的领域，与各类金融机构携手创新，广泛涉足各个行业。物业管理、商业运营、养老服务、协作办公等等领域和其他的企业进行合作，我们相信合作与最大相比最大的特征是出发联盟。未来面对高投入、高风险，我们主张共享、互相成就的原则。其次，中国城市需要新的发展模式，哪个城市掌握模式，哪个城市就掌握未来。最后房地产行业的顶层设计，城市管理。提高经济结构、多样性水平，同时确保核心城市的用地需求。如果房地产行业本身是金，供给侧改革就是造金的工艺。在现时代，中国房地产市场的新趋势是向好的，这需要企业怀着情怀和责任心与城市同呼吸，以城市的复兴为己任。

全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康

　　贾康：供给侧结构性改革虽存在不确定性 但房地产业前景明朗

　　在治国理政核心概念是“四个全面”的战略布局的背景下。年度指标表现是一降再降，现在的目标只有6.5%-7%。贾康表示在这个情况之下，“经济新常态”是有3个关键词：中高速；结构调整；创新驱动。而“三期加一期”是经济增速换档期；结构调整阵痛期；前期刺激政策消化期；加改革在深水区攻坚克难的推进期。

　　目前，中央强调引领新常态要抓矛盾的主要方面和作为第一动力的“创新发展”：供给侧结构性改革，但是不确定性仍很明显。贾康表示企业需要向前看，需按新常态完成探底、需稳于中高速增长平台来理解“L”型。可以利用品牌效应扩大规模。谈起房地产业，贾康的基本看法是，在中国真实的城镇化率是40%左右 ，房地产业总体来说是景气回升，表现中国经济存在巨大的发展空间。如果从一线城市带动，迅速蔓延到二线城市的升温。在经济总体下行过程中，房地产业可能在走在各个行业比较靠前的位置上，它的希望线也看得越来越清楚，而房地产业比较明显的回升是在工业化、城镇化、市场化、信息化上。

　　贾康希望在改革开放过程中，总体来说是共赢，是创新发展。他强调必须注重民营企业总体的方向感，要做好相关的工作，把方向感清晰化，而种种相关的纠结，需要得到实际工作中的发展效率对冲，需要有长远战略进行信息化，全面改革。

　　虽然有种种技术上的考虑和阶段行的考虑，但是长远的大方向感，中国一定要进入现代社会，而现代社会一定有与房地产发展的制度挑战，这个过程中，如果立法能够完成，首先推出实际的税法，以及执行相关的改革。房地产事业的发展，在中国是可以考虑先有地法以后，区别于区域形成供给侧改革的理性方案。

旭辉集团总裁林峰

　　林峰：对房地产行业充满信心 短期是不会发生根本的变化

　　林峰就经常遇到的两个问题进行阐述：第一个问题，是对房地产未来的困惑；第二个问题是对地价和房价什么看法。他认为一个是大趋势的问题，一个是小周期的问题。依旧对房地产行业充满信心，虽不知道它什么时候会有变化，但是从它诞生以后，这就是人类的基本需求，这个行业始终会存在。按照历史的规律和经济的规律，会有所波动，但是仍然是非常大的市场，这个市场短期是不会发生根本的变化。

　　林峰表示目前行业的集中度越来越高，以后百强企业可能是四、五十。这些意味着专业的价值会越来越凸显。原来只要钱，只要拿到地，无论如何盖都能够卖得掉，但是现在需要更精细的管理和更专业的团队，来应对需求提高的市场。在需求提高的市场，这方面的马太效应会越来越强，马太效应是近几年在金融的撬动下越来越显现的现象。

　　至于地价和房价的问题。林峰认为拍地的话，不用看底价、也不用看增值幅度多少，因为有的政府会把底价放很低，也有的政府把底价放很高，特别是强二线城市，价格翻倍，但是到弱二线城市，周边均价在1.1万，成交楼盘价是1.25万。这些拿地的高价地，不断刷新我们的心理承受能力。M1的系数，去年7月份，增速是6.6，今年6月份，M1的增速是24.6%，增加了4倍。这种增数来看，房地产和土地不涨价是很困难的，因为中央开闸放水，希望水能够灌溉千亩良田，可是水聚集在洼地，房地产行业以及房地产行业的某些城市承载了低洼，或许是货币惹的祸。

　　但是不管高价地如何，只要本着对规律的敬畏，所有的东西都不能快速增长，同时还能够持续保持增速。买房要知道自己的需求和地点，如果在成熟的地点和区域买自用房，仍然可以买，但是如果是投资的话，需要再考虑。

　　供给侧改革方面，林峰认为最核心的是如何解决土地资源错配的问题。土地为什么一直上涨？多少与供给侧改革的垄断有关系。政府仍然可以用建设的制度，统一一个平台，所有土地的平台，确保政府在这方面的收入通过量大来解决。反过来，地价高的时候，出台一下垄断机制，进一步的减少了土地的供给。

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

　  钟伟：房地产的一个回顾 三个背景 八个趋势

　　演讲开始，钟伟就房地产行业进行了简单的回顾，中国房地产的趋势可以概括成什么？钟伟概括成：3年涨，5年平，10年落。为什么未来三、四年房地产市场仍然是比较好？原因在于去库存远远没有结束。市场的总体是好的，结构也呈现回落。中国房地产市场销售比较热，投资冰冷，一、二线城市比较热，三、四线城市非住宅不太好。

　　去年值得注意3个新的变化，一个是互联网思维的冲击，第二个是一二手房联动冲击，第三个是海外机遇。重要的不是商业模式，重要的是你有什么实现商业模式接地气的技术手段？如果不能把商业模式改造成可以接地气、强有力的技术支撑的盈利模式是不行的。互联网已经过了估值取胜的时代，因此互联网企业说估值很好，目前不盈利仅仅是战略性亏损的企业没有前途。再来看理解房地产的三个背景：负利率来了。

　　第一，复苏疲弱，贫富悬殊。马克斯说“任何经济危机都是生产力对劳动者购买力的相对过剩的危机”，而次贷危机以来，全球经济增长疲弱；贫富悬殊是英国脱欧和特朗普现象的根源，精英在关注互联网，金融人工智能；穷人在关心小时候最低工资养老保障和住房。

　　第二，货币放水，负利率蔓延。钱印得越来越多，8年的时间，我们印出了100万亿。这带来贫穷感和焦虑感，奢侈消费全球退潮，零利率之后还有负利率，通缩悲观中拯救欠钱者的尝试。以前不敢加杠杆，现在应该加杠杆，因为钱不值钱，以前一旦去海外借钱有外地的负债，现在不行了。

　　第三，资产泡沫化，楼市热闹。中国股市债市波动巨大，楼市回升较全球更迟，地产泡沫或地产金融泡沫是全球性的。中国北上广深也好，或者是四大二线城市也好，房价的上涨在国际范围内，并不受关注。

　　八个趋势：市场如何走，我们如何做？

　　首先，中国不会跌入陷阱，楼市也不会崩盘。楼市最有可能软着陆，楼市去库存本身，没有区产能的痛苦，房地产行业的资金汇报和安全性还是最好的。

　　其次，楼市在抵御通缩，也有可能抵御通胀。让收入增长战胜债务增长，过去四年弱增长和通缩阴影，全球房价迅疾上升，未来若经济回升和通胀是能够抵御的。

　　第三，库存去化艰难，涉房政策不会冒险。去库存是既定方略，库存去化可能需要3-4年，且区域严重分化，让我们暂时忘记不现实的房产税，同时考虑交易环节税费、个税、遗产税。

　　第四，货币环境喜忧参半，更低利率难免。M2增速10%是大考，中国央行以数量宽松为辅，低利率为主，人民币名义汇率走上波动中的环贬值之路，低利率利于楼市，贬值+M2增速于楼市。中国经济规模只有美国的一半，但是我们的货币发行率是美国的两倍。

　　第五，高价地频现。先看去化后看地，次贷危机前后中国房企引领的高价地现象穷迥然不同，目前高价地可能只是小、短、散，快的表现繁荣，同时有政府保障和去化保障的高价地才可靠。

　　第六，莫学万科关注万达，认真研习链家。不要被我过去的成功搬到，万科现象属于过去，万达进化未停滞。

　　第七，贫富分化鸿沟越深，楼市上涨越险。北长广深的年轻人，谁能够挣或者存15-30万块钱？收入分配本身限制房地产价格的上涨，而房地产价格的上涨一定会加深这个行业的矛盾。

　　第八，楼市海淘风潮难挡，套利套汇避险。我们应该静下心想，增加海外的开发可能性，或者是海外物业持有的可能性，如果能够看到人民币越来越低的利率是大趋势，能够看到人民币贬值是不可避免的趋势的话，需要考虑安全性。这也是否定房地产行业的多元化，所以地产行业会越来越分化和精彩。

　　钟伟表示中国所面临的3个背景和8个趋势，决定了我们需要把地球抱回家，看一看地球，用全球眼光进行再配制。在过去4年，中国房地产市场并不是全球最快的时候，而在未来也同样不是。

阳光100集团常务副总裁范小冲

　　范小冲：中国未来的房地产 只要有人就有市场

　　面对快速上涨房价和越来越健康的市场，仍然有许多人担忧房产泡沫。因为现在产能过剩，人口红利、城市化的红利、出口红利、中国经济、国际形势大的红利都在退去，中国经济也在下滑。这个泡沫是不是要崩盘了？

　　范小冲认为实际上，一线城市的房价还在快速上涨，央企和国企还批准拿地，而且还越来越贵。那房价是否会崩？其实，中国并不是像当年资本开放，比如日本、南美、东南亚所遇到的，美国一加息，美元一回流，资本退去，这个国家的房地产就崩掉，它是在资本管之下，实际上是流出去的。

　　目前房地产市场情况，中国不仅仅取决于房地产本身的市场，更多取决于国家的政策和金融环境。在此环境下，中国还有机会，房地产至少还有3-5年，甚至是更长的时间，有泡沫控股，这是资本管制下政策红利，这个红利保护着房地产行业，我们还有机会完成转型，有机会进行我们的生存和发展。

　　中国城镇化，未来活力中心是街区。中国最早是人口大规模进入城市，有很多大规模的住宅开发，人口进入城市之后，迎来了城市的繁荣，所以有了很多建筑综合体。更多还是城市的物质需求，还是满足居住、生活的需求。当工业化后期，满足了基本居住和生活、购物之后，还会迎来更多满足人们交往和体验，以及文化上的需求。所以旅游地产、文创，非常活跃。

　　范小冲强调房地产供给侧改革，供给侧不是把过去的供应量、品质做得更高，供给侧针对的是城市化的发展，以及人未来的增值需求，这才是供给侧改革。改革需要针对的是人的服务，包括服务养老、服务公寓、成长性共享空间、文娱、精神等等。过去大家追求的是利润最大化，那是工业时代的价值标准，而未来，会走向开放、共享、利他。中国未来的房地产，只要有人，就有市场，随着中国梦的崛起，更符合这种开放、共享、利他。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷

　　欧阳捷：谁能拿到一二线的土地 谁就拥有未来的资本

　　演讲中，欧阳捷主要分享了从人地钱来看住宅市场未来的走势。他分3个方面进行演讲。

　　第一个是上半年住宅的市场走势。今年上半年的房地产市场非常的热闹，市场的热闹也导致了房价商家，全国房价上涨12%，三四线城市也同比上涨3.4%。房价上涨带来了两个问题。第一个问题是去库存陷入困境。房价上涨带来第二个问题，催生了热点城市高价地潮。高价地现象不仅仅是一二线城市。

　　越是大的城市，人口的红利效率越强大，而且这种趋势是全世界的趋势，全世界的大城市人口都在持续增长，全世界百万以上的人口也不断增长，因此这些城市的人口都是全世界的走向。大多数的人到了城市之后，会在这个城市留下，人和资本都留下来。而所以我们觉得未来决定城市的是流动的人口，这些人口才是未来维持城市房地产的生力军。但是有一个问题，城镇化的路是在农民的脚下，农民是否愿意进城，是一个核心点。

　　城镇化是漫长的，因为农民进城有3个痛点，第一个痛点是缺乏安家落户的资金；第二个是痛点是缺乏教育公平的机会；第三个是缺乏流动的社会保障；第四个是缺乏就业机会。然而国家政策是控制大城市边界，控制大城市人口，这时候导致了土地供应是不可能持续的。那涨价靠什么？第一个靠楼市政策去库存；第二个是靠货币政策宽资金；促使资产价格上涨，与其说是保证不动产的保值增值，不如说是看到了人民币的贬值。钱是不断流向一二线城市，谁能拿到一二线的土地，谁就拥有未来的资本。

　　欧阳捷认为目前人地钱出现了严重的错位，未来必须增加超大城市和特大城市的土地供应，打造都市圈快速网，实行都市圈社会服务一体化。由于房地产前期市场热闹透支了需求，去年同期低基数成就了今年上半年的高增长，价格上涨挡住了低购买力的客户，热点城市调控政策挤出了部分需求，以及货币宽松市场的影响。所以下半年的住宅市场走势是一、二线城市量稳定价上升，三、四线城市量减价稳。