大佬齐聚三亚从供给侧优化 窥探房地产行业发展趋势

首开集团党委书记、董事长、总经理潘利群

　　潘利群：认识供给侧改革 再审视供给侧改革 继而完成“镀金”

　　2015年全国商品房均价再创新高。今年上半年，全国房价又上了新台阶，这超过了行业内外人士的预期。最近几年来，无论房价的涨跌，市场上总有悲观的声音，悲观主要源于对中国持续增长的担忧，包括劳动力供给减少，投资违约度下降，技术创新乏力，国际市场萎缩等等。这些支撑过去高增长的动力，正在减弱。但是房地产行业的实际境况如何？它的动力源泉在哪里？供给侧改革提供了较好的分析角度。潘利群从走进供给侧，再审视供给侧改革，最后谈供给侧改革的目标展开演讲。

　　第一个方面，走进供给侧，过去二、三十年中国房地产一直上坡，尤其是近些年走坡上行。有人说崩盘，对于我国而言，之所以悲哀，是因为因循了日本的经验，比如制造业外迁，人口增长缓慢，老龄化快速提升，可是两者问题的深度大不相同。过去中国房地产的繁荣是中国经济快速发展的成果，如今中国房地产市场告别了暴利，维持了健康的发展。中国现在的发展主题就是供给侧改变，如果大家拿不出更好的策略，就应当对这场改革充满期待。谈论供给侧改革，首先要从供给说起，说到供给就不能忽略需求，需求管理是目标导向，是为了实现经济社会指标需要调动多少资源，强调量的增大，供给管理是问题导向，是在完成社会经济指标困难、资源配置失衡时，如何使用资源效率，重在质的提升。

　　第二个方面，审视供给侧改革，不能孤立认识每一场改革，当下改革的大局是我们不能忽视的任务。

　　首先是文化，文化是供给侧改革的精髓，我们不是缺少文化，而是没有把文化放在应有的位置。其次是科技，科技是供给侧改革的根基，科技实力是经济实力的重要保障，房地产企业要在竞争格局里面找准定位，赢得市场，供给侧改革是很好的机遇，这也是行业转型的时期。

　　潘利群对行业现状做了判断：土地价格高，开发成本居高不下；城市与行业集中度越来越高；城市建筑总量较大，总体平衡，结构不均衡。基于这些判断，才能够明确供给侧改革的着力点。

　　第一，中国房地产市场逐渐进入二手房主导时代。中国重点城市新旧成交比在1：1：4之间；发达国家普通维持在1：8：10之间。

　　第二，中国居民收入差距较大。中国城镇人口收入前20%是后20%的6倍，全国总人口前20%收入是后20%的19倍。如果保障房问题不解决，2亿农民工就很难进城。

　　第三，中国人居改善的需求是持续的、长久的。以美国、日本的住宅市场为参照，中国房地产市场的实质性成长空间依然很大。

　　第四，中国住房总量巨大，区域结构性过剩与有效供给不足并存。中国城镇总体套户比处于1：1的平衡状态，区域之间以及城市不同区位之间不平衡。

　　第五，解决“城市病”问题，中国将迎来新一期建设热潮。每年投资超过万亿的国家工程包括智慧城市、海绵城市、轨道交通、控制水土壤治理等。

　　第六，中国城市边界已经接近极限。中国人均建设用地130平米，高于发达国家84平米与世界平均水平83平米。

　　这些现象都被行业现有的发展模式和指导思想提出了挑战。

　　第三方面，“镀金时代”。首先，供给侧改革的第一步是合作。行业不断扩展合作的领域，与各类金融机构携手创新，广泛涉足各个行业。物业管理、商业运营、养老服务、协作办公等等领域和其他的企业进行合作，我们相信合作与最大相比最大的特征是出发联盟。未来面对高投入、高风险，我们主张共享、互相成就的原则。其次，中国城市需要新的发展模式，哪个城市掌握模式，哪个城市就掌握未来。最后房地产行业的顶层设计，城市管理。提高经济结构、多样性水平，同时确保核心城市的用地需求。如果房地产行业本身是金，供给侧改革就是造金的工艺。在现时代，中国房地产市场的新趋势是向好的，这需要企业怀着情怀和责任心与城市同呼吸，以城市的复兴为己任。