高善文：一二线城市房价因何飙升？为了孩子

　　这是从房地产市场的角度来看问题，从房地产看完问题以后，我们的感受是人口流动变化影响到房地产销售，影响到房地产开工。我们已经看到了，它也强烈地影响到房地产的价格。

　　三、人口因何而流动？

　　那么人口流动的原因是什么？

　　多数人很朴素的想法是，人口集中向这些城市流入，是因为这些城市有更好的就业机会，有更好的收入前景，更好的收入增长，所以人口向这些城市流动。

　　但是这种看法实际上是错误的。

　　我们再来看这两组城市的居民可支配收入。

　　我们看到的，同样是2011年或者2012年，它是一个明显的断点：在2011年之前从居民可支配的收入增速来讲，这两组城市基本上是一样的，甚至红线比蓝线要略高一些。但是在2012年以后，红线摔了下来，蓝线相对在上边。红线所代表居民可支配的收入，相对于蓝线明显变得更低。

　　换句话来讲，在人口相对集中流入的这些城市，实际上居民可支配收入增速一直是在恶化。

　　所以从这些观察来看，它支持了几个看法。第一个看法，若干断点同样出现在2011、2012年，小学生的断点，房地产销售和开工断点，包括房价、居民可支配收入的断点都是出现在2011年或2012年。

　　这样的断裂，说明不是因为收入机会吸引人口流入。如果是收入机会吸引人口流入，那么那些房价涨幅大的二线城市，居民可支配收入应该更高，而实际上我们看到的是更低。

　　那么一个重要的解释，是因为在经济以外的其他的因素，导致年轻人口集中向这些城市流入。

　　那么对这些城市来讲，因为大量的年轻人口在集中流入，所以劳动力市场变得更加具有竞争性。劳动力的供应在增加，导致居民收入增速的放缓。所以对进入城市的年轻人来讲，实际上从经济的角度来讲，相对而言生活质量是在恶化。一方面收入增速在变得更慢，另一方面房价在非常快速的上升。

　　那么为什么这些城市，年轻人还愿意进去呢？为什么在经济上没有非常明显的吸引力的条件下，大量的年轻人口，青壮年人口愿意流向这个城市呢？

　　四、中国城市化显著的选择性：“城市化”OR“都市化”？

　　我们在回答这个问题之前，来看一看在中国的版图上这是什么样的特点（见下图）。

　　在这张图上，我们用红色和蓝色标注的区域，就是青壮年人口集中流入的城市。其中：

　　1、  红线等于全国均值加2倍方差以上，换句话来讲这是一个随机事件的概率，小于5%；

　　2、  蓝色区域是全国水平加1-2倍方差之间，是随机事件的概率，相对也不大；

　　3、  其他没有标注的区域就是跟全国的平均水平差不多，或者说比全国的平均水平还明显的要更低。

　　我们从中国的地理版图来看。我们首先来看中国的东三省，从小学生角度来讲，是没有人口流入的，整个东三省是没有人口流入的。

　　我们在中国非常辽阔的西北地区，几乎也是没有人口流入的。实际上大家对这个结果的大部分应该不是非常的陌生，在中国非常广阔的西南地区，只有一个城市人口在加速流入，就是成都。其他的城市，它的人口流入都看不出来，在非常大的西北地区几乎没有，勉强有一个是西安，它也只是介于1倍到2倍方差之间。

　　在中国的长江以北，准确来说是淮河以北，人口集中流入的城市实际上只有3个：北京、天津和郑州。

　　其中郑州人口流入的速度比天津还大得多，郑州的房价涨幅也非常大。那么在中国东南沿海，大家不会奇怪的是广州和深圳有非常大的人口流入。在前面大家也已经看到，多多少少会有一些奇怪的是，厦门的人口流入速度非常高。

　　除了这些特点之外，在这张地理版图上最为突出的特点，我给他取了一个名字叫：中国长江中下游城市群的兴起。大量的人口，实际上比较密集和突出的流入到中国长江中下游的城市群。

　　在中国长江中下游不是非常大的版图和面积上，我们看到武汉、长沙、合肥、南京、杭州，包括上海的周边，这些城市彼此之间的地理距离非常的近，本来人口密度就非常的大，但在2012年以后人口流入在进一步加速。

　　这是在地理版图上看这个问题。在地理版图上看完这个问题后，回到我们刚才的主题，就是中国人口向城市的集中，开始向城市流动，中国城市化的加速最晚从2000年就开始了，这个现象实际上已经开始了非常长的时间。但从2000年到2012年，中国的城市化是没有选择性的，人口的流动性也是没有选择性的。人口向大城市去，向中小城市去，没有一个明显的选择性，大城市的扩张和中小城市的扩张速度，总体上是差不多的。