高善文：一二线城市房价因何飙升？为了孩子

　　对于中国二线城市合并起来看，在2015年年底的时候，实际上房价比2013年年底的高点明显的还是要低。

　　但是今年，特别是今年年初以来经历了一轮特别极速的上升，现在的房价指数总体上明显高于三年前的水平。

　　但是，这个结果在一线城市不是这样的。一线城市在2015年底的时候，房价就已经创出了历史新高。

　　在中国不同城市之间，在房价上涨的同时，分化是另外一个特别显著的特征。这种分化首先表现为一线城市的房价单兵突进。在今年以来，开始进一步突出的表现为二、三线城市之间房价开始出现非常大的分化。

　　如果我们用货币宽松的资金和投机的角度来解释它，一个绕不开的问题是：为什么在大量三线以及以下的这个城市，房价总体上来讲相对还是比较稳定的？

　　从三线及以下的城市，它的房地产市场在全国房地产市场的体量来看，它的体量在开工面积上占到80%。实际上现在的这个房价涨得非常快的城市，合在一起的话，房地产开工面积在全国占比只有20%，其中一线城市只有4%。如果把一线城市整个割掉，从宏观来讲对整个经济的影响并不是非常大。

　　但是今年以来有一部分二线城市涨得非常多，但是他在整个房地产市场的占比只有17%。不能说很大，但是在中国房地产市场占比达到80%的这个主流的部分，实际上房价的压力仍然很大，房地产市场仍然在非常缓慢的上涨，涨速比一般消费物价水平实际上还要低一些。

　　二、城市房价涨幅差异：以小学生为观察视角

　　对于上面的现象，我知道大家有各种各样不同的解释，在这里我想跟大家分享一个非常快速的解释。

　　我想跟大家分享一个在数据上的观察，大家可以看看上面这个图。

　　这是一个散点图，在横轴上我们计算了中国大量的一二线城市，他们2015年小学在校人数的数量，相对于2013年小学在校人数数量的增长。就是2015年1-6年级有多少学生，2013年1-6年级有多少学生，然后我们算的话，大量的一、二线城市小学生的增长。在这张图的纵轴上，我们计算了从2013年底到2016年8月份这个城市房价的涨幅，这些城市合并在一起累计的房价涨幅。

　　然后我们可以明显的看到：小学在校人数的数量，城市房价的涨幅，在两个变量之间存在着非常紧密的关系。

　　总体上来讲，小学生的增速非常高的地区，房价的涨幅要大得多，而在小学生增速非常低的地区，房价相对来讲，它的表现要弱得多。

　　那么为了进一步深入理解这个问题，我补充几个背景知识。

　　第一个背景知识是从2013年到2015年，中国大陆合并在一起的小学在校人数的增速，2年时间是1%。这是1-6年级的增速，如果我们只算1年级单年的增速比这个要高得多。

　　但是在全国增速1%的条件下，我们看深圳，深圳小学生两年的增速是8%，厦门是8%，北京是7%。南京、郑州、杭州、长沙、武汉、合肥等，这些地区房价涨速非常快，他们小学入学增速高达5%，但全国增速是1%。

　　5%以上的增速比全国的增速，加上2倍方差还要大得多，换句话来讲，在统计上这不太可能是一个随机事件。