高善文：一二线城市房价因何飙升？为了孩子

　　我们可以合理的推断，如果一个小朋友在这个城市上学，那么它的父母一定在这个城市至少是离这个城市不远的地方居住并且很可能是工作。所以小学生人数的增长，非常生动的显示了他们的父母（青壮年人口）在大量涌入这个城市。

　　在这张图上如果大家熟悉统计手段的话，会知道它代表的一个简单相关系数大概是在0.7，他的一个拟合优度R方超过50%，在统计上这是一个非常强的结果。

　　这个结果告诉我们一个基本事实是，至少在我们关注的这个时间段里面（2013年以来），中国青壮年人口在集中流入一部分城市，而相对来讲，在离开另一部分城市。而在中国青壮年集中流入的这部分城市，在不远的时间以后，它的房价出现非常快速的上涨，而在青壮年相对离开的那个城市，房价表现要弱得多。

　　这是我们在这一横断面的数据上所提出的推断。

　　那么，这样的推断，有没有更进一步的、更细致的证据来支持这一点？包括这样的模式，在时间序列上会是什么样的特点呢？

　　我们再来分享一下，在时间序列上，它的一些特点，以及这个过程的更加丰富的细节。

　　首先，我们把中国的二线城市，按照房价的涨幅，从高到低，做一个排序。我们知道中国大概22个二线城市，然后我们在他的正中间切一刀，就可以把中国的二线城市分界成为两组。一组二线城市就是房价涨得比较快的二线城市，另外一组就是房价涨得比较慢或者不涨的二线城市。

　　房价涨得比较快的二线城市，我们用红线来表示，房价涨得比较慢的用蓝线表示。我们在上面这张图上研究了这两组二线城市小学生的增速。

　　从1994年一直到现在，我们看到2010年或者2011年是一个明显的分水岭。在2010年之前，这两组城市小学生的增速走向是一样的，如果有什么特征的话，就是蓝线从来都是在红线上面。但是2011年以后，红线翻到蓝线上面，并且红线比蓝线的水平要高得多。红线和蓝线之间的差距之大，维持的时间之长，在历史上来看是没有前例的，而且在历史上蓝线都在红线上面。

　　这个情况说明，以小学生作为观察视角，年轻的人口大量选择性地涌入一部分城市的现象，并不是从来都有的，是2011年以后中国开开始出现的。在2011年之前，人口在中国不同城市之间的流动没有非常明显的选择性，但是在2011年以后，年轻人口的流动开始表现出非常明显的选择性。它开始集中流入一部分城市，而相对来讲在离开另外一部分城市，这是从小学生的角度来观察。

　　这一现象在房地产市场的影响是什么呢？我们再来看这两组城市房地产市场销售增速的差。

　　我们看到，2011年同样是一个转折点。

　　在2011年之前，这两组城市的住宅销售增速的差，平均在0附近，甚至略低于0。也就是说，这两组城市住宅销售增速差基本上是一样的，甚至略低于0。但是2012年以后，这两组城市住宅销售的差，开始急速拉大。就是人口集中流入的这部分城市住宅销售增速相对于另外的城市，突然出现急剧上升，而且上升以后这个差距没有掉下来。

　　这个差有多大呢？到现在为止在连续四年的时间里面，这一销售增速的差一直维持在15%-20%。

　　所以，首先我们可以看到，在2011年小学生的流动增速出现一个断裂，紧接着这个断裂在住宅销售市场上开始表现出来。

　　再紧接着，在新开工的市场上，他也立即有非常强烈的反映（见下图）。

　　在2012年之前，两组城市住宅新开工的增速是差不多的，实际上蓝线绝大多数比红线还要略高一些。但是在2012年以后，红线显著的翻到蓝线的上边，而且这个差特别大。