楼市调控收紧房企融资手段多样 对银行贷款态度迥异

　　截至8月6日，共9家上市房企发布了2018年中报，其中6家披露了银行贷款的相关情况。虽然样本数量还十分有限，但却已经可以从中管窥2018年上半年上市房企的融资链条以及银行与房企“亲密度”的演变。

　　对于上市房企而言，银行开发贷今年上半年的价格虽然小幅上涨，但依旧是接近成本的“良心价”;而信托融资的成本上升较快。尽管如此，开发贷也并不是所有上市房企的标配：结合今年中报和过往房企财报来看，大中型房企的银行授信通常并不会被顶格使用;而部分地方房企的新增银行贷款使用量为零。

　　融资难，回资慢

　　销售回笼和市场融资一直是房地产企业的主要资金来源。当前，这两大渠道都被调控收缩直接拉紧了不少房企的资金链。

　　自2018年初起，针对房地产业的监管重拳频出。原银监会在今年1月发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》等系列文件，明确提到要整治违反房地产行业政策的相关行为，包括直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资等。违反宏观调控政策、影子银行和交叉金融产品风险等被列为整治重点。

　　这一轮融资环境紧缩，重点管控再融资发债和银行贷款，而这恰恰是房企融资的最主要融资渠道。同时，“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目违规提供融资、一切直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资等行为被重点整治。

　　银行开发贷款、信托融资、债权股权融资、各种表内外融资、私募基金等，纷纷被收紧，房地产业的融资局势日趋严峻。

　　据国家统计局5月发布的数据显示，今年前4个月，房企到位资金增速低至2.1%，保持低位状态，其中，国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。至此，一些房企曾惯用的“十个瓶子三个盖”扩张模式被堵死。

　　“在国内金融去杠杆的大环境下，针对房地产的信贷定向紧缩，一些房企从前借新账还旧账的路子走不通了。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向《中国新闻周刊》表示。

　　国内融资环境不利，大型房企迅速把目光转向海外。“转向海外也是有成本方面的考虑。海外的融资成本比国内低得多，国内融资成本在15%~20%，海外成本从前为6%左右，现在可能8%以上。”顾云昌称。

　　据国家发改委5月披露的信息显示，融创中国、万科企业、华远地产、金科集团、首创置业、泛海控股、力高地产、旭辉集团等房企境外发行债券予以备案登记。但随后，国家发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，要求严防外债风险和地方债务风险。很快，外汇局也表示，将强化对重点领域、重点行业借用外债的管理，除有特殊规定外，房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债。

　　这意味着房企和城投平台境外发债也将受限，房企融资的难度进一步加大。

　　在融资困境下，资产证券化(ABS)被一些房企当作救命稻草，今年以来发行总量已接近800亿元，呈井喷态势。对此，某证券首席房地产分析师陈斌表示，资产证券化不能直接视为一种融资工具，其经营层面的意义更大。

　　“企业可以采用资产证券化的手段来盘活资产，以腾挪出更多的注意力来提高生产经营水平。”陈斌称，“现在这些房企热衷资产证券化的核心目标是盘活存量资产，有效降低实体经济的融资成本，但它在融资总量上占比很小。”

　　在销售回笼方面，房企的回资周期也被拉长。“当前许多热点城市实行限购限价限售限贷的‘四限’政策，个人住房贷款审核趋严，放款时间有所延长。”顾云昌说，“这样一来，开发商销售渠道上的资金回笼速度会有所延迟。”

　　愈加严峻的环境下，房企的资金链开始绷紧。“从供应到消费都会受影响。尤其对于一、二线城市的房企，拿地成本和经营成本更高，资金紧张的影响和风险都非常大。”中国房地产协会会长胡志刚坦言。

　　上市房企融资手段多样

　　对银行贷款态度迥异

　　从总量上来看，今年上半年，房企与银行的“亲密度”还在加深。

　　央行发布的《2018年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，2018年6月末，房产开发贷款余额8.18万亿元，同比增长27.7%，增速比上季末高2.4个百分点;地产开发贷款余额1.46万亿元，同比增长7.1%，增速比上季末高4.9个百分点。