楼市调控收紧房企融资手段多样 对银行贷款态度迥异

　　对此，胡志刚对中小房企的发展转型道路提出三点建议，即精准调研市场、精心策划、精益求精做好产品。“中小房企想在第二轮开发大潮中站住脚，必须注重工匠精神和企业信誉度，从前那种按照供需惯性思维打一枪就跑的企业绝对得不到市场认可。”胡志刚说，“中小房企需要进行房地产领域的供给侧改革，在生产经营、产品、信念上转型升级，规模化要服从于品质化。”

　　在资金方面，胡志刚则表示，中小房企更需要慎重举债，需要加快资金回笼，加大自有资金比重，把杠杆控制在合理范围内。在发展模式上，胡志刚认为，中小企业只能以股权形式合作，抱团进行规模化。

　　开发贷价格微涨

　　同业融资成本变动较大

　　对于龙头或优质房企而言，银行信贷的优势远不仅在于体量，最重要的优势实际上是价格。事实上，对于商业银行来说，为了争夺优质客户，近年来，开发贷的价格已经几近成本价。

　　从相关上市房企披露的数据可以清楚地看到，今年上半年，信托等同业融资的价格上限上升最为明显，银行开发贷的涨价仅仅算是“意思一下”。

　　陆家嘴银行贷款和关联方借款的成本仅下限微幅上调，收益凭证成本涨跌互现，而同业融资成本去年年底的上限直接变成了今年上半年的下限，上涨了1.2个百分点，涨幅接近20%。此外，中洲股份今年上半年的信托融资成本更是最高上涨了2.85个百分点。截至去年中期，该公司信托类融资同期银行贷款余额为88.26亿元，利率为4.75%-8.5%;境外借款余额22.44亿元，利率为1.5%-3.5%;公司债券余额12.94亿元，利率为6.3%;信托类融资余额15.46亿元，利率为6%-9%;结构化融资余额11.73亿元，利率为7%。

　　贷款基础利率LPR(贷款基础利率，Loan Prime Rate简称LPR)近期保持在4.31%附近(此前长时间保持在4.3%)，该指标是基于报价银行自主报出的最优贷款利率计算并发布的贷款市场参考利率，部分龙头上市房企显然能够达标“最优企业”，其执行利率不高于4.3%。

　　与之形成反差的是，银行的揽储成本始终居高不下，多数中小型银行的表外理财产品收益率长期在4%-5%之间，由此可见，银行的LPR贷款已经是成本价了。

　　“银行当然不是不想赚钱，但是优质企业在与银行的谈判中往往占据优势地位，现在银行对于信贷比较谨慎，都坚持只选取优质客户。”一位资深律师对记者表示，“毕竟，从过往的记录来看，央企和国企房地产企业发生不良贷款的机率确实比较低，甚至就连争议和诉讼也很少发生”。

　　另有银行人士坦言，龙头房企不仅是优质贷款客户，还是颇具实力的对公存款、理财和投行客户，甚至其高管也是银行重要的零售客户。因此，虽然银行手握信贷审批权，但在多数情况下，都是银行主动争取成为大型房地产企业的主办银行或战略伙伴，因此，银行与龙头房企就开发贷的重新定价进行的谈判并不轻松。

    （房掌柜整理来自中国经济网、中国新闻周刊）