楼市调控收紧房企融资手段多样 对银行贷款态度迥异

　　从过往的数据来看，部分龙头房企约“半壁负债”一度由银行支撑，对于龙头房企而言，银行或许依旧是其最大“金主”。但对于很多中小型房企来说，今年上半年，银行借款已经不再是其最依赖的途径，发行债券、信托计划、境外借款、委托贷款乃至结构化融资是多数中小型上市房企正在做的。

　　在6家披露了融资事宜的上市房企中，陆家嘴今年上半年获得的授信额度最高，为603.76亿元，其中已使用授信额度290.79亿元，剩余授信额度312.97亿元，该公司的目标是运用银行借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。截至今年中期，该公司银行短期信用借款的平均年利率为3.92%-4.57%(2017年年底：3.92%-4.35%);关联方借款年利率为3.92%-4.57%(2017年年底：3.92%-4.35%);同业借款年利率为6.9%-7.5%(2017年年底：5.7%-6.9%);收益凭证年利率为4%-7%(2017年12月31日：5.3%)。

　　虽然仅短期借款就已经采用了4种方式融资，但是陆家嘴并非6家上市房企中融资方式最多样性的。

　　据记者计算，中洲控股截至今年中期的各类融资余额合计为181.19亿元。其中，银行贷款余额101.92亿元，占比为56.25%，利率为5%-8.5%;境外借款余额44.94亿元，占比为24.8%，利率为2%-4%;公司债券余额12.99亿元，占比为7.17%，利率为6.3%;信托类融资余额12.61亿元，占比约为7.17%，利率为7%-11.85%;结构化融资余额8.73亿元，占比为4.82%，利率为8.50%。

　　需要说明的是，虽然大中型房企的银行授信动辄数十亿元乃至数百亿元，但是中小型房企与银行开发贷的关系却不一定紧密。

　　广宇发展今年上半年的融资渠道主要包括：银行贷款(余额20.1亿元，利率4.5125%-5.3%)、信托融资(余额34.91亿元，利率5.0%-5.4%)、委托贷款(余额191.21亿元，利率3.915%-5.5%)。

　　卧龙地产上半年新增银行授信3000万元，已归还银行贷款300万元;2017年同期，公司共获得银行授信5亿元，放款200万元。

　　渝开发截至6月30日共有银行借款1.27亿元，但是今年上半年，渝开发无新增授信及授信使用情况，合并口径报告期内偿还银行贷款7000万元。

　　SST前锋今年上半年主动归还各项银行贷款，规避或大大降低公司的流动性风险。截至今年中期，该公司暂无银行借款，仅存在对关联方的借款。

　　中小房企的末路

　　据5月25日发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业进一步洗牌重整，资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。

　　胡志刚对大型房企表示看好：“第一轮市场开发大潮后，房地产行业基本已经沉淀定局。龙头企业在融资、拿地、经营上都具优势，只要稳健经营，未来也会保持行业前列。”

　　行业集中度提升已成趋势，被筛选留下的大型房企拥有更强实力，市场认可度也进一步提高。“以大型房企为主的行业格局对政府和民众都有利好。”陈斌分析认为，“一方面，政府调控主体减少，调控难度较低，对政府调控利好;另一方面，大企业的流程操作相对规范，整体产品质量较高，出现恶性事件的可能性较低，对老百姓利好。”

　　“强者恒强已成趋势。”顾云昌说，“房地产早在四五年前就进入了白银时代，竞争加剧、洗牌加快、利润减薄的特点在今后会越来越明显。”

　　“可以说，产业龙头时代即将到来。”陈斌表示。

　　与之形成鲜明对比的，是夹缝求生的中小房企。随着融资渠道收紧和销售回笼期拉长，加上今年之后偿债高峰期到来，中小房企的现金流捉襟见肘，资金链断裂风险剧增。

　　市场集中度进一步提升，中小房企维持资金链的难度越来越大。据兴业证券统计数据显示，大房企发债成本仍保持较低水平，中小房企发债成本明显上升，今年以来发行债券的成本普遍高达7%以上。

　　谈及未来，胡志刚直言：“中小房企已经走向末路了。”

　　“现在金融和土地都在向大企业倾斜，中小企业得不到养分，发展会越来越艰难。”胡志刚说，“小企业既没有资金实力也没有品牌效应，住房的品质和品位都难以保障，市场份额会越来越小。”

　　在这一轮调控冲击下，资金和实力双双吃紧的中小房企被业内普遍看衰。“一是土地门槛提高，中小企业很难获得土地;二是融资约束后缺乏必要的补充渠道，资金紧张;三是缺乏市场认同感，难以获得民众信任。”陈斌认为，“整体的行业格局确实对中小房企很不利，尤其是百名开外的小企业，未来确实可能缺乏生存空间。”

　　顾云昌也认为，除非个别中小房企能做到小而强，否则必遭淘汰。