楼市调控收紧房企融资手段多样 对银行贷款态度迥异

　　截至8月6日，共9家上市房企发布了2018年中报，其中6家披露了银行贷款的相关情况。虽然样本数量还十分有限，但却已经可以从中管窥2018年上半年上市房企的融资链条以及银行与房企“亲密度”的演变。

　　对于上市房企而言，银行开发贷今年上半年的价格虽然小幅上涨，但依旧是接近成本的“良心价”;而信托融资的成本上升较快。尽管如此，开发贷也并不是所有上市房企的标配：结合今年中报和过往房企财报来看，大中型房企的银行授信通常并不会被顶格使用;而部分地方房企的新增银行贷款使用量为零。

　　融资难，回资慢

　　销售回笼和市场融资一直是房地产企业的主要资金来源。当前，这两大渠道都被调控收缩直接拉紧了不少房企的资金链。

　　自2018年初起，针对房地产业的监管重拳频出。原银监会在今年1月发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》等系列文件，明确提到要整治违反房地产行业政策的相关行为，包括直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资等。违反宏观调控政策、影子银行和交叉金融产品风险等被列为整治重点。

　　这一轮融资环境紧缩，重点管控再融资发债和银行贷款，而这恰恰是房企融资的最主要融资渠道。同时，“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目违规提供融资、一切直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资等行为被重点整治。

　　银行开发贷款、信托融资、债权股权融资、各种表内外融资、私募基金等，纷纷被收紧，房地产业的融资局势日趋严峻。

　　据国家统计局5月发布的数据显示，今年前4个月，房企到位资金增速低至2.1%，保持低位状态，其中，国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。至此，一些房企曾惯用的“十个瓶子三个盖”扩张模式被堵死。

　　“在国内金融去杠杆的大环境下，针对房地产的信贷定向紧缩，一些房企从前借新账还旧账的路子走不通了。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向《中国新闻周刊》表示。

　　国内融资环境不利，大型房企迅速把目光转向海外。“转向海外也是有成本方面的考虑。海外的融资成本比国内低得多，国内融资成本在15%~20%，海外成本从前为6%左右，现在可能8%以上。”顾云昌称。

　　据国家发改委5月披露的信息显示，融创中国、万科企业、华远地产、金科集团、首创置业、泛海控股、力高地产、旭辉集团等房企境外发行债券予以备案登记。但随后，国家发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，要求严防外债风险和地方债务风险。很快，外汇局也表示，将强化对重点领域、重点行业借用外债的管理，除有特殊规定外，房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债。

　　这意味着房企和城投平台境外发债也将受限，房企融资的难度进一步加大。

　　在融资困境下，资产证券化(ABS)被一些房企当作救命稻草，今年以来发行总量已接近800亿元，呈井喷态势。对此，某证券首席房地产分析师陈斌表示，资产证券化不能直接视为一种融资工具，其经营层面的意义更大。

　　“企业可以采用资产证券化的手段来盘活资产，以腾挪出更多的注意力来提高生产经营水平。”陈斌称，“现在这些房企热衷资产证券化的核心目标是盘活存量资产，有效降低实体经济的融资成本，但它在融资总量上占比很小。”

　　在销售回笼方面，房企的回资周期也被拉长。“当前许多热点城市实行限购限价限售限贷的‘四限’政策，个人住房贷款审核趋严，放款时间有所延长。”顾云昌说，“这样一来，开发商销售渠道上的资金回笼速度会有所延迟。”

　　愈加严峻的环境下，房企的资金链开始绷紧。“从供应到消费都会受影响。尤其对于一、二线城市的房企，拿地成本和经营成本更高，资金紧张的影响和风险都非常大。”中国房地产协会会长胡志刚坦言。

　　上市房企融资手段多样

　　对银行贷款态度迥异

　　从总量上来看，今年上半年，房企与银行的“亲密度”还在加深。

　　央行发布的《2018年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，2018年6月末，房产开发贷款余额8.18万亿元，同比增长27.7%，增速比上季末高2.4个百分点;地产开发贷款余额1.46万亿元，同比增长7.1%，增速比上季末高4.9个百分点。

　　从过往的数据来看，部分龙头房企约“半壁负债”一度由银行支撑，对于龙头房企而言，银行或许依旧是其最大“金主”。但对于很多中小型房企来说，今年上半年，银行借款已经不再是其最依赖的途径，发行债券、信托计划、境外借款、委托贷款乃至结构化融资是多数中小型上市房企正在做的。

　　在6家披露了融资事宜的上市房企中，陆家嘴今年上半年获得的授信额度最高，为603.76亿元，其中已使用授信额度290.79亿元，剩余授信额度312.97亿元，该公司的目标是运用银行借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。截至今年中期，该公司银行短期信用借款的平均年利率为3.92%-4.57%(2017年年底：3.92%-4.35%);关联方借款年利率为3.92%-4.57%(2017年年底：3.92%-4.35%);同业借款年利率为6.9%-7.5%(2017年年底：5.7%-6.9%);收益凭证年利率为4%-7%(2017年12月31日：5.3%)。

　　虽然仅短期借款就已经采用了4种方式融资，但是陆家嘴并非6家上市房企中融资方式最多样性的。

　　据记者计算，中洲控股截至今年中期的各类融资余额合计为181.19亿元。其中，银行贷款余额101.92亿元，占比为56.25%，利率为5%-8.5%;境外借款余额44.94亿元，占比为24.8%，利率为2%-4%;公司债券余额12.99亿元，占比为7.17%，利率为6.3%;信托类融资余额12.61亿元，占比约为7.17%，利率为7%-11.85%;结构化融资余额8.73亿元，占比为4.82%，利率为8.50%。

　　需要说明的是，虽然大中型房企的银行授信动辄数十亿元乃至数百亿元，但是中小型房企与银行开发贷的关系却不一定紧密。

　　广宇发展今年上半年的融资渠道主要包括：银行贷款(余额20.1亿元，利率4.5125%-5.3%)、信托融资(余额34.91亿元，利率5.0%-5.4%)、委托贷款(余额191.21亿元，利率3.915%-5.5%)。

　　卧龙地产上半年新增银行授信3000万元，已归还银行贷款300万元;2017年同期，公司共获得银行授信5亿元，放款200万元。

　　渝开发截至6月30日共有银行借款1.27亿元，但是今年上半年，渝开发无新增授信及授信使用情况，合并口径报告期内偿还银行贷款7000万元。

　　SST前锋今年上半年主动归还各项银行贷款，规避或大大降低公司的流动性风险。截至今年中期，该公司暂无银行借款，仅存在对关联方的借款。

　　中小房企的末路

　　据5月25日发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业进一步洗牌重整，资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。

　　胡志刚对大型房企表示看好：“第一轮市场开发大潮后，房地产行业基本已经沉淀定局。龙头企业在融资、拿地、经营上都具优势，只要稳健经营，未来也会保持行业前列。”

　　行业集中度提升已成趋势，被筛选留下的大型房企拥有更强实力，市场认可度也进一步提高。“以大型房企为主的行业格局对政府和民众都有利好。”陈斌分析认为，“一方面，政府调控主体减少，调控难度较低，对政府调控利好;另一方面，大企业的流程操作相对规范，整体产品质量较高，出现恶性事件的可能性较低，对老百姓利好。”

　　“强者恒强已成趋势。”顾云昌说，“房地产早在四五年前就进入了白银时代，竞争加剧、洗牌加快、利润减薄的特点在今后会越来越明显。”

　　“可以说，产业龙头时代即将到来。”陈斌表示。

　　与之形成鲜明对比的，是夹缝求生的中小房企。随着融资渠道收紧和销售回笼期拉长，加上今年之后偿债高峰期到来，中小房企的现金流捉襟见肘，资金链断裂风险剧增。

　　市场集中度进一步提升，中小房企维持资金链的难度越来越大。据兴业证券统计数据显示，大房企发债成本仍保持较低水平，中小房企发债成本明显上升，今年以来发行债券的成本普遍高达7%以上。

　　谈及未来，胡志刚直言：“中小房企已经走向末路了。”

　　“现在金融和土地都在向大企业倾斜，中小企业得不到养分，发展会越来越艰难。”胡志刚说，“小企业既没有资金实力也没有品牌效应，住房的品质和品位都难以保障，市场份额会越来越小。”

　　在这一轮调控冲击下，资金和实力双双吃紧的中小房企被业内普遍看衰。“一是土地门槛提高，中小企业很难获得土地;二是融资约束后缺乏必要的补充渠道，资金紧张;三是缺乏市场认同感，难以获得民众信任。”陈斌认为，“整体的行业格局确实对中小房企很不利，尤其是百名开外的小企业，未来确实可能缺乏生存空间。”

　　顾云昌也认为，除非个别中小房企能做到小而强，否则必遭淘汰。

　　对此，胡志刚对中小房企的发展转型道路提出三点建议，即精准调研市场、精心策划、精益求精做好产品。“中小房企想在第二轮开发大潮中站住脚，必须注重工匠精神和企业信誉度，从前那种按照供需惯性思维打一枪就跑的企业绝对得不到市场认可。”胡志刚说，“中小房企需要进行房地产领域的供给侧改革，在生产经营、产品、信念上转型升级，规模化要服从于品质化。”

　　在资金方面，胡志刚则表示，中小房企更需要慎重举债，需要加快资金回笼，加大自有资金比重，把杠杆控制在合理范围内。在发展模式上，胡志刚认为，中小企业只能以股权形式合作，抱团进行规模化。

　　开发贷价格微涨

　　同业融资成本变动较大

　　对于龙头或优质房企而言，银行信贷的优势远不仅在于体量，最重要的优势实际上是价格。事实上，对于商业银行来说，为了争夺优质客户，近年来，开发贷的价格已经几近成本价。

　　从相关上市房企披露的数据可以清楚地看到，今年上半年，信托等同业融资的价格上限上升最为明显，银行开发贷的涨价仅仅算是“意思一下”。

　　陆家嘴银行贷款和关联方借款的成本仅下限微幅上调，收益凭证成本涨跌互现，而同业融资成本去年年底的上限直接变成了今年上半年的下限，上涨了1.2个百分点，涨幅接近20%。此外，中洲股份今年上半年的信托融资成本更是最高上涨了2.85个百分点。截至去年中期，该公司信托类融资同期银行贷款余额为88.26亿元，利率为4.75%-8.5%;境外借款余额22.44亿元，利率为1.5%-3.5%;公司债券余额12.94亿元，利率为6.3%;信托类融资余额15.46亿元，利率为6%-9%;结构化融资余额11.73亿元，利率为7%。

　　贷款基础利率LPR(贷款基础利率，Loan Prime Rate简称LPR)近期保持在4.31%附近(此前长时间保持在4.3%)，该指标是基于报价银行自主报出的最优贷款利率计算并发布的贷款市场参考利率，部分龙头上市房企显然能够达标“最优企业”，其执行利率不高于4.3%。

　　与之形成反差的是，银行的揽储成本始终居高不下，多数中小型银行的表外理财产品收益率长期在4%-5%之间，由此可见，银行的LPR贷款已经是成本价了。

　　“银行当然不是不想赚钱，但是优质企业在与银行的谈判中往往占据优势地位，现在银行对于信贷比较谨慎，都坚持只选取优质客户。”一位资深律师对记者表示，“毕竟，从过往的记录来看，央企和国企房地产企业发生不良贷款的机率确实比较低，甚至就连争议和诉讼也很少发生”。

　　另有银行人士坦言，龙头房企不仅是优质贷款客户，还是颇具实力的对公存款、理财和投行客户，甚至其高管也是银行重要的零售客户。因此，虽然银行手握信贷审批权，但在多数情况下，都是银行主动争取成为大型房地产企业的主办银行或战略伙伴，因此，银行与龙头房企就开发贷的重新定价进行的谈判并不轻松。

    （房掌柜整理来自中国经济网、中国新闻周刊）