房地产调控政策趋严 房企高周转模式阵地逐渐被压缩

　　在“房住不炒”的主基调下，今年以来各地楼市调控政策出台密集并趋严。

　　严调控之下，房地产行业的规模增速正逐渐下滑。与之相对应的，房地产行业加速集中，而推动行业规模加速集中的高周转模式，在政策轮番加码下正在经受考验。

　　高周转模式需要保证项目拿地、建设和销售等每一个环节的“快”才能实现，每多一个城市调控收紧，就意味着高周转模式的实施空间会被压缩。融资收紧下，部分房企寄希望通过加速周转、加快资金回笼来缓解调控带来的冲击，与之矛盾的是，限售限价环境下项目的去化承压，快速建设或将形成高周转模式的“堰塞湖”。随着调控下房企高周转模式的阵地逐渐被压缩，高周转模式是否会迎来拐点?

　　37家房企单月超百亿 7家超千亿

　　中国指数研究院数据显示，2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加12家;合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%;市场份额提升15.2个百分点，达到76.4%。

　　强者愈强态势明显，行业集中度进一步提升。1000亿以上超级阵营共7家，销售额增速为32.5%，规模化优势持续凸显，龙头房企中，碧桂园截止6月末业绩规模已达4124.8亿元，5、6两月的业绩都在770亿元以上。恒大、万科也相继突破3000亿元，较去年同期分别增长24.5%和9.3%。逐步拉大与其他企业的差距，行业寡头初现。

　　克而瑞数据也显示，从上半年的业绩情况来看，二季度TOP100房企实现销售业绩规模2.6万亿元，较一季度增长35%，迎来销售高峰。其中，6月单月百强房企业绩规模就达到了1.11万亿元，为今年上半年最高的月份。较5月环比增长34.7%，增速提升近17个百分点。

　　同时，6月单月业绩超百亿房企的数量较多达到了37家。克而瑞认为，这主要是由于多地政府对预售许可证管控有所松动，房企在严苛调控和巨大资金压力下，高周转和降价加速推案意愿明显增强，以价换量实现业绩规模的增长。

　　值得注意的是，截止2018年上半年500亿以上房企数量已达25家，400亿以上房企数量也有33家，预计全年千亿房企数量将在30家以上。

　　房地产增速下滑

　　2018年的房地产政策延续了2017年的强调控，在限价、限售、限贷、限购等调控措施的基础上，楼市调控围绕打击炒房等现象进行升级。近期，上海、长沙、西安、杭州等城市开始对公司购房进行约束。据中原地产研究中心统计，年内房地产累计调控政策发布次数已超过180次。

　　严调控之下，2017年全国商品房销售金额和面积增速均出现下滑。国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售金额为133701亿元，同比增长13.7%，较2016年34.8%的同比增速大幅放缓;2017年商品房销售面积同比增为7.7%，较2016年22.5%的增速下降幅度明显。2018年1~5月，全国商品房销售金额和面积同比增速持续下滑，分别为11.8%和2.9%，而2017年同期两个数据分别为18.6%以及14.3%。

　　全国房地产整体呈现降温态势。其中调控最为严格的一线城市和部分热点二线城市降温最为明显，商品住宅销售价格同比持续下降，三线城市涨幅继续回落。

　　房地产销售增速下滑在房企业绩方面也有体现。据克而瑞发布的最新数据显示，2018年上半年行业规模加速集中，TOP3房企销售金额总和超万亿元，TOP30和TOP100集中度分别接近50%和70%，TOP200门槛同比下降。同时不可忽视的是，目前房企业绩增速呈现下滑趋势。

　　根据克而瑞公布的最新销售数据统计发现，TOP30房企中公布了销售目标的20家房企，2018年上半年仅有8家房企的目标完成率达到50%;上述20家房企中，有14家房企2018年销售目标同比增速较2017年实际销售同比增速出现下降。同时，考虑到2018年市场环境的变化等多重因素，房企在制定2018年销售目标时极为谨慎。

　　品牌房企销售目标平均已完成40%以上

　　2018年，“规模战”已成共识，重点品牌房企目标积极，增速平均达到41.9%。除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，恒大目标定在5500亿，融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿，其中泰禾预期增长率高达98%;阳光城、正荣等誓破千亿，目标增长超过40%;华润、中海、龙湖等目标相对稳健的企业也预期20%以上增速。

　　从企业目标完成率来看，大部分房企上半年完成40%以上。中梁、正荣等7家企业上半年把握合理的销售节奏，完成50%以上，全年目标达成得以保障;另有13家企业完成40%以上，目标锁定性较强。

　　不过，从房企的目标完成度来看，上半年多数房企的销售目标完成度低于50%。一方面，今年上半年房企的业绩延续了一季度的情况，虽然整体规模增长近36%，但较2017年同期及2017年全年有所放缓。值得注意的是，32家房企中有15家房企的业绩目标完成率在40%和50%之间。