房地产调控政策趋严 房企高周转模式阵地逐渐被压缩

　　房企上半年表现虽不及预期，但也处于合理范围之类。毕竟一般房企上下半年的业绩比例是四六开，大部分房企的供货集中在下半年，只要供货符合市场需求、价格合理的话，这些企业完成全年目标应该不成问题。

　　高周转阵地收缩

　　一面是行业集中度的快速提升，另一方面则面临业绩增速下滑。为了增强竞争力赢得发展优势，房企纷纷祭出“高周转”的大招，希望通过提高周转速度加快资金周转率，加速规模扩张，实现以更少资金博得更大规模。

　　高周转的核心竞争力在于“快”，快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金，房地产的每一个环节的“快”形成高周转的模式。同时，任何一个环节受阻将成为高周转模式实施的羁绊。

　　受销售端影响，房企的高周转模式运行的环境已经在逐渐发生变化。行业高周转的“鼻祖”碧桂园公布的数据显示，在合伙人机制实行一年多来，碧桂园项目的现金流回正周期缩短为8.2个月。

　　“快”字诀是助推碧桂园登顶行业的重要秘籍，同时也成为各大房企争相学习的关键内容。碧桂园数据显示，截至2016年12月31日，合伙人项目净现金流平均回正周期预计为8.4个月，2017年上半年这一指标为9.1个月，到2017年底现金流回正周期继续延长至9.6个月。

　　2016年下半年开始的这一波房地产调控比想象中来的更猛烈，且没有减弱的迹象。同策咨询研究院总监张宏伟指出，由于市场需求出现问题，导致房企的销售和回款出现问题。

　　一线城市和热点二线城市因受到严管控，项目高周转运行的土壤正在发生改变。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，政策调控对房地产项目预售管控会影响到房地产项目的现金流回正周期。他表示，大城市本身供应不足、预售门槛高、市场监管严，现金流回笼节点更迟，周转更慢，更不利于现金流回笼。三四线城市预售门槛低、回笼速度快，更有利于高周转，更有利于加快开发、加速回笼，高周转模式的价值体现得更加充分。

　　值得注意的是，近期三四线城市棚改政策走向备受关注。中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近几年三四线城市楼市严重依赖棚改的货币化安置，货币化安置政策已经到了调整并减少的时候了。

　　一系列的政策组合拳正在持续对房地产销售进行收紧，失去棚改货币化安置的推动，三四线城市能否继续保持房企高周转模式的运行需要进一步观察。

　　仲量联行华南区研究总监曾丽表示，对高周转模式产生影响的不止是项目的销售进展，同时房企资金问题也会影响项目的周转速度，高周转模式需要持续稳定的资金保证项目的正常建设进度。

　　政策对房地产融资渠道的调控处于逐步收紧状态，从早前的禁止房企融资用于拿地和偿还银行贷款，到近期收紧房企海外融资，对房企外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等进行限制。而近期，包括泰禾、碧桂园、合生创展、富力、花样年等多家房企发债先后中止，房企的融资渠道进一步承压。

　　房企决胜高周转

　　为了抓住棚改政策的红利，房企加快了在二三线，三四线城市的高周转。

　　当下一、二线城市调控加码，限价限购严厉，而三四线城市得益于棚改和去库存政策相对宽松，成了房企竞相追逐的战场。

　　21世纪经济报道记者获悉，在2017年末，恒大便在内部发布了要求提高周转速度的文件，春节期间恒大启动了一波波促销行动。

　　近期，碧桂园也对高周转提出了更严格的要求。碧桂园内部发文，强调继续提升高周转力度，业内人士指出，这主要是针对碧桂园二三四线城市的项目。

　　在多年来持续深耕三四线城市的经营战略下，碧桂园去年实现全年销售额5508亿元，同比增长78.3%，成为国内率先突破5000亿的房企。在这5508亿的销售额中，三四线城市贡献了约58%，为近年来最高，较上年同期提升了17个百分点。

　　这很大程度上得益于碧桂园的高周转策略，碧桂园开创了“456”模式，即“4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转”。

　　通过对比恒大、万科和碧桂园的财务数据，可以发现，碧桂园的存货周转月数和总资产周转月数相比其他两个房企要快，在企业周转方面做得比同规模房企要好。