房地产调控政策趋严 房企高周转模式阵地逐渐被压缩

　　在“房住不炒”的主基调下，今年以来各地楼市调控政策出台密集并趋严。

　　严调控之下，房地产行业的规模增速正逐渐下滑。与之相对应的，房地产行业加速集中，而推动行业规模加速集中的高周转模式，在政策轮番加码下正在经受考验。

　　高周转模式需要保证项目拿地、建设和销售等每一个环节的“快”才能实现，每多一个城市调控收紧，就意味着高周转模式的实施空间会被压缩。融资收紧下，部分房企寄希望通过加速周转、加快资金回笼来缓解调控带来的冲击，与之矛盾的是，限售限价环境下项目的去化承压，快速建设或将形成高周转模式的“堰塞湖”。随着调控下房企高周转模式的阵地逐渐被压缩，高周转模式是否会迎来拐点?

　　37家房企单月超百亿 7家超千亿

　　中国指数研究院数据显示，2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加12家;合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%;市场份额提升15.2个百分点，达到76.4%。

　　强者愈强态势明显，行业集中度进一步提升。1000亿以上超级阵营共7家，销售额增速为32.5%，规模化优势持续凸显，龙头房企中，碧桂园截止6月末业绩规模已达4124.8亿元，5、6两月的业绩都在770亿元以上。恒大、万科也相继突破3000亿元，较去年同期分别增长24.5%和9.3%。逐步拉大与其他企业的差距，行业寡头初现。

　　克而瑞数据也显示，从上半年的业绩情况来看，二季度TOP100房企实现销售业绩规模2.6万亿元，较一季度增长35%，迎来销售高峰。其中，6月单月百强房企业绩规模就达到了1.11万亿元，为今年上半年最高的月份。较5月环比增长34.7%，增速提升近17个百分点。

　　同时，6月单月业绩超百亿房企的数量较多达到了37家。克而瑞认为，这主要是由于多地政府对预售许可证管控有所松动，房企在严苛调控和巨大资金压力下，高周转和降价加速推案意愿明显增强，以价换量实现业绩规模的增长。

　　值得注意的是，截止2018年上半年500亿以上房企数量已达25家，400亿以上房企数量也有33家，预计全年千亿房企数量将在30家以上。

　　房地产增速下滑

　　2018年的房地产政策延续了2017年的强调控，在限价、限售、限贷、限购等调控措施的基础上，楼市调控围绕打击炒房等现象进行升级。近期，上海、长沙、西安、杭州等城市开始对公司购房进行约束。据中原地产研究中心统计，年内房地产累计调控政策发布次数已超过180次。

　　严调控之下，2017年全国商品房销售金额和面积增速均出现下滑。国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售金额为133701亿元，同比增长13.7%，较2016年34.8%的同比增速大幅放缓;2017年商品房销售面积同比增为7.7%，较2016年22.5%的增速下降幅度明显。2018年1~5月，全国商品房销售金额和面积同比增速持续下滑，分别为11.8%和2.9%，而2017年同期两个数据分别为18.6%以及14.3%。

　　全国房地产整体呈现降温态势。其中调控最为严格的一线城市和部分热点二线城市降温最为明显，商品住宅销售价格同比持续下降，三线城市涨幅继续回落。

　　房地产销售增速下滑在房企业绩方面也有体现。据克而瑞发布的最新数据显示，2018年上半年行业规模加速集中，TOP3房企销售金额总和超万亿元，TOP30和TOP100集中度分别接近50%和70%，TOP200门槛同比下降。同时不可忽视的是，目前房企业绩增速呈现下滑趋势。

　　根据克而瑞公布的最新销售数据统计发现，TOP30房企中公布了销售目标的20家房企，2018年上半年仅有8家房企的目标完成率达到50%;上述20家房企中，有14家房企2018年销售目标同比增速较2017年实际销售同比增速出现下降。同时，考虑到2018年市场环境的变化等多重因素，房企在制定2018年销售目标时极为谨慎。

　　品牌房企销售目标平均已完成40%以上

　　2018年，“规模战”已成共识，重点品牌房企目标积极，增速平均达到41.9%。除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，恒大目标定在5500亿，融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿，其中泰禾预期增长率高达98%;阳光城、正荣等誓破千亿，目标增长超过40%;华润、中海、龙湖等目标相对稳健的企业也预期20%以上增速。

　　从企业目标完成率来看，大部分房企上半年完成40%以上。中梁、正荣等7家企业上半年把握合理的销售节奏，完成50%以上，全年目标达成得以保障;另有13家企业完成40%以上，目标锁定性较强。

　　不过，从房企的目标完成度来看，上半年多数房企的销售目标完成度低于50%。一方面，今年上半年房企的业绩延续了一季度的情况，虽然整体规模增长近36%，但较2017年同期及2017年全年有所放缓。值得注意的是，32家房企中有15家房企的业绩目标完成率在40%和50%之间。

　　克而瑞认为，年初部分房企设立目标时目标增长率较高超50%，实际达成难度较大。而即使对于上半年业绩完成较好的房企而言，日子也并不好过，更多的是以牺牲利润来换取业绩，很难兼顾利润和规模。

　　房企上半年表现虽不及预期，但也处于合理范围之类。毕竟一般房企上下半年的业绩比例是四六开，大部分房企的供货集中在下半年，只要供货符合市场需求、价格合理的话，这些企业完成全年目标应该不成问题。

　　高周转阵地收缩

　　一面是行业集中度的快速提升，另一方面则面临业绩增速下滑。为了增强竞争力赢得发展优势，房企纷纷祭出“高周转”的大招，希望通过提高周转速度加快资金周转率，加速规模扩张，实现以更少资金博得更大规模。

　　高周转的核心竞争力在于“快”，快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金，房地产的每一个环节的“快”形成高周转的模式。同时，任何一个环节受阻将成为高周转模式实施的羁绊。

　　受销售端影响，房企的高周转模式运行的环境已经在逐渐发生变化。行业高周转的“鼻祖”碧桂园公布的数据显示，在合伙人机制实行一年多来，碧桂园项目的现金流回正周期缩短为8.2个月。

　　“快”字诀是助推碧桂园登顶行业的重要秘籍，同时也成为各大房企争相学习的关键内容。碧桂园数据显示，截至2016年12月31日，合伙人项目净现金流平均回正周期预计为8.4个月，2017年上半年这一指标为9.1个月，到2017年底现金流回正周期继续延长至9.6个月。

　　2016年下半年开始的这一波房地产调控比想象中来的更猛烈，且没有减弱的迹象。同策咨询研究院总监张宏伟指出，由于市场需求出现问题，导致房企的销售和回款出现问题。

　　一线城市和热点二线城市因受到严管控，项目高周转运行的土壤正在发生改变。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，政策调控对房地产项目预售管控会影响到房地产项目的现金流回正周期。他表示，大城市本身供应不足、预售门槛高、市场监管严，现金流回笼节点更迟，周转更慢，更不利于现金流回笼。三四线城市预售门槛低、回笼速度快，更有利于高周转，更有利于加快开发、加速回笼，高周转模式的价值体现得更加充分。

　　值得注意的是，近期三四线城市棚改政策走向备受关注。中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近几年三四线城市楼市严重依赖棚改的货币化安置，货币化安置政策已经到了调整并减少的时候了。

　　一系列的政策组合拳正在持续对房地产销售进行收紧，失去棚改货币化安置的推动，三四线城市能否继续保持房企高周转模式的运行需要进一步观察。

　　仲量联行华南区研究总监曾丽表示，对高周转模式产生影响的不止是项目的销售进展，同时房企资金问题也会影响项目的周转速度，高周转模式需要持续稳定的资金保证项目的正常建设进度。

　　政策对房地产融资渠道的调控处于逐步收紧状态，从早前的禁止房企融资用于拿地和偿还银行贷款，到近期收紧房企海外融资，对房企外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等进行限制。而近期，包括泰禾、碧桂园、合生创展、富力、花样年等多家房企发债先后中止，房企的融资渠道进一步承压。

　　房企决胜高周转

　　为了抓住棚改政策的红利，房企加快了在二三线，三四线城市的高周转。

　　当下一、二线城市调控加码，限价限购严厉，而三四线城市得益于棚改和去库存政策相对宽松，成了房企竞相追逐的战场。

　　21世纪经济报道记者获悉，在2017年末，恒大便在内部发布了要求提高周转速度的文件，春节期间恒大启动了一波波促销行动。

　　近期，碧桂园也对高周转提出了更严格的要求。碧桂园内部发文，强调继续提升高周转力度，业内人士指出，这主要是针对碧桂园二三四线城市的项目。

　　在多年来持续深耕三四线城市的经营战略下，碧桂园去年实现全年销售额5508亿元，同比增长78.3%，成为国内率先突破5000亿的房企。在这5508亿的销售额中，三四线城市贡献了约58%，为近年来最高，较上年同期提升了17个百分点。

　　这很大程度上得益于碧桂园的高周转策略，碧桂园开创了“456”模式，即“4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转”。

　　通过对比恒大、万科和碧桂园的财务数据，可以发现，碧桂园的存货周转月数和总资产周转月数相比其他两个房企要快，在企业周转方面做得比同规模房企要好。

　　不过，过去两年三四线城市房价有所抬升，业内专家普遍认为，由于面临严重的人口流失问题，从长期来看，三四线城市并不具备继续上涨基础。

　　据海通证券数据，自2011年以来，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市人口平均增速1.5%及二线城市人口平均增速1.4%。

　　海通证券分析师认为，房价与人口长期存在正相关性，只有人口长期流入的城市，其房价才有长期上涨的空间。

　　此外，进入2018年，随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，国内融资环境持续收紧，房企融资面临更大压力。

　　财报显示，在越来越难获得长期借贷的环境下，不少房企的短期偿债压力上升，房企只有加快周转速度，才能缩短现金回款周期，降低风险。

　　高周转的两面性

　　在过去很长一段时间，高周转模式被很多房企奉为“神器”，助推行业集中度快速提升。而在当前的房地产环境下，高周转模式的两面性正在浮现。

　　于房企而言，高周转模式运行的市场环境发生改变，同时阵地在不断收缩，但高周转对于房企竞争力的提升和助力房企穿越调控周期的作用依然存在。继续将高周转做到极致，更充分挖掘高周转模式的潜力，这是当下碧桂园以及很多房企的选择。

　　选择继续高周转模式则需要有重点的布局市场，并不是所有市场都具备实施高周转模式的环境。除此之外，高周转模式对房企也提出要求，不是所有企业都能依靠高周转模式穿越调控周期。

　　近日东方金诚发布的泰禾评级报告显示，“泰禾已售房地产项目回款速度较慢，资金回笼慢是公司面临的主要问题。同时泰禾在建和拟建项目未来投资规模进一步扩大，在当前房地产调控政策环境下，存在较大资金压力”。

　　规模减速和现金流问题，对房企的高周转影响巨大。对于此类房企而言，慢下来或许不失为一个方法，此时强行高周转或将加速累积风险。

　　政策调控下房地产市场环境转向，高周转模式或许将迎来拐点。房企因根据市场环境的变化有选择地实行高周转模式，同时也要视房企自身实际，是否仍适合高周转模式。

　　欧阳捷认为，目前房企面临最大的压力是债务风险，房企需要根据自身情况调整开发销售节奏，加快资金回笼的同时控制投资节奏，要守住现金流，等待时机。

　　对于高周转模式，中交房地产集团副总经理周济认为，房地产发展步入现阶段，高周转模式早就该摒弃了，不该成为现阶段行业的发展模式。一二三四五线城市的消费需求和结构均不一样，有着自身的发展空间和需求，未来房企需针对不同的人群去适配产品，进行精益化的管理以及专注产品研究。

    （房掌柜整理来自每日经济新闻、长江商报、21世纪经济报道）