租售并举时代 土地供求格局是否“变天”？

集体土地入市开了“小口子”

为了加快构建“租售并举”的住房体系，近几个月，从中央到地方，不断有各类政策密集推出。除了国有土地部分动作频频，让很多人意外的是，集体土地也迅速加入了租赁市场。

8月28日，国土部和住建部下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在北京、上海等13个超大或大城市先行试点。

该方案核心内容是，“试点城市村镇集体经济组织，可自行开发运营，也可通过联营、入股等方式，建设运营集体租赁住房”。

改革的背景不难理解，在2013年，中共十八届三中全会《决定》就提出了改革目标，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同价同权。

在这个大方向下，近五年来，集体土地入市开展了一系列探索，比如，全国多个试点地区开展存量集体建设用地使用权挂牌出让、“两权”抵押(即承包地经营权和农民住房财产权抵押)、改革征地模式(缩小征地范围以及提高补偿标准)等。

不过，改革的节奏并不尽如人意，集体土地和国有土地，仍然是泾渭分明的两个市场，绝大部分集体土地入市仍然绕不开“征地”这个环节，距离真正的同地同权仍有很多路要走。

这次的集体土地租赁房试点，给很多人带来了希望。至少从表面上看，13个试点城市的集体建设用地，可以绕过“征地”环节，直接建设租赁住房，甚至可以提供给城里人居住。

但在中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党 国英看来，这项改革试点对城郊土地利用的基本格局不会有大的影响，更不会如一些评论所言，对中国农村建设用地管理制度改革有关键性意义。

“这项改革是对地方关于深化土地制度改革要求的一个积极回应。”党 国英告诉《中国新闻周刊》，但从集体土地入市的角度看，只是一个小口子，谈不上重大突破。

“如果改革了集体土地必须收归国有才能用于非农建设，实现同地同权同价，这才是改革的大口子。”党 国英认为，集体建设用地用来建租赁房，准确说是土地功能的调整，“原来只能建工厂、大棚，原则上不让建住宅，这次允许建租赁房，但仍然禁止建可售的商品房。”

在他看来，如果从土地改革的突破价值看，集体土地能上市、实现同地同权同价，这个突破意义最大。其次是，不上市但允许建设可售商品房。再次才是目前的集体土地用于建设租赁房。“即使没有当前这个政策，但在现实中，很多城乡结合部，租赁房已经广泛存在了，而且量还很大，只不过都是由农民自建。”