租售并举时代 土地供求格局是否“变天”？

从过去“竞拍地价”转为竞拍“自持面积或保障房面积”，用意很明确，除了鼓励建设租赁住房，也希望抑制“房价随地价上涨”的预期。

不过，在杨现领看来，这种方式表面上控制了地价，但实际效果可能并不理想，“这会逼得开发商把自持成本尽可能地压缩，或分摊到销售住宅部分，但结果是地价并没有变低。再加上房价设了上限，一些算不过来的账都需要由企业自己承担，长此以往，企业会失去拿地的动力。”

从“快周转”向“慢持有”转变

“自持地块”和“竞自持”土拍模式，作为一种新的游戏规则，势必改变地产商长久以来习惯的拿地和开发模式。

不少业内人士都认为，这种模式下，放缓了房企资金运作速度，限制了开发商回收现金流的节奏，给地产商的运营模式带来全新课题和挑战。

在杨现领看来，对开发商最大的挑战是，地价成本仍然过高，以目前竞自持的地块而言，盈利非常困难。

他对《中国新闻周刊》算了一笔账，以北京为例，目前4块100%自持的地块楼面价均在25000元／m2以上，假设建安成本3000元／m2，运营成本粗略按50000元／m2，各种税费按照17%计算，以周边链家自营的自如品牌的租金水平来算，想要实现回本要超过25年，甚至有的地块能到50年。

不过，也有特例。比如，上海最早推出的两块租赁地块，最终竞得者分别是上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司，两家公司都是国企，总价和楼面价都远低于市场价格，楼面价仅为5569／平方米和5950／平方米。

“由政府以极低的地价定向出售给特定的国企，则几年内可以实现盈利。”杨现领告诉《中国新闻周刊》，以前述公式计算，嘉定和张江地块回本期分别为9年和6年，已经非常接近现在市场上包租形式为主的长租公寓企业回本期。

不过，对于大多数民营开发商来说，很难享受到这种“红利”，在拍下自持土地的时候必须精打细算。

融信地产目前在上海、广州和杭州都拿下了自持地块。融信地产一位不具名的负责人告诉《中国新闻周刊》，布局自持地块最主要的考虑因素，是一二线城市旺盛的租赁需求。