租售并举时代 土地供求格局是否“变天”？

上海和杭州在推出租赁地块的同时，还附带有吸引人才的考量。上海在7月首次推出了位于浦东张江和嘉定的土地，要求开发商必须100%自持70年。8月23日，上海市土地交易市场再次发布挂牌出让四幅租赁用房土地，分别位于古北、陆家嘴滨江、花木、漕河泾四个核心商务区的精华地段。此外，上海还将静安区市北高新板块的两幅商业用地调整为租赁住房用地。上海拿出的租赁用地，要么位于高科技产业园区，要么位于城市的核心区域。在上海土地资源稀缺的当下，此类租赁用地的释放能够有效解决上海吸引高端人才的居住问题。杭州市则提出，2017年9月底前，推出人才专项租赁住房用地进行试点。

土地自持是今年土拍市场的一项重要变革。北京最先试水，从2016年11月至今，已经成交了4块须由开发商100%自持的地块。其中，三块位于海淀区永丰基地，一块位于大兴区黄村镇兴华大街。中粮、首创、天恒、万科、中铁等地产商成为这些地块的持有者。

今年夏天之后，越来越多自持地块开始集中入市，多地开花。6月5日，杭州主城区竞拍三幅宅地，三家竞拍成功的房企自持比例达到41%、36%和36%。6月6日，万科以总价25.31亿元拿下广东省佛山市一块5.5万平方米的地块，要求100%自持70年。

链家地产研究院院长杨现领对近期的自持地块供应进行了系统研究。他梳理发现，自2016年11月北京首个自持地块成交以来，全国共有北京、杭州、天津、佛山、上海、广州、苏州7个城市先后推出租赁用地，区域集中在京津冀、长三角和珠三角这三大城市圈，供应量前三为北京、杭州、天津，土地面积分别为120.31万平方米、60.86万平方米和34.97万平方米。

目前全国已成交的自持或纯租赁用途的租赁用地共计62块，279万平方米。杨现领预估，以45平方米一套估算，这些土地预计可提供6.2万套租赁住房供应。

“要求自持一方面是政策向租住市场倾斜的导向，一方面是为了进一步控制地王的产生。” 杨现领告诉《中国新闻周刊》，因为在这种模式下，当土地价格达到上限后，拍卖会进入竞自持比例环节。

这种土拍规则最早的提出者和实践者都是北京市。2016年9月，北京就出台相关规定，提出了“控地价、限房价”的土地出让方式。随后，在当年10月出让的四宗土地时，采用了一个新的竞买规则：在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。如果出现“以租代售”或者变相销售的，企业将被纳入黑名单，取消其参加招拍挂的资格。

新的土拍方式，很快被其他城市借鉴。比如，在今年6月2日，南京挂出11幅地块，同时取消土地竞拍摇号，改为竞争保障房建设面积。6月5日，天津北辰顺义道熔断地块再次挂牌出让。竞买方式要求，竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建50000平方米棚户区改造安置商品房的条件下，采用直接竞报自持住房建筑面积，不再竞报土地价格。