地产小阳春：前行水深 摸着“业绩”过河

沉寂了一段时间的房地产板块昨日在其他板块黯淡无光之际一鸣惊人，申万地产指数全日上涨2.16%。今年以来，申万地产板块表现都十分一般，涨幅仅1.8%，同期沪综指上涨8.44%。分析人士指出，长期来看，资金还款压力将导致房地产企业主动放缓房地产投资，房地产发展面临“心有余而力不足”的情况。调控走入深水区，后续不确定性仍然较大。因此推荐业绩过硬，且具备一定主题的行业标的。

地产业寒意来袭

目前，资本市场对于地产板块整体是谨慎态度。“我们已经转型很久了，不再做房地产方面的项目了，向小微金融、证券信托、金融同业和资产管理方面转型。”北京一房地产信托有关人士表示。

而银行以及其他市场资金，对于地产项目的融资批复也是十分谨慎。“非上市公司房企不做，非百强县不做。”一位民间借贷企业表示。

两融市场上，申万房地产指数年初以来整体呈现净流出状态，金额达1.2亿元。

但事实上，房地产上市公司上半年依然取得了不错的成绩。据西南证券统计，上半年板块整体业绩保持高速增长，盈利能力企稳回升。2017年上半年房地产板块整体实现营业收入6227亿元，同比增长5.8%，相比2017年一季度的增速11.2%小幅回落，显著低于2016年整体增速29.6%。2017年上半年房地产板块整体实现归属于上市公司股东净利润612亿，同比增长27.4%，相比2016年的增速41.3%下滑13.9个百分点。重点公司净利率企稳回升，加权平均净利率从2015年的10.1%、2016年的10.3%持续提升至2017年上半年的11.5%。

东北证券分析师刘立喜表示，今年房地产销售增速延续了去年底开始的放缓趋势，去年10月开始的限购限贷政策的影响延续到了今年。由于限购限贷政策主要针对的是一二线的城市，可以看到，从去年10月份开始，一二线城市的销售同比大幅下降，相对一二线城市来说，三四线城市销售同比却保持稳健，并且在今年年初的时候甚至出现了上升的情形，不同等级的城市出现了分化。由于三四线城市在房地产销售在全国中占比60%左右，因此三四线城市的销售数据对房地产销售形成了一定支撑，否则销售数据将下降更快，幅度更大。

“出现分化的原因一是一二线城市自2016年起开始了限购限贷政策，房地产销售受到打压，居民购买需求转向三四线城市，产生了外溢效应，即一部分对一二线城市商品房的需求转向了三四线城市。另外就是三四线城市最近一段时期通过棚改货币化提升了房地产销售。下文就将对棚改货币化对销售数据的影响进行简单测算。”刘立喜分析称。

精选主题业绩为王

今年以来，一线城市土地供应速度明显加快。据相关报道，截至8月10日，一线城市(北京、上海、广州)供应住宅土地达138宗，合计供应住宅土地规划建筑面积达1636.76万平方米，已经接近2016年1739万平方米的供应。相比2016年同期供应的774万平方米，上涨112%。其中上涨最明显的北京，今年以来供应住宅土地达47宗594万平方米，相比2016年全年供应的219万平方米上涨了170%。

刘立喜指出，长期来看，资金还款压力将导致房地产企业主动放缓房地产投资，房地产发展面临“心有余而力不足”的情况。综合来看，当前支撑房地产投资稳健的因素尚存，但边际减弱，预计今年房地产投资在三季度面临更大的下行压力，2017年累计房地产投资增速存在跌破7%的可能性。预计2017年下半年房地产增速下滑对完成今年GDP目标增速影响有限。

从资产配置角度看，国泰君安证券指出2017年房地产行业的投资策略为“精选主题，业绩为王”。调控走入深水区，后续不确定性仍然较大。因此推荐业绩过硬，且具备一定主题的行业标的。