房地产行业进入深度调整期 中小房企卖项目股权求生

　　例如，在11月27日发布融资计划的12家房企中，多数为发行公司债，龙湖集团发行五年期20亿元公司债券，票面利率为4.80%;福晟集团发行三年期10亿元公司债券，票面利率7.90%;鑫苑集团发行两年期6亿元公司债券，票面利率8.50%等。

　　近期多家房企的公司债、可换股债券密集获批，包括中国恒大、华夏幸福、越秀地产、龙光地产、碧桂园、新城控股等诸多房企。

　　从用途来看，近期获批的公司债主要用途为“借新还旧”，例如华夏幸福获批的80亿元公司债主要是用于偿还有息债务、补充流动资金。

　　一位要求匿名的上市房企财务总监对记者透露，按照监管要求，目前获批的房地产公司债用途只能用于“借新还旧”。

　　背后是房企的旧债集中兑付压力逐渐加大，这也是近期房地产融资规模加大的原因之一。恒大研究院的数据显示，今年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期，未来四年是兑付高峰，2018年下半年到2021年是集中兑付期。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波对记者分析，前三季度融资严重不足，引发四季度融资压力剧增，根据58安居客房产研究院监测的数据来看，今年前10个月，有公开数据的80家房企融资总额约9000亿元，同比减少约8个百分点。在众多房企前有开发资金需求、后有偿债压力的背景下，融资只能变得更为激进。

　　黄展鸿则透露，房企近期密集融资解渴，有再融资的需求，也有准备弹药寻找买地的机会，也有融资额度到期否则就浪费掉的情况。

　　分化加剧

　　张波强调，不能将11月的情况简单地理解为房地产融资出现松动：“公司债获批增长的确会缓解部分房企的短期资金压力，但从国家对于房企资金的监管来看，并未出现松动的明显信号，同时在大概率上依然会维持对房地产行业资金的严监管。”

　　一位大型房企区域公司融资总监对记者表示，虽然该公司目前在银行的开发贷融资能拿到正常额度，但被金融机构视为条件不优质的企业依然在融资方面比较困难，“我们和金融机构交流得很多，整体上依然没有松动。”

　　从目前来看，不同房企之间的融资差距确实在逐步拉大，分化进一步加剧。“金融机构未来依然会优先考虑地产50强、地方龙头，中小型房企则愈加难过，不但要面临融资难，还要承受不断提高的融资成本压力。”张波说。

　　前述融资总监透露，不管是信托公司还是大型银行，都有一份房地产企业的准入“白名单”，在白名单里的房企，融资方面的压力要比不在的减轻很多。

　　记者获得一家大型信托公司的房企白名单显示，金融机构将房地产企业分为了A类、B类和C类，A类>B类>C类。

　　其中，房地产企业白名单C类包括：荣盛、中骏、融信、禹洲、金辉、滨江、苏州高新区经济发展集团总公司、绿地、福晟、仁恒置地、武汉地产开发投资集团有限公司、华发、九龙仓、蓝光发展、阳光城、俊发、卓越、中国奥园、北京科技园建设(集团)股份有限公司、海伦堡地产、杭州市城建开发集团有限公司;

　　B类包括：碧桂园、龙光、正荣、时代地产、合景泰富、融侨、路劲地产、龙湖地产、金隅股份、新城、富力、旭辉、南山控股、金科、中铁置业、绿城、宝龙、世茂、雅居乐、中南建设;

　　A类包括：万科、金地、华润、保利、中海、鲁能置业、越秀、中粮地产、金融街、中国电建地产、招商蛇口、北京首都开发控股(集团)有限公司、中冶置业、建发、远洋地产、首创置业、五矿地产、中铁建、金茂、华侨城。

　　银行的白名单和上述名单又略有不同。记者获得一家中型股份制商业银行最新规定的代销非标产品(房地产类)标准中，房地产集团准入名单如下：

　　A类优：保利、中海、华润置地、招商蛇口、中国金茂、中国铁建、华侨城、万科、首开;

　　A类：首创置业、北京城建、金融街、越秀地产、保利置业、绿城、远洋地产、金地集团、龙湖、旭辉、富力、九龙仓、新城、世茂、雅居乐;

　　B类优：葛洲坝、中交、中冶置业、信达地产、电建地产、中粮地产、中铁置业、鲁能、五矿地产、金隅、华发、建发;

　　B类：红星美凯龙、合景泰富、龙光集团、荣盛、华夏幸福、中南置地、融信、金科、时代地产、融侨、蓝光实业、路劲基建、中骏、中国奥园、禹洲、海伦堡地产、珠江投资、国贸地产;

　　C类：俊发、建业、正商地产、滨江、卓越、正荣、金辉。

　　按照银行的代销非标产品(房地产类)标准，对名单内融资人所属集团进行限额管理：融资人归属集团代销各金融机构管理产品的代销限额不超过其最近一期经审计合并报表净资产的15%，且不超过银行最近一期净资本的15%。对于房地产名单中B类优及以上的集团代销限额按照不超过其合并报表净资产的25%执行，且不超过银行最近一期净资本的15%。

　　据了解，按照该银行规定，原则上集团财务报告并表的控股项目公司自动纳入所在的房地产集团;上述房地产集团名单原则上A类优>A类>B类优>B类>C类。