房地产行业进入深度调整期 中小房企卖项目股权求生

　　这些企业均面临资金链断裂的困境。截至2018年10月31日，沈阳德信利和房地产公司总资产仅为153.69万元，总负债却高达4423万元。天津凯华奎恩房地产开发有限公司净利润为-235.44万元，总负债为34037万元。

　　头部房企逆势扩张

　　与中小地产商无以为继的局面相对应的是，这一轮的楼市洗牌中，拥有实力的龙头房企正在持续寻找优质项目。作为并购王，今年10月29日，融创中国公告表示，出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司，总对价约为62.81亿元。

　　继今年10月收购华夏幸福等多个房地产项目之后，万科11月再次出手，先后斥资10.35亿元以及3.55亿元分别接手海航地产资产、嘉凯城旗下5个地产项目。

　　对于市场上涌现出的并购热潮，张宏伟认为，市场调整期往往是大企业寻求扩张的最好时机，与直接通过招拍挂方式从地方政府手中获得土地相比，通过并购获得的土地成本往往会更低，项目性价比高。

　　据媒体报道，嘉凯城旗下5个地产项目综合楼面价为5300元/平方米，低于万科今年前10个月综合拿地成本。

　　事实上，通过股权收购还能够帮助企业缩短开发周期，加快项目入市销售的进程，以实现公司的规模和业绩扩张。

　　2017年6月，万科入股云南城投华商之家投资开发有限公司，参与开发抚仙湖国际旅游度假区。在接手一年多的时间内，万科工作人员向记者表示，该项目已经售出了将近1000套住宅。

　　并购还能帮助企业迅速占领新市场。通过收购嘉凯城项目，万科对华东的布局加注了筹码，而对华夏幸福环京地段项目的收购，万科的华北市场得以扩张。

　　“未来房企并购数量肯定会越来越多，明年上半年，是企业资金压力最大的时候，许多小型房企或将面临资金链断的局面，过去加杠杆加得比较足的企业，会通过出售项目来保证现金流安全。”张宏伟向记者表示。

　　易居研究院副院长杨红旭也向时代周报记者指出，企业并购最好时间就是行业深冬以及春天来临前夕，目前行业还处于初冬，明年将会是企业开展并购的最好时机。

　　对于龙头房企而言，除了通过并购来实现规模扩张之外，还能通过并购贷款来拓展新的融资途径。

　　“一般来讲，并购贷款的贷款人是并购发起人，其信用评级更高、可抵押的资产更加充裕，因此，并购贷的融资成本一般是较低的。” 苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙向时代周报记者表示。

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　　“11月，境内发债确实明显更好发了，这一块的融资有回暖的迹象。”上海一券商承做人士近日对记者表示。

　　进入11月，房地产融资突然展现出今年以来前所未有的热闹景象。例如，11月27日一天，就有多达12家房企密集披露融资公告或融资计划，总规模超260亿元，此外还包括3亿美元的优先票据，以及一宗新股发行募集资金计划。

　　据不完全统计，11月数十家房企发布了境内融资公告，融资类型包括增发、优先票据、公司债、ABS等形式，总规模超过1000亿元。

　　其中债券融资规模最大，中原地产研究中心统计的数据显示，11月房企发债合计已经超过500亿元。

　　这是房地产融资整体松动的信号吗?

　　禹洲地产财务总监兼公司秘书黄展鸿对此持否定观点。他表示，目前房地产融资还是维持以往的政策，健康稳健的企业融资渠道还算畅通，但成本上涨，“短期内，银行放水直接流入房地产的机会不大。目前海外发债比国内发债可能更贵。房企的资金链管理显得非常重要。”

　　借新还旧

　　10月之前，房地产市场持续融资难。根据同策研究院的监测，自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽7月、8月小幅回温，但融资额与2018年前四个月相差甚远。9月遭遇融资“滑铁卢”，10月情况更为严峻，数据显示，10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

　　与此前诸多房企融资发债屡屡中止的情况不同，11月房企融资迎来了久违的开闸。

　　某种程度上这也得益于整体经济政策的引导，银河证券的报告指出，目前去杠杆转向稳杠杆、宽货币延伸至宽信用，虽未提及房地产行业，但总体资金环境改善及信用风险下降都将改善房企的融资难问题。“政策虽然没有明显放松，但在货币宽松的背景下，地产债也跟着受益。”前述券商承做人士透露。