东莞楼市回归刚性自住需求 “特价盘”成近期主流营销

　　改善需求入市 小别墅成交占比近五成

　　10月东莞全市别墅供应441套，环比大涨125%，同比上涨6%，开发商冲量入市，创下近三年供应新高，其中包括万科大中江南院子、城建御河湾等项目；10月全市别墅成交251套，环比下滑17%，同比上涨179%，尽管环比有所下降，但仍处年内月度成交的第三高位，主要由于144平方米以下经济型别墅集中成交促成。东莞中原战略研究中心介绍，由于皇马郦宫别墅多套集中低价签约，拉低整体价格，10月别墅成交均价为21885元/平方米，环比下降9%，同比上涨8%。

　　记者发现，10月入市和成交别墅以小别墅为主。东莞中原战略研究中心统计的数据也显示，从别墅成交结构来看，从9月起，144平方米以下别墅成交突出，超过144~200平方米别墅的占比成为最热销产品，10月该面积段小别墅成交再度上升，成交占比约47%，对比9月上升9个百分点。另外144~200平方米别墅成交占比缩小至19%， 300~400平方米别墅占比因个盘成交有所回升，其余面积段别墅产品成交占比均低至10%以下。

　　买小别墅实现“别墅梦” 有弹有赞

　　东莞中原战略研究中心介绍，小别墅盛行的主要原因是这类产品不受豪宅“六成首付”要求影响，同时具备较高赠送率、性价比高优势。市民林先生告诉记者，自己原本想把两套房子卖掉，换成一套别墅居住，实现“别墅梦”，但是在看了几个小别墅户型后，决定放弃了。他认为，小别墅由于建筑面积小，房间、客厅都很小，没有足够的公共活动空间，一家人只好待在各自的空间里面，缺乏沟通和交流，这并不是他所想要的家的感觉，因此放弃了购买小别墅的计划。

　　而东莞本地人刘先生则表示，他愿意为自己准备结婚的儿子购买一套小别墅，别墅的面积虽然小，但足够儿子和儿媳两个人生活，而且处于独栋别墅区内，环境景观等都不错，还有豪宅区的圈层，满足他这一代人对于“有天有地”房子的审美。

　　公寓遇冷

　　库存过大 供需同比下滑

　　自东莞限购以来，商业公寓作为不限购、不限贷产品，成为开发商回笼资金的一种重要产品，一度是市场供应、成交最火的产品种类。但10月份随着供应量增加，库存过大，尽管公寓产品最先降价，公寓供需同比下滑。

　　东莞中原战略研究中心统计数据显示，10月东莞全市公寓供应4.83万平方米，环比及同比分别下滑60.35%和72.47%。成交6.43万平方米，环比及同比分别下滑22.65%和47.23%。

　　此外，10月商业公寓价格进一步下滑，市场降价明显。记者发现，10月份热销的商业公寓项目除了位于中心城区区域、距离已经使用或正在规划中的地铁站口不远外，还有一个重要的原因是价格下调、定价相对合理。

　　后市

　　库存和去化周期进一步拉高

　　东莞中原战略研究中心监测数据显示，10月底东莞全市住宅库存608.46万平方米(含商务性质住宅)，其中洋房、别墅和公寓存量分别为412.66万平方米、111.50万平方米、84.30万平方米，消化周期分别为11个月、25个月、11个月。其中别墅去化周期持续两月出现下滑，但仍处于高位。

　　受到“银十”传统销售旺季的影响，各大房企纷纷加大力度推货入市，但今年来受到楼市调控的持续深化影响,市场成交热度下滑，整体库存量及去化周期进一步拉高，后市去化压力大。

    （整理自南方日报、广州日报）