东莞楼市回归刚性自住需求 “特价盘”成近期主流营销

随着“双11”临近，不止网络电商“激动”起来，房企们也启动了“双十一”模式。

推售“特价盘”成主流营销方式

合富研究院统计数据显示，10月东莞楼市供需同比双降，成交继续放缓。今年前10个月，东莞一手住宅供应387万平方米，同比减少22%，网签面积381万平方米，同比减少13%，网签均价17232元/平方米，同比略涨5%。

其中10月东莞一手住宅供应57.6万平方米，同比减少23%，网签面积38.2万平方米，同比减少25%。

从区域来看，10月住宅供应集中度很高，各个片区分化明显，其中滨海湾片区和主城区表现突出。从网签数据来看，同样也以滨海湾片区、泛城区为主，其中沙田、虎门和东城签约套数位列前三。

业内人士认为，对于购房者来说，房贷利率上浮幅度仍高，供房压力较大，因此不少人推迟了购房计划。

10月网传房贷利率下调，而东莞中原向东莞多家银行核实得知，短期内东莞多家银行贷款利率暂未作调整，更未见下调现象。

“首套房贷利率上浮幅度依然在20%—30%，二套房贷利率上浮25%—40%，几乎全部银行持续实行‘三价合一’政策，银行放款速度也未见明显提速。”该研究机构负责人说道。

在银根持续收紧之下，开发商开始通过各种营销手段来增加成交量。国庆长假以来，“特价盘”成为东莞楼市的主流营销方式。其中，10月初寮步某项目推出17600元/平方米起特价洋房清盘、南城某项目推公寓“一口价”清盘、厚街某项目推出30套特惠单位、石碣某项目推出60套特价房大促销；10月底，樟木头某盘推出“一口价房源”、常平某盘特价房源11088元/平方米起等。与市场价格相比，特价房价格相对优惠。

10月底，还有部分开发商打出“上车盘”的标语，部分刚需新盘开盘价格回归至1.4万元—1.6万元/平方米，市场定价渐趋理性。位于沙田的某楼盘进行“双11”促销，新推出的住宅均价约1.7万元/平方米，较之前高位时的2.2万元/平方米下降了5000多元/平方米，较首次开盘时的1.9万元/平方米也下降了约2000元/平方米。

研究机构人士分析表示，下半年以来东莞购房者观望情绪愈加浓厚，房企迫于年度业绩压力，10月份有不少项目持续推出“特价房”活动，预计这一举措仍会持续。

业内人士介绍，“个别项目因入市价格合理，来访量及去化率较好，但实际上市场多数项目来访去化情况不尽如人意。在市场来访人气不足的情况下，不少项目只好通过持续推出特价房活动，增加客户来访量，以价换量加快资金回笼速度。”

市场：10月“旺季不旺” 回归至刚性自住需求

在10月住宅成交当中，有七成是面积在70~120平方米的刚需型住宅；与此同时，144平方米以下的小别墅也因迎合了有改善住房需求的购房者意愿而热销。而商业公寓虽然降价促销明显，但也是供应和需求双双同比下滑。

刚需自住

　　住宅成交主要集中在70~120平方米刚需产品上

　　东莞中原战略研究中心统计数据显示，10月市场成交主力仍集中在70~120平方米刚需产品上，成交占比约73%，环比上升2%，同时创近5个月新高。

　　另外，随着二孩政策放开致使家庭结构的转变、四房及以上需求递增等情况下，改善需求依然较大，10月首次改善(约120~144平方米)户型成交比例小幅回落至20%，但仍处较高位水平。

　　在供应方面，10月住宅供应量为近三年同期新低。

　　东莞中原战略研究中心监测数据显示，10月东莞住宅供应57.57万平方米，环比上升19.51%，同比下降22.98%，10月供应显著放量，但与同期相比，为近三年同期新低；此外，10月住宅成交38.41万平方米，环比下降8.53%，同比下降24.91%。

　　优房超·瑞城搜也表示，东莞房地产住宅市场购房需求主要是刚需产品，一方面是二孩政策放开后对于改善型产品的需求仍需时间来释放；另一方面是大户型总价高，去货速度普遍较慢。

　　“旺季不旺” 市场观望氛围浓郁

　　“银十” 作为传统的销售旺季，房企纷纷加大出货力度冲刺全年业绩，推动整体供应放量回升。但受到楼市调控政策及银根的持续收紧影响，市场观望情绪加重，成交热度下滑，成交量始终徘徊在年内的中低位水平，同时亦为近三年同期新低。

　　此外，根据东莞中原CCES监控的来访数据显示，“银十”成色不足，10月楼市来访量较9月出现小幅缩水，更是近三年同期新低。主要是楼市调控预期收紧，楼市整体热度偏低，置业客户仍处于观望的状态，同时房企的大型营销活动少，市场关注度低，楼市来访量偏低。

　　从以刚性和改善需求为主的洋房市场来看，10月东莞洋房供应约49万平方米，环比上升48.84%，同比下降27.76%，成交约33万平方米，环比和同比分别下降7.49%和33.17%，尽管10月为传统旺季，开发商放量入市，但市场成交依然低下，显示出市场持续严控下，房贷利率居高不下，购房积极性依然低下。

　　改善需求入市 小别墅成交占比近五成

　　10月东莞全市别墅供应441套，环比大涨125%，同比上涨6%，开发商冲量入市，创下近三年供应新高，其中包括万科大中江南院子、城建御河湾等项目；10月全市别墅成交251套，环比下滑17%，同比上涨179%，尽管环比有所下降，但仍处年内月度成交的第三高位，主要由于144平方米以下经济型别墅集中成交促成。东莞中原战略研究中心介绍，由于皇马郦宫别墅多套集中低价签约，拉低整体价格，10月别墅成交均价为21885元/平方米，环比下降9%，同比上涨8%。

　　记者发现，10月入市和成交别墅以小别墅为主。东莞中原战略研究中心统计的数据也显示，从别墅成交结构来看，从9月起，144平方米以下别墅成交突出，超过144~200平方米别墅的占比成为最热销产品，10月该面积段小别墅成交再度上升，成交占比约47%，对比9月上升9个百分点。另外144~200平方米别墅成交占比缩小至19%， 300~400平方米别墅占比因个盘成交有所回升，其余面积段别墅产品成交占比均低至10%以下。

　　买小别墅实现“别墅梦” 有弹有赞

　　东莞中原战略研究中心介绍，小别墅盛行的主要原因是这类产品不受豪宅“六成首付”要求影响，同时具备较高赠送率、性价比高优势。市民林先生告诉记者，自己原本想把两套房子卖掉，换成一套别墅居住，实现“别墅梦”，但是在看了几个小别墅户型后，决定放弃了。他认为，小别墅由于建筑面积小，房间、客厅都很小，没有足够的公共活动空间，一家人只好待在各自的空间里面，缺乏沟通和交流，这并不是他所想要的家的感觉，因此放弃了购买小别墅的计划。

　　而东莞本地人刘先生则表示，他愿意为自己准备结婚的儿子购买一套小别墅，别墅的面积虽然小，但足够儿子和儿媳两个人生活，而且处于独栋别墅区内，环境景观等都不错，还有豪宅区的圈层，满足他这一代人对于“有天有地”房子的审美。

　　公寓遇冷

　　库存过大 供需同比下滑

　　自东莞限购以来，商业公寓作为不限购、不限贷产品，成为开发商回笼资金的一种重要产品，一度是市场供应、成交最火的产品种类。但10月份随着供应量增加，库存过大，尽管公寓产品最先降价，公寓供需同比下滑。

　　东莞中原战略研究中心统计数据显示，10月东莞全市公寓供应4.83万平方米，环比及同比分别下滑60.35%和72.47%。成交6.43万平方米，环比及同比分别下滑22.65%和47.23%。

　　此外，10月商业公寓价格进一步下滑，市场降价明显。记者发现，10月份热销的商业公寓项目除了位于中心城区区域、距离已经使用或正在规划中的地铁站口不远外，还有一个重要的原因是价格下调、定价相对合理。

　　后市

　　库存和去化周期进一步拉高

　　东莞中原战略研究中心监测数据显示，10月底东莞全市住宅库存608.46万平方米(含商务性质住宅)，其中洋房、别墅和公寓存量分别为412.66万平方米、111.50万平方米、84.30万平方米，消化周期分别为11个月、25个月、11个月。其中别墅去化周期持续两月出现下滑，但仍处于高位。

　　受到“银十”传统销售旺季的影响，各大房企纷纷加大力度推货入市，但今年来受到楼市调控的持续深化影响,市场成交热度下滑，整体库存量及去化周期进一步拉高，后市去化压力大。

    （整理自南方日报、广州日报）