136家上市房企平均负债率约80% 多家房企裁员减压

　　下半年偿债压力大增

　　值得投资者注意的是，负债率高企不下的情况下，上市房企的偿债压力也变得越来越大。

　　据研究，房企面临的第一波偿债高峰就在下半年。据恒大研究院发布的报告，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元。2018年下半年到2021年为集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿元。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款未来4年集中到期;公司债2015年-2016年集中发行，从2018年下半年开始密集到期。

　　而天风证券的数据显示，2018年下半年，房企债券到期金额1052亿元，考虑进入回售期的债券按照50%本金偿还，下半年房企债券到期金额就高达2542亿元，高于2018年上半年到期偿还的851.3亿元。

　　偿债压力增大，若想保持现金流链条的稳定，就要借新债补充资金或者靠自身“造血能力”还债。但是，随着严格调控，房企融资渠道在步步收紧。此前还传闻一些地区的银监局发文暂停新增地产信托的报备，已过审的信托可发行。保利地产研究院指出，近期监管层仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。

　　从数据来看，筹资现金流净额超过百亿元的仅有11家，筹资现金流净额超过营收一倍的有18家，占比仅在10%左右。

　　此外，从上半年上市房企的财务费用来看，超过10亿元的有7家，财务费用占比营收超过10%的就有29家，占比超过23%。这在一定程度上意味着上市房企利息负担越来越大。

　　而在龙头房企中，上半年保利地产的财务费用高达17.92亿元，逼近净利润的两成，较去年同期增加137%。

　　靠再借款减轻偿债压力相对往常已较难，那么企业的内生“造血能力”就显得尤为重要。但是在当下的严调控、贷款利率增高的情况下，又会影响房企的销售情况和回款速度。

　　比如2018 年上半年，万科的预收款项仅为 23.77 亿元，与年初相比减少 99.34% ，不过万科在年报中解释称，会计政策发生了变化使得万科预收款项少算了 4907.12 亿元，将这部分补上后，万科的预收款项为 4930.89 亿元，增速20%，但这一增速相对于保利地产(29%)、招商蛇口(38%)等同规模房企来说，仍然较慢。

　　查看各上市房企的经营现金流净额，有63家为负值，占比高达50%。最低的三名为滨江集团(4.260, -0.04, -0.93%)、金地集团(9.060, 0.00,0.00%)、保利地产，分别为-114亿元，-107亿元，-98亿元。经营现金流净额为负值，意味着自身的造血能力下降，若此时还要面临债务到期、融资难等情况，房企的资金链承压度将会大幅增高。

　　房企面临关键拐点

　　如今，高负债、偿债压力已成为埋伏在房企扩张路上的一颗隐雷。继续拼规模、激进拿地，还是放慢脚步、落袋为安，是各房企面临的重要选择，各龙头房企也出现了分化。

　　万科今年上半年拿地就较为激进，据半年报显示，上半年万科获取新项目 117 个，总规划建筑面积 2049.1 万平方米，与上半年销售面积基本持平。

　　而从其他数据来看，万科购买商品、接受劳务支付的现金达1237亿元，同比增长27%，经营现金流净额也在近几年来首次变为负值，为-42亿元，同比下滑119%。

　　值得注意的是，自2012 年以来，万科就提出行业进入白银时代，近几年也一直向外界宣布转型做城市配套服务商，并向长租公寓等多项领域进军。在半年报业绩新闻发布会上，首席财务官孙嘉曾表示：“万科的新业务已经全面打开，百花齐放。这是从原来确定的住宅业务到今天我们内部称之为不确定的拓展性业务的转变。”

　　不过，从半年报业绩来看，万科的各项业务中，仅房地产业务的营业利润率依然在往上走，而物业服务和其他业务的利润率是在往下滑。

　　在强调转型做城市配套服务商的同时，万科在今年上半年大举拿地，而另一边销售速度却较低，拿地面积甚至于销售面积持平。2018 年上半年，万科房地产的销售增速相比碧桂园、恒大等龙头房企都明显较低，为9.9%。而碧桂园上半年销售额同比增长 42.8% ，恒大上半年销售额同比增长 24.6% ，三巨头的增长速度已经拉开。

　　万科为何一边发力拿地，一边销售增速较慢，是否此时期地价较低欲更多囤地未来释放业绩?此举值得玩味。

　　此外，还有一些第二梯队的房企也选择加快脚步、追赶销售目标。如旭辉地产今年上半年销售规模达到660亿元，同比增长40%，若能完成全年1400亿的销售目标，最近两年旭辉的复合增长率将接近100%，成为高增长房企的代表。旭辉集团主席林中在业绩会上表示，“未来三四年我们还是可以保持这种速度。”

　　与这些企业不同的是，一些房企开始选择放慢脚步。如中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国就曾表示，目前政策处于高度多变期，公司对市场高度审慎，负债率处于较低水平，手头现金比较多，宁可错失一些机会，也不想投错几块地。