136家上市房企平均负债率约80% 多家房企裁员减压

　　“2015年以来的房地产上升周期延续时间长，部分企业规模和人员扩张厉害。在行业下行的趋势中，房企在资金压力的驱使下会控制规模和成本。为应对未来的偿债高峰，房企应在趋势还未完全变坏的时点加紧推盘回笼资金。”

　　专家认为，目前境内融资遭遇金融机构持续缩表，境外融资由于美元加息，融资成本较以往高出不少，考虑到未来市场整体销售大概率继续回落，资金市场的紧张压力还将加剧。资金压力大的企业一般会选择收缩战线，那些业绩不好的区域公司就有可能成为被瘦身的对象。

　　政策趋紧致行业进入周期性调整

　　目前，A股发布半年报房企已经超过130家，加上香港上市企业，已经超过150家。除了部分转型的中小企业外，8成房地产企业2018年上半年利润明显上涨，其中，17家企业的净利润上涨超过200%。

　　业绩向好的同时，整个中报季，地产大佬们对于未来发展的表态都偏于谨慎。提到下半年销售策略，不少房企强调了“积极销售”、“分化加剧”等关键词。

　　万科的新任总裁、金融男出身的祝九胜在中报选择了“坚持稳健投资，把握核心业务投资节奏，合理控制项目资源规模”的字眼。

　　“从龙头房企的发展战略可以看到，未来整体房地产市场的降温，房企是有瘦身过冬的需求。房地产行业正经历着‘焦虑’期，这个阵痛持续期可能会超出很多人的想象。”

　　业内专家表示，裁员只是初步表现，接下来就是市场深度调整。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始，然后蔓延到全国一二线城市。

　　专家表示，随着对房地产市场的定调，结合下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人，预计下半年楼市调控政策还将继续趋紧，房地产市场也将大概率出现降温。在行业面临下行的大背景下，部分房企人才调整是未雨绸缪，主动适应新形势的表现。

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　　高负债已成为埋在房企扩张路上的一颗隐雷。从今年下半年开始，房企公司债及各类金融机构贷款进入密集兑付期。雪上加霜的是，融资渠道仍在步步收紧

　　2018年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续抑制非理性需求特别是投机性购房需求，另一方面政策重点调整中长期供给结构，“结构性调控”的政策特征日益明显。但不论如何，房地产市场很难再呈现供需两旺、高歌猛进的盛景已经是不争的事实了。

　　而在政策调控依然严格的市场背景下，上市房企作为房产行业的中坚力量，它们受到政策调控的影响到底有多大?其业绩表现如何?随着上市房企2018年半年报的纷纷出炉，从中可以窥见一二。此外，资金成本越来越贵的情况下，它们的现金流承压能力又怎样?《投资者报》记者近日分析了各房企半年报，并对部分公司发送采访函，以期做一些解答。

　　超30%房企业绩仍高增长

　　目前，A股126家上市房企都发布了半年报，其中，营收超过100亿元的有15家，前5名分别为绿地控股(6.370, -0.02, -0.31%)、万科、保利地产(12.000, -0.17, -1.40%)、华夏幸福(25.040, -0.15, -0.60%)、招商蛇口(17.540, -0.16, -0.90%)。营收增长的共有74家，占比约58%，增速超过100%的有12家，占比约10%，其中，荣丰控股(8.980, -0.03, -0.33%)(维权)营收增速2140%，ST金宇营收增速1209%，排在前两位，不过其营收体量都较小，低于2亿元。此外，值得注意的是，排在营收前五的保利地产、招商蛇口营收增速都较低，分别为9.3%、6.6%，一定程度上表明这两家公司在规模追求上放慢了脚步。

　　净利润方面，超过50亿元的有5家，与营收前五名公司相同，其中，只有万科净利润超百亿元，达135亿元。总体来看，净利润增长的有82家，占比约65%，增速超过100%的有38家，占比约30%。

　　值得注意的是，排在净利润前5名的房企(万科、保利地产等)，除招商蛇口之外，净利润增速都在30%左右，相对来说并不突出，这说明规模庞大的龙头房企若想继续高速增长有一定难度。

　　高负债成为集体困境

　　从数据看出，在地产市场调控较严的情况下，仍有超过50%的房企业绩增长，30%的房企净利润增速甚至在100%以上。不过值得注意的是，在这样的成绩单背后，资产负债率的上升、偿债压力的增大越来越成为房企发展路上的隐忧。

　　整体来看，资产负债率超过80%的有35家，占比约27.7%，其中鲁商置业(2.810, 0.02, 0.72%)一家超过90%。由于房地产行业的特殊性，预收账款代表已收取的房款，待交房时才能确认为营业收入，也意味着现在的预收账款就是未来营收的一部分，若剔除预收账款再来看资产负债率，超过80%的仍有18家。

　　龙头房企资产负债率及净负债率也普遍上升。具体来看，万科上半年净负债率为32.7%，比去年底的8.8%大幅上升;资产负债率84.7%，创下万科自1991年上市以来的新高;上半年总负债共1.14万亿元，成为A股上市房企中负债额最高的房企。