房地产不宜长期作为“稳增长”工具

容易引发房价泡沫化风险

导致资本积累大幅下滑

理论和国际经验都表明，房价泡沫不可能长期持续，历史上美国、日本和东南亚等国家和地区的房价泡沫均以破裂而告终。更严重的是，房价泡沫破裂属于罕见的灾难性事件，一旦发生就会造成严重损失，尤其会导致资本积累大幅萎缩。一方面，房价泡沫破裂意味着房地产等资产价格大幅下降，这会导致既有资本存量的价值缩水。另一方面，房价泡沫破裂会导致房地产投资和企业设备投资增速大幅下降，从而阻碍新增资本积累的进程。日本20世纪90年代的“大衰退”和美国2008年的金融危机就是由房价泡沫破裂所引发的，并且通过上述两条机制对资本积累产生了严重的负面冲击。以企业设备投资为例，日本企业设备投资增速从房价泡沫破裂前的16%跌至泡沫破裂后的-10%，美国的企业设备投资增速则从房价泡沫破裂前的10%下降到泡沫破裂后的-22%。

具体到我国，四大一线城市和部分热点二线城市房价已经呈现出泡沫化风险，如果继续依靠房地产拉动增长，房价泡沫破裂的风险将越来越大。一旦泡沫破裂，将会导致中国的资本积累大幅下滑。这不仅是因为房地产及其相关产业的投资增速会下滑，更重要的是会引发实体部门的投资萎缩。实体部门的大量企业通过房地产抵押获得贷款，房价泡沫破裂后企业所抵押房地产的价值将显著缩水，很可能引发债务清偿和资产廉价抛售的恶性循环，甚至陷入“债务—通缩”陷阱。日本20世纪90年代的“大衰退”等典型“债务—通缩”案例都是由房价泡沫破裂导致的。由于中国企业的债务负担目前已经处于全世界高水平，再加上中国企业的债务很大程度上源自房地产抵押贷款，一旦房价泡沫破裂，对实体部门的冲击将会比其他国家更加严重，从而阻碍资本积累和长期经济增长。