房地产不宜长期作为“稳增长”工具

不利于生产性资本的积累

资本作为长期经济增长的动力源泉之一，主要指的是制造业等生产性投资所形成的生产性资本积累。2008年国际金融危机之后美国和欧盟等发达经济体广泛实施的“再工业化”战略充分表明，制造业部门的生产性投资才是长期经济增长的根本。与之不同，房地产投资中的主要构成部分，即住房投资，则是非生产性投资，很难作为生产要素直接投入生产活动。

房地产行业的高投资回报率会吸引大量实体企业向房地产投资，从而对生产性投资产生“挤出效应”。Wind数据库显示，2000—2016年房地产上市公司销售净利润率为12.2%，而工业部门上市公司销售净利润率仅为3.9%。其结果是，海尔、海信、格力、雅戈尔、娃哈哈等优秀实体企业纷纷向房地产投资。据统计，截至2016年上半年，A股上市公司中多达1305家公司拥有房地产业务，占所有A股上市公司的比重高达44%。不仅如此，在投资回报预期本就不高的情况下，高房价还会提高实体企业的厂房、劳动和资本等生产要素的成本，从而进一步挤出生产性投资。以办公楼租金为例，2009—2016年间北上广深四大一线城市的办公楼租金平均涨幅达到了116.3%，其中北京办公楼租金涨幅高达221.6%。

对单家企业而言，其从事生产经营的根本目的是实现利润最大化，因此当企业所从事的主营业务的投资回报率低于房地产的投资回报率时，理性的企业都会减少制造业投资、增加房地产投资。但是，对整个国家而言，这将会显著“挤出”制造业投资，尤其是设备投资等与企业生产能力直接相关的生产性投资。可见，长期依靠房地产拉动增长将不利于中国生产性资本的积累，长此以往会影响实体经济的健康发展，也就难以转向“高质量发展阶段”。