标杆房企销售业绩爆发 房地产市场下半年或出现拐点

　　调控重压之下，标杆房企销售业绩依然爆发。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截止到目前，公布前6月销售业绩的房企合计31家，这31家销售金额达到了25031亿，同比上涨幅度高达36.2%。其中，部分房企销售额涨幅惊人。中国金茂前6月销售额为717.62亿元，同比上涨197.7%;奥园地产前6月销售额为402.9亿元，同比上涨143%;花样年前6月销售额为113.07亿元，同比上涨123%。

　　在房地产市场总量面临天花板的同时，中小房企的生存空间越发艰难。新城控股副总裁欧阳捷表示，公布销售业绩的房企都是上市公司，也是规模较大的房企，这完全符合我们说的“大象比兔子跑得快”的逻辑，因为所有的资源包括(金融、供应商)都在向大房企集中。但市场整体基本稳定、增长有限，大房企的市场份额不断提高，中小房企的业绩不断下降，日子更加难过。

　　标杆房企销售业绩爆发

　　在规模即生产力的行业共识之下，标杆房企普遍启动了高周转模式。也正因此，在调控越发严厉之下，标杆房企在前6月业绩反而再创新高。

　　具体而言，碧桂园、万科、恒大这三家企业前6月销售额已经突破3000亿;作为高周转典型代表企业，碧桂园前6月销售额已经达到4125亿，同比上涨42.8%，这是半年业绩报告中首次出现销售额超4000亿元的房企。在公布销售业绩房企中，销售业绩超千亿的房企目前为五家，分别为：碧桂园、万科、恒大、融创、中海。中海地产前6月销售额为1508.46亿，同比涨幅为18.5%。

　　此外，还有部分企业业绩增长抢眼。中国金茂公告显示，1-6月销售金额为717.62亿元，同比上涨197.7%;合同销售金额为241.08亿元;同比上涨16.44%;奥园地产公告显示，1-6月销售金额为402.9亿元，同比上涨143%;花样年公告显示，1-6月销售金额为113.07亿元 ，同比上涨123.77%;合约销售均价为9704元;2017年同期，花样年1-6合约销售均价为7878元;合同销售金额为50.53亿元;同比上涨5.03%。

　　市场并非一片飘红，也有业绩下跌的品牌房企。金地集团公告显示，1-6月销售金额为630.7亿元 ，同比下降10.34%;合同销售金额为703.4亿元;同比上涨60.03%;金地商置公告显示，1-6月销售金额为159.67亿元 ，同比下降10.34%;合同销售金额为226.08亿元;同比上涨305.09%。

　　欧阳捷曾在年初预判，今年是“大稳小乱”的一年，房地产宏观形势相对稳定，调控确保了市场不会大起大落、房价不会暴涨大跌，全年销售面积将趋于“零增长”，销售额将略有增长。因城施策、一城多策将出现更多的市场乱象，但不会改变市场大格局。

　　那么，严厉调控之下，大型房企缘何 “丰收”?上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，大型房企的集中度和市场占有率在提升，所以大企业的销售总金额的增幅会明显超过全行业的平均水平。虽然调控背景趋严，但是全国市场的冷热不均。全国大部分的弱二线三四线市场成交依然比较活跃，现在只有一线和少数的强二线都市圈成交量有所下滑。

　　“做大依然的当下房企的主流选择。整体看，房企拼规模趋势加剧。”中原地产分析师张大伟认为。

　　抢夺现金流与增持、回购并行

　　央行近日发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》指出，当前房地产市场发展总体平稳，租赁住房市场发展加快，房地产投资韧性较强。但也要看到，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。下一阶段，要围绕“房住不炒”这一主线，进一步巩固房地产调控政策效果的同时，继续落实“因城施策”住房金融宏观审慎管理政策。

　　6月以来，监管层又对房地产市场进行了一轮密集表态。

　　先是“棚改贷款收紧，全国一刀切暂停棚改”的传闻，继而内地限制房企外债资金投资境内外房地产项目，再到有传发改委考虑禁止企业发行364天期美元债。紧接着6月28日住建部等七部委重拳出击对京、沪、广、深等30个城市启动整治房地产市场乱象专项行动，加之西安、长沙、杭州等多个城市陆续推出加强楼市调控措施，这一切使得开发商的焦虑开始在市场蔓延。

　　同策研究院首席分析师张宏伟认为，这一系列利空消息，将对房企产生诸多影响。其中，银行、海外融资渠道收紧，将使房企的资金压力继续加大;七部委治理市场乱象，会在一定程度上影响回款速度，同时也意味着三四线楼市逐步降温，这对业绩的影响不可忽视。从房企资金兑付压力来看，压力将在2018年第三季度真正体现。

　　面对融资通道日渐逼仄，碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖战略”用规模换现金;泰禾为了融资几乎质押了公司的全部股权，现在面临超高的偿债压力;绿城要求员工“全面”加速资金回笼，坚决执行“早销，多销、快销”的策略，加速资金回笼……