标杆房企销售业绩爆发 房地产市场下半年或出现拐点

　　调控重压之下，标杆房企销售业绩依然爆发。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截止到目前，公布前6月销售业绩的房企合计31家，这31家销售金额达到了25031亿，同比上涨幅度高达36.2%。其中，部分房企销售额涨幅惊人。中国金茂前6月销售额为717.62亿元，同比上涨197.7%;奥园地产前6月销售额为402.9亿元，同比上涨143%;花样年前6月销售额为113.07亿元，同比上涨123%。

　　在房地产市场总量面临天花板的同时，中小房企的生存空间越发艰难。新城控股副总裁欧阳捷表示，公布销售业绩的房企都是上市公司，也是规模较大的房企，这完全符合我们说的“大象比兔子跑得快”的逻辑，因为所有的资源包括(金融、供应商)都在向大房企集中。但市场整体基本稳定、增长有限，大房企的市场份额不断提高，中小房企的业绩不断下降，日子更加难过。

　　标杆房企销售业绩爆发

　　在规模即生产力的行业共识之下，标杆房企普遍启动了高周转模式。也正因此，在调控越发严厉之下，标杆房企在前6月业绩反而再创新高。

　　具体而言，碧桂园、万科、恒大这三家企业前6月销售额已经突破3000亿;作为高周转典型代表企业，碧桂园前6月销售额已经达到4125亿，同比上涨42.8%，这是半年业绩报告中首次出现销售额超4000亿元的房企。在公布销售业绩房企中，销售业绩超千亿的房企目前为五家，分别为：碧桂园、万科、恒大、融创、中海。中海地产前6月销售额为1508.46亿，同比涨幅为18.5%。

　　此外，还有部分企业业绩增长抢眼。中国金茂公告显示，1-6月销售金额为717.62亿元，同比上涨197.7%;合同销售金额为241.08亿元;同比上涨16.44%;奥园地产公告显示，1-6月销售金额为402.9亿元，同比上涨143%;花样年公告显示，1-6月销售金额为113.07亿元 ，同比上涨123.77%;合约销售均价为9704元;2017年同期，花样年1-6合约销售均价为7878元;合同销售金额为50.53亿元;同比上涨5.03%。

　　市场并非一片飘红，也有业绩下跌的品牌房企。金地集团公告显示，1-6月销售金额为630.7亿元 ，同比下降10.34%;合同销售金额为703.4亿元;同比上涨60.03%;金地商置公告显示，1-6月销售金额为159.67亿元 ，同比下降10.34%;合同销售金额为226.08亿元;同比上涨305.09%。

　　欧阳捷曾在年初预判，今年是“大稳小乱”的一年，房地产宏观形势相对稳定，调控确保了市场不会大起大落、房价不会暴涨大跌，全年销售面积将趋于“零增长”，销售额将略有增长。因城施策、一城多策将出现更多的市场乱象，但不会改变市场大格局。

　　那么，严厉调控之下，大型房企缘何 “丰收”?上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，大型房企的集中度和市场占有率在提升，所以大企业的销售总金额的增幅会明显超过全行业的平均水平。虽然调控背景趋严，但是全国市场的冷热不均。全国大部分的弱二线三四线市场成交依然比较活跃，现在只有一线和少数的强二线都市圈成交量有所下滑。

　　“做大依然的当下房企的主流选择。整体看，房企拼规模趋势加剧。”中原地产分析师张大伟认为。

　　抢夺现金流与增持、回购并行

　　央行近日发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》指出，当前房地产市场发展总体平稳，租赁住房市场发展加快，房地产投资韧性较强。但也要看到，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。下一阶段，要围绕“房住不炒”这一主线，进一步巩固房地产调控政策效果的同时，继续落实“因城施策”住房金融宏观审慎管理政策。

　　6月以来，监管层又对房地产市场进行了一轮密集表态。

　　先是“棚改贷款收紧，全国一刀切暂停棚改”的传闻，继而内地限制房企外债资金投资境内外房地产项目，再到有传发改委考虑禁止企业发行364天期美元债。紧接着6月28日住建部等七部委重拳出击对京、沪、广、深等30个城市启动整治房地产市场乱象专项行动，加之西安、长沙、杭州等多个城市陆续推出加强楼市调控措施，这一切使得开发商的焦虑开始在市场蔓延。

　　同策研究院首席分析师张宏伟认为，这一系列利空消息，将对房企产生诸多影响。其中，银行、海外融资渠道收紧，将使房企的资金压力继续加大;七部委治理市场乱象，会在一定程度上影响回款速度，同时也意味着三四线楼市逐步降温，这对业绩的影响不可忽视。从房企资金兑付压力来看，压力将在2018年第三季度真正体现。

　　面对融资通道日渐逼仄，碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖战略”用规模换现金;泰禾为了融资几乎质押了公司的全部股权，现在面临超高的偿债压力;绿城要求员工“全面”加速资金回笼，坚决执行“早销，多销、快销”的策略，加速资金回笼……

　　在这一轮去杠杆的较量中，资金决定了房企未来规模扩张的能力。在越来越多房企加入抢夺“现金流”行列的同时，为了不加剧融资难度，开发商们开始“抄底地产股”，通过回购和增持来提振信心。

　　7月4日，恒大斥资3.8亿港币回购1850万股份。这是继7月3日，回购2.86亿港币回购1412万股之后，恒大本月第二次回购股份，两天之内恒大共花费6.6亿回购股票。

　　在此之前的6月27日-29日，碧桂园接连三天回购股票，数额分别是800万股、1500万股、3000万股，共计耗资约6亿港币。

　　不仅有多家房企积极进行股票回购，还有开发商进行了股票增持。

　　“只要市场大幅低估旭辉股票，我们就增持。对旭辉集团的成长和旭辉股价的未来非常有信心。”旭辉控股董事长林中表示。

　　2018年5月28日至2018年7月3日，旭辉集团创始家族林氏家族的家族信托共增持股票25,812,950股，总代价约为港币1.55亿元。这是林氏家族信托继2018年4月底及5月初的两次小幅度增持之后，进一步大规模买入旭辉股票。

　　据中国房地产报记者不完全统计，7月2日，泛海控股实际控制人卢志强增持了公司股份150万股，这是继6月28日增持300万股之后再度出手。

　　6月26日-27日，新城发展控股获控股股东王振华连续增持公司129万股，涉资889.83万港元。6月25日-27日，龙湖地产主席吴亚军连续三日增持公司511万股，耗资1.1亿港币。6月20日，融信中国获欧宗洪家族信托增持26.5万股，在整个6月份，欧式家族共计斥资1.1215亿港元买入融信股票。6月15日，禹洲集团董事局主席林龙安增持公司50万股，6月20日再增持20万股。

　　6月28日，金茂发布公告称，该公司获公司执行董事、管理层增持162万股股份，平均价为每股3.77港元，总金额合计610.74万港币。

　　对于房企的集体“护盘行动”，某私募人士称，当前大多数上市房企的估值都比较低，内房股PE倍数普遍在7—10倍，相较其他行业较低。同时内房企业估值在7—8倍左右，在国际范围内也处于倒数第一。而且房地产市盈率普遍较低，今年上半年房企业绩表现不俗，这也成为股东增持的好机会。但如果从基本面综合考虑，风险依然很大，特别是考虑到负债率和资金压力。

　　合富研究院认为从大概率看，现状房地产调控难有反转。但基于对国家宏观调控及目标分析判断，未来流动性定向宽松力度或将持续加大，并不直接利好房地产，但会有间接利好。但是下半年房地产成交回落或许在所难免，只是下行幅度有限。一线与二线城市房地产成交有可能已阶段性见底，风险主要来自三四线城市，由此可能牟房企经营带来影响，后续房地产周转仍受长期抑压，要突破经营难局，对于房企来说，是任重道远的事情。

　　行业拉锯战开打

　　数据还显示，企业间分化加剧，强者愈强的态势明显。1000亿以上超级阵营共7家，销售额增速为32.5%，规模化优势持续凸显，其中碧桂园、恒大、万科分别突破了4000亿、3000亿、3000亿大关，逐步拉大与其他企业的差距，行业寡头初现。

　　一位房企高管称，在目前的市场情况下，所有的资源都在向大企业集中，银行、基金、供应商等全面偏好大型房企，龙头房企的车轮还在滚滚向前，大企业会跑得更快，中小企业越来越没有优势，甚至会面临着生存难题。

　　随着行业集中度的大幅提升，规模房企在融资、拿地等方面的优势突出。对于传统地产开发企业而言，扩大规模已经成为其第一要务，只有短期做大规模才能在激烈竞争的洪流中立于不败之地。

　　在规模化的指引下，大部分龙头房企都设定了中长期的业绩目标。除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿，其中泰禾预期增长率高达98%;阳光城、正荣等誓破千亿，目标增长超过40%;华润、中海、龙湖等目标相对稳健的企业也预期20%以上增速。福晟、佳兆业、奥园、新力、融侨等企业，纷纷提出要在2-3年内完成千亿的销售目标。

　　重点品牌房企的业绩目标完成度较高，大部分房企上半年完成40%以上。新城、正荣等7家企业上半年把握合理的销售节奏，完成50%以上，全年目标达成得以保障;另有13家企业完成40%以上，目标锁定性较强。按目标设定的态度区分，激进、稳健、保守的三类企业平均完成率均在45%-51%之间。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从全国数据来看，一二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。张大伟预测，2018年下半年，随着30大城市开启楼市调控严打模式，中小企业销售压力变大，但标杆房企将继续刷新历史销售纪录。

　　报告还显示，二线城市仍是房企业绩主动力，三四线城市销售业绩上涨明显。自2017年以来，重点二线城市相继出台人才新政，吸引人才加速向城市聚集，进一步推动楼市需求走热。华夏幸福、富力、雅居乐等房企抓住二线城市销售契机，加大在青岛、沈阳、武汉、无锡、重庆、西安等二线城市的销售力度，二线城市销售业绩同比增长19%。一线城市受调控政策影响，销售金额同比下降21.9%，三四线城市主要受一二线城市的需求外溢影响，销售业绩大幅上涨，同比增长45.2%。

　　对于未来的房企格局，克而瑞研究中心分析，今年上半年，国家和地方政府调控政策层出不穷，尤其是在信贷持续紧缩的背景下，规模房企上半年的日子并不好过。但今年下半年市场资金面预期将改善，房企销售情况有望好转。另外，下半年将有更多的房企落实“高周转”的策略，积极抢收业绩和回款，保障企业规模的持续增长。

　　下半年出现拐点？

　　当前，房地产市场形势非常复杂。一方面，调控并未有放松之势。限购、限价等政策依旧压顶;另一方面，在严厉去杠杆背景之下，房企面临严峻的资金压力。未来半年行业走势也备受关注。

　　从宏观层面来看，杨红旭认为，主要的影响因素是政策，政策调控还在加码，下半年的政策还会进一步收紧，所以需求面应该会出现萎缩。全国的销售总面积会出现由正增长转为负增长。估计未来两三个月就会出现拐点，全国的销售总金额年内可能保持一个基本平稳的状态，就是说可能是在零增长左右。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，房企整体面临的市场形势并不乐观。“下半年可能品牌房企的销售总规模和市场集中度还会提高，但是企业的利润也会降低。一方面，一线城市和强二线城市中，开发商的资金回笼速度要求比较高，房企在拿到预售许可的时候必然会被“砍”，会出现亏损或者不赚钱的情况。另一方面，三四季度是整个民营开发企业资金压力最大的时候，这时企业为了回款，迫不得已会降价销售。另外，下半年个别企业可能会出现严重的资金断裂的情况，除非是被其他的房企或者金融机构收购，注入资金。据我了解，排名前20的房企当中，资金面紧张的有差不多一半。”

　　严峻市场之下往往也是市场洗牌的最佳时期。张宏伟认为，未来一到两年，市场集中度会迅速增加。市场格局即将定局的时候，每个企业都会尽可能地去争取市场份额。另一方面，下半年还有目标，对于排名靠前的房企来说，目标的实现和职业经理的考核挂钩，跟调控和资金链紧张没有关系，目标驱动之下，都会想方设法去完成规模增长。

　　张大伟注意到，从企业之间的销售数据看，有10家企业销售业绩涨幅超过50%，8家企业涨幅在40%-50%之间。整体市场分化趋势在2018年下半年有望更加明显。他还注意到，虽然一二线城市调控持续，但大部分标杆房企都开始积极拿地。从全国数据看，一二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。在这种大趋势下，大量中型标杆房企积极抢地，特别是销售额从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，都是过去一段时间内抢地的主流企业。

   （房掌柜整理来自21世纪经济报道、中国房地产网、华夏时报）