新房土地供应不断地在减少 2016年北京房价仍然将看涨

　　近日，北京房地产业协会发布了《2015年北京新房市场情况解读》并对2016年北京楼市走势进行了预判。

　　据北京市房地产业协会秘书长陈志分析认为，2016年在政策环境没有大变动的前提下，北京市纯新房成交受供应减少、平均拟预售价格上涨影响，成交量会有所回落，但成交均价还将保持上升势头。

　　土地

　　■ 数据 1983.5亿元

　　2015年，北京土地出让金总额达到1983.5亿元，再创历史新高。

　　■ 市场

　　房企回归一线 土地价格高企

　　2015年，北京市共出让108宗土地，相比2014年减少了33宗，其中建设用地面积合计697.43万平方米，规划建筑面积1482.54万平方米，同比分别减少25.6%、10.9%，这一成交量创造了近8年的新低。

　　土地供应减少是成交量创造新低的根本原因，特别是住宅用地，2015年仅成交50宗，创近3年新低。土地供应不断减少，北京土地市场的需求却在日益增加，大型房企回归一线城市，外地房企大举进京，使得北京土地呈现出明显的供不应求状况。

　　尤其是大多数被拍卖的宅地均引发房企激烈争抢，昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和等六环附近区域楼面价为也拍出3万元/平方米以上，高价地由城区向郊区外延。

　　房企竞争激化在也一定程度上推高了地价。2015年，北京出让的土地中，9宗宅地楼面价达到5万元/平方米，楼面价最高的宅地为丰台樊家村地块，高达75000元/平方米。2014年，楼面价达到或超过5万元/平方米的宅地仅有4宗。

　　■ 分析

　　北京供地仍将面临结构性减少

　　北京市住宅用地成交规划建筑面积已连续下降三年，2015年土地成交金额、楼面均价却成为历史最高值，这都是由于北京供地结构性减少造成。

　　“结构性减少，并非是单纯少供地，主要是从北京市人口疏解、产业结构调整的角度考虑配合土地供应调整。”据北京市房协秘书长陈志介绍，在2015年北京市国有建设用地的供应已经出现了适度调整，在降低土地供应总量、保持基础设施用地供应规模和比例，减少工业用地供应、保持保障房供应比例不变后，2016年的土地供应将呈现中心城区供地量继续减少、土地集中供应向远郊区转移、保障房的土地供应占比将适度减少等特点。

　　从土地所在区域划分，2015年北京住宅用地五环内成交规划面积增幅明显，五六环之间成交规划面积减少，六环外成交规划面积增加。

　　除了中心城区做减量之外，保障房土地供应占整体住宅土地供应比例结构性减少。对此，陈志表示，由于“十三五”期间，北京市将重点鼓励货币化保障房，即保障房向以租售并举、以租为主调整，因此保障房的纯建设量将适度降低，公租房进而替代两限房和经济适用房，这一调整也符合国家房地产去库存的调整主基调。

　　新房

　　■ 数据 2.98万元/平米

　　2015年，全市纯新房(不含自住房)成交均价2.98万元/平米，为历史最高值。

　　■ 市场

　　成交趋于高端化

　　总体来看，2015年新房市场是成交量大于供应量的一年。新房成交总量在近五年中处较高水平成交均价持续走高，但增速同比有所减弱。新房批准上市总量在五年中处较低水平，仅高于2013年新房批准上市量；在供应整体收缩的状态下，平均拟预售价格涨幅较大，反映出房产企业对市场信心十足。2015年，北京市纯新房各单价区间成交套数占比结构看，单价2.2万元/平米以下的成交套数占比是近五年中最少的，单价10万元/平米的纯新房成交239套，比过去四年总成交套数还多。