新房土地供应不断地在减少 2016年北京房价仍然将看涨

　　■ 分析

　　2016成交量或有所回落

　　从近五年纯新房预售批准上市量看，今年的供应量是最少的，拟预售均价却是最高的。陈志认为出现这种现象的原因主要有以下几点：一是2015年出台的一系列利好楼市的政策，对买房人有“降门槛“的作用，有利于成交量的增加；二是受住宅用地供应减少、宅地楼面价格持续走高影响，纯新房的供应有所减少。

　　据他预计，2016年在政策环境没有大变动的前提下，全市纯新房成交受供应减少、平均拟预售价格上涨影响，成交量会有所回落，但成交均价还将保持上升势头。

　　“随着土地成本显著上涨，将增加开发商运营难度。北京土地成本愈加高企，土地建设条件愈加复杂，将更加考验开发商的整体运营能力。未来，各个房企不仅要在项目规划和定位等方面上下工夫，而且还要对如何提升项目的软性价值上用心考量。”陈志如是说。

　　二手房

　　■ 数据 19.96万套

　　2015年，全市存量住宅累计成交19.96万套(月均1.66万套)，为近五年来年度成交量最高。

　　■ 市场

　　二手房成交价格分化明显

　　分区域来看，受教育、医疗等配套资源集中等方面的影响，北京各区域二手住宅市场表现出明显的差异。成交均价方面，涨幅最高的区域依次有顺义区、西城区、朝阳区、东城区、海淀区，涨幅均在5%及以上。此外，二手房成交周期有所缩短，由此前70余天，下降为60余天。随着二手房市场的火热，挂牌价已随之上涨。2015年上半年，北京市二手房挂牌价格降价与涨价为4：6，下半年比值下降为3.5:6.5，说明涨价的二手房买家增多，市场趋向卖方市场。

　　■ 分析

　　“量价齐稳”

　　或将主导今年二手房市场

　　对于未来一年北京市二手房市场的走向，根据刚刚闭幕的中央经济工作会议精神，化解房地产库存为2016年经济工作的五大任务之一，未来，为“化解房地产库存”，实施积极的财政政策和稳健趋宽松的货币政策仍是大的政策基调。

　　宽松化的市场环境利于楼市成交，但是在经过了2015年全年的市场复苏需求全面释放之后，明年市场将趋于稳定，成交量或将小幅回调。与此同时，随着房地产投资增值的预期产生了一定的变化，购房置业也趋于更加理性，成交价格仍将小幅上涨，但涨幅有限，因此，“量价齐稳”或将主导2016年北京二手房市场。

　　自住房

　　可售房源逐渐减少

　　自2013年9月，第一宗含自住房配建的宅地朝阳豆各庄地块被恒大拿下，截止到2015年年底，全市共有61宗含自住房配建的住宅用地成交，累计可提供房源6.15万套。

　　目前，自住型商品房依旧是刚需置业人群首选的方式。从成交上看，2015年北京市自住房成交数量同比增加63%，占全市新房成交数量的比重同比增加7分百分点，占全市新房300万元以下套型成交套数的比重同比增加9个百分点。

　　目前来看，自住房土地供应减少，自住房日渐成为低价格、低总价房源的重要补充。

　　2015年，北京市共出售10宗含自住型商品房(以下简称自住房)配建的住宅用地，预计可提供自住房房源0.65万套，同比含自住房配建的住宅用地成交宗数减少20宗，可提供自住房房源减少79%。

　　自住房入市量减少的原因还是来自于土地市场的供应。尽管入市土地在减少，但对于自住房而言，目前，“断顿”的风险却并不存在。