叶檀：房地产在贪婪与恐慌中 房价还将再涨

　　因此，这里就涉及到一个人口流动和转移最重要的概念——产业。房价涨跌的密码，是人口净流入或净流出；而人口流入流出的密码，则在产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。

　　产业升级在集聚大量人口的同时，亦为当地的房地产市场带来巨大推力。以三次科技革命的代表城市美国洛杉矶为例，其房价和纽约基本持平，且明显高于芝加哥。1987年纽约房价为19万美元/套，洛杉矶为13.1万美元/套，而2013年纽约达50.8万美元/套，洛杉矶达48.9万美元/套，明显高于芝加哥的18.6万美元/套。这主要是由于洛杉矶所在的加利福尼亚州集中了美国主要高科技产业，如计算机、电子元件、通讯、航空等，吸引了庞大的高收入就业人口，房价赶超纽约，可见产业结构显著影响一个地区的房价水平。

　　产业对房价的影响，主要通过三个方面：人口规模、人口结构和收入。产业越高端、多元，房价上涨空间越大。相反，产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈，人口导入水平低，房地产市场增长空间越有限，房价上涨的后劲不足，房地产需求量多由本市居民支撑。

　　以我国深圳为例，常住人口在2000-2013年间增长了362万，目前深圳的常住人口中外来人口占7成多，这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。随着人口的增多和年轻化，深圳市场的需求保持旺盛，加之土地资源的稀缺，房价仍将保持上涨。

　　与深圳类似的还有北京、上海、杭州（楼盘）等服务业驱动型城市。

　　这类城市往往依托于金融、文化创意、物流、软件互联网信息服务等高端产业链而稳步发展，吸纳大量人口流入，房地产市场需求强劲。

　　相反，那些往往依托于自然资源的重工业驱动型城市，如大庆（楼盘）、唐山（楼盘）、鞍山（楼盘）、大同（楼盘）等，在经历过工业化发展阶段的短暂繁荣之后，面临产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈，人口导入水平低，房地产市场增长空间有限，房价上涨的后劲明显不足。

　　还有一类城市，就是一些新兴工业驱动城市，比如苏州（楼盘）、无锡（楼盘）、佛山（楼盘）、东莞等，这些城市多受中心城市产业链辐射、依托先进制造业和高科技产业吸纳大量劳动力人口流入，人们多从事电子信息、装备制造、新能源、生物医药等先进制造业，且呈现年轻化特征。催生的房地产市场需求空间大，人们支付水平高，房价上涨空间较大。

　　但是，目前一个重要的趋势也不可忽视，就是随着中国人口红利迅速衰减，全球化的产业转移趋势明显，美国制造业复兴，中国大量制造业向东南亚等人力成本较低的区域转移，将严重影响中国上述城市的发展。这类城市如果不能在产业升级的大潮中迅速把握机遇，其城市发展的命运将如同前述重工业驱动型城市，走向衰败。

　　事实上，这种现象正在发生。东部地区大量新兴工业驱动城市的人口流入正在减少。2006-2010年，广东的常住人口每年净增数都在200万以上，但2011年以来，每年新增不足100万，2013年更是低至50万。

　　产业决定人口、人口决定房价，其中最核心的主宰因素，是产业决定了收入的多少和可持续性。

　　起码，上述三类城市还有产业布局。对于中国大多数产业基础薄弱的城市而言，在重复建设带来的产业存量过剩、创新难上加难的背景下，数量型的招商引资也十分困难，更谈不上升级产业的引入，吸引不了高素质的产业人群、服务业人群，人口几乎没有净流入，或者流入数量杯水车薪，而书记、市长在任内拼命卖地，在这样的城市买房，如果是出于投资而非自住，后果一定是不言而喻的了。

　　分化，是未来10年中国城市的母题，也是中国房地产市场、中国房价涨跌的主题。

　　总体而言，一线城市高价地频出，三、四线城市开发商拿地、投资意愿下降，消化周期拉长。

　　房地产投资意愿不强，但销售总量不断上升，专家认为，原因在于对货币的恐慌与贪婪。

　　房贷政策发生了变化，刺激了房地产消费。自2014年11月以来，央行多次下调人民币存贷款利率。另一方面，随着货币宽松，土地与商品房价格出现上涨，从数据看，销售额大于销售面积。

　　房地产长期繁荣很难像过去那样持续，但萧条也不可能马上到来，只要货币继续宽松，低迷的实体经济无法完全吸纳，资金就会流入房地产与股市等虚拟市场，这是不以人的意志为转移。而如果要挤压房地产市场，就存在债务危机爆发的可能性。

　　可以预见的是，房地产在资本的贪婪与恐惧中，在预期明确的少数城市，还会上升。