欧阳捷：房地产去库存周期到底还有多长？

    如果库存去化周期只有半年，相信住建部部长也不会说这个话了，真正的库存是在建的施工面积和待开发的土地储备面积。

　  住建部部长也承认我们已经进入去库存周期，问题是他没说去库存周期究竟有多久。

　　根据国家统计局的统计数据显示，我们的商品房待售面积有6.6亿平方米，其实这个面积并不大，也只相当于全年销售面积的一半左右。

　　如果库存去化周期只有半年，相信住建部部长也不会说这个话了，真正的库存是在建的施工面积和待开发的土地储备面积。

　　截止到今年9月底，根据国家统计局公布的数据显示，在建施工面积已达到69.3亿平方米，比去年同期增加了2亿平方米，预计今年年底将达到75亿平方米，即便按照历史最高峰的2013年的销售面积，至少需要五年时间才能全部销售出去。

　　有知名人士说在建施工面积全部都已经销售出去了，还说这是常识。

　　其实，所有城市要取得预售许可证都是要完成一定的施工量的。比如，上海市所有住宅要封顶才能取得预售许可证的，许多城市要完成三分之一或者10层以上的楼层施工才可以预售，当然也有一些中小城市是基础施工完成后达到±零标准就能销售，如果在建施工面积都已经全部销售出去了，那我们今天还会有库存吗？

　　在建施工面积中有多少被卖掉了？还是用继续数据说话吧。

　　从2000年到今年9月底，商品房新开工面积累计达到171.4亿平方米，销售115.4亿平方米，也就是说，这15年中，累计的新开工面积中有56亿平方米尚未销售，也就是我们现在的全部在建施工面积69.3亿平方米的80.7%，换句话说，只有五分之一的在建施工面积被预售出去了。按照2013年的销售速度，去化周期也需要近五年时间。

　　销售面积远低于新开工面积，意味着库存还在持续增加。

　　我们2013年做了一个去库存的理想场景图，希望新开工面积减少下来，竣工面积增加上去，新开工面积与竣工面积相等，这样竣工率可以逐步回升到20%以上，可以让库存的施工面积不再增加。

　　但现实却是新开工面积虽然从2013年的20亿平方米降低到去年的17.9亿平方米，但竣工面积却跌破11亿平方米，剪刀差还在拉大，竣工率已经跌破15%，这意味着房子要竣工需要至少六年时间，而在2000年的时候，只需要两年半。