张宏伟：详解年终房企高管离职潮六大原因

    2015年，仍然为房地产行业变革与转型期的关键时期，这也就注定了不同房企发展的起起伏伏，同样，对于房企来讲，也是高管频频流动与人事动荡的一年。以万科为例，从今年3月毛大庆的离职至今，万科管理层人事调整不断，包括莫军在内的多名高管因为各种不同的原因离职。十一假期前，北京万科高端事业部负责人高广汉离职的消息爆出。

　　不仅是万科，世茂、星河湾、金融街、保利、金融街、协信、阳光城等众多知名公司纷纷有高管离职，职位涉及总经理、副总裁、总裁等等。自去年开始，房企的离职潮就持续涌动。其中，阳光城自2012年以来调整股权激励计划后，三年内已有24名中高层管理者离职。

　　又至年终，品牌房企高管再现离职潮已经毫无悬念。比如绿地集团执行副总裁胡京、中海地产副总裁营销公司董事长曲咏海等。知名房企高管的离职的话题将再度成为年终市场的焦点。可以说这一年，也被称为“房企高管离职年”，离职风波一波接一波。

　　那么，房企高管人事变动的原因究竟何在？同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企高管离职显然不是简单的像企业所正式公示的“正常的人事变动”，或者企业高层和当事人所说的“因个人原因”而辞职。2014年以来，楼市供求关系基本平稳，规模化发展时代已经过去，同时，市场周期开始下行，楼市进入新常态化的下半场。在这样的新常态化的市场背景下，房企高管离职有着复杂的原因，房企销售目标难达成、公司战略调整、房企之间相互挖墙脚、房企内宫廷内斗、高管自己出来创业、公司内部反腐等六方面成为房企高管离职的最多的原因，而房企内部反腐成为房企转型与变革阶段房企高管离职的新特征。具体来讲：

　　首先，市场下行周期，房企销售目标难达成，业绩压力以及年终考核奖励受影响导致辞职。

　　从房企2015年销售业绩指标制定的背景下来看，大多数房企是根据过去几年市场增长预期制定今年的销售业绩指标，尤其是品牌房企出于对业绩和增长率的追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，试图在今年明年依然达到20%甚至20%以上的年增长率。然而，事与愿违，楼市下半场的市场环境难以让房企实现这么快的增速。

　　数据显示，今年前三季度，20家典型房企平均销售目标完成率为64.54%，有8家房企完成率达到70%以上。另有少数高调调高销售目标的房企也有着68%的完成率。虽然今年整体市场状况明显好于去年，但是第三季度受经济环境和股市等方面的影响，对市场的预判相较于年初，走弱了不少。房企目标完成率比去年乐观，但是也难有大惊喜，尤其是对于中小房企来讲，2015年房企销售业绩普遍下滑2-3成也属于正常。从这个角度来看，2015年房企年度销售目标难达成或者达成率不太乐观，业绩压力以及年终考核奖励受影响可能导致更多的高管辞职。

　　从2015年市场环境来讲，尽管已经累计有五次降准与六次降息，“330新政”也对改善型需求进行鼓励，各地房地产“救市”政策频发，但是，市场基本面好转的也仅仅少数几个城市，全国楼市基本面并没有明显好转，去库存仍然是今年的主旋律。此时，对于房企业绩增长来讲也是阻力倍增。对于大多数高管来讲，楼市发展阶段的转变及短期内市场基本面尚未复苏等因素仍然会导致企业销售目标难达成，而业绩压力以及年终考核奖励受影响同样也会导致这些高管在今年出现大范围辞职。