万达去年拿地量夺冠 恒大土储1.5亿平方世界最大

    随着2014年年报的出炉，“万保招金”的业绩正迅速分化，昔日的地产龙头之间，差距正逐步拉大。

　　从销售业绩上看，绿地集团已经超越万科，坐上了房企大佬头把交椅；而从土地储备上看，恒大则以1.47亿平方米的土地储备量，成为“世界最大房企”。保利地产紧随其后，以1.25亿平方米的土地储备规模稳居第二。

　　提起房地产业的龙头，人们很容易就想到四大上市房企“万（科）保（利）招（商）金（地）”，然而，曾经的住宅地产老大万科称不再追求规模，相对于2180亿元的销售额，2014年新增地价款仅273亿元。由于新增有限，而消耗既定，万科的土地储备面积直线下降。

　　土地储备，虽并非越多越好，但作为衡量房地产企业经营增长状况及成长性的重要指标，从土地储备量大小可以看出企业将来可能达到的规模和实力。在优质地块越来越少的一二线城市，再不争夺，将来万亿级的霸主皇冠恐将无缘摘得。

　　2014新增土地PK：万达最忙 万科最闲

　　对于2014年的拿地策略，房企各有各的打算。中国房地产报对于2014年销售额排名前20名房企进行统计后发现，拿地最凶猛的房企是大连万达商业地产股份有限公司，其以新增土地储备2688万平方米夺冠。

　　财报显示，2014年万达新购置土地项目40个。不过，其2014年公司新购置的土地储备平均成本只有每平方米1187元，明显低于行业平均水平。

　　今年以来，万达集团正忙着转型轻资产。其董事长王健林近日在深交所举行了一场创业家思享汇，表达了万达全方位转型、“去房地产化”的思路。“我们定了一个目标，5年内把这7000万平方米销售物业消化掉，可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。”这也意味着5年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业。

　　保利地产2014年的拿地动作也颇为凶猛，以新增土地储备1231万平方米排在第二。平均楼面地价3485元/平方米，较2013年的3111元/平方米上涨了12%，高于万达的拿地成本。

　　从新增项目区域分布来看，保利仍以一二线城市布局为主。一二线城市新增容积率面积856万平方米，总地价383亿元，拓展面积和金额占比分别为69.5%和89.3%。

　　毫无疑问，保利地产依然处在快车道上。

　　2014年，万科在土地市场则表现出了极其谨慎的一面，成了去年千亿房企当中新增土地储备最少的，全年新增土地储备建筑面积仅591万平方米。对此，万科董事会秘书谭华杰曾经表示，这是因为土地市场好的机会并不多。“进入白银时代，房价单边上涨的时代结束，市场波动加大，土地拿得多并不一定是财富。”

　　最强“地主”花落恒大 保利紧随其后

　　如果说现金流是房企的“血液”，土地储备则是“造血”最需要的原始养料。那么，谁是拥有养料最多的房企？

　　中国房地产报记者统计发现，恒大在2014年土地储备总量已高达1.47亿平方米，可以算得上土地储备上的“王中王”。而从恒大项目分布来看，这些土地46.9%位于一二线城市。

　　恒大财报表示，2015年，仍将进一步优化住宅地产项目区位布局，以更为进取的态度获取优质项目，以确保土地储备总量领先业界。项目拓展仍向一线及二线城市适度倾斜，所在区域向城市中心靠拢。

　　保利的土地储备规模也已破亿，达1.25亿平方米。不过，2015年保利地产不得不面临着可能潜在的高库存压力。据其2014年年报显示，公司共有在建拟建项目245个，规划总建筑面积12458万平方米，其中待开发面积5069万平方米，一二线城市占比约为73.2%。而在4月10日公布的保利地产第一季度数据中，签约面积同比下降27.35%。

　　销售额排名第一的绿地集团，土地储备规模却稍显逊色，仅1430万平方米，排在了第17位。不过，其公告显示，这些土地储备足以支持未来3至5年的发展需要，且项目主要分布于长江三角洲及南中国沿海地区具经济重要性的主要城市的黄金地段。

　　相比房地产规模的单纯扩张，张玉良更看重“房地产+互联网+金融”的操作模式。未来5年，绿地集团将加快形成“3+X”产业集群的总体布局，其中“3”是以房地产为核心的城市综合开发产业集群、消费及生产性服务业产业集群和金融投资产业集群，“X”是新兴产业培育。

　　2014年拿地策略的颇显保守，使得万科集团虽然年销售额排名第二位，但其土地储备规模却排在了第9位，规划中项目权益建筑面积合计约3801万平方米。

　　此外，公司还参与了7个城市更新改造类项目，目前拆迁与相关手续办理尚在进行中，如果能全部收之麾下，对应万科权益规划建筑面积约295万平方米。不过，根据万科财报，审慎的拿地策略及严格控制风险的前提，将贯穿2015年。

　　谁是未来最强霸主？

　　2014年，房企销售额过千亿的共有七家：绿地、万科、万达、保利、恒大、碧桂园、中国海外。这些都是未来霸主的强有力竞争者。

　　其中，绿地以销售额2400亿元排在第一位，其次是万科，这是目前惟一两家销售额在2000亿元门槛之上的房企。

　　观察土地储备TOP20强，目前土地储备过亿平方米的仅有恒大和保利两家。而从2014年新增土地储备总量来看，万达以2688万平方米稳居第一，其次是保利新增1231万平方米。后发之势更猛。

　　从中国房地产报4月市值调查结果来看，目前有五家市值过千亿元的房企，分别是万达、中国海外、万科、保利、华润。前十强房企的总市值已经过万亿元。

　　从房企的两极分化趋势来看，大的房企有进一步做大的趋势，而这些房企也在不断走国际化路线。

　　就在3月底，传出中海地产将获母公司338亿元的注资。

　　地产整合的脚步也在楼市调整期提速。近日，招商地产重大事项停牌进展公告称，经向公司实际控制人招商局集团确认，招商局集团正在筹划关于招商局集团地产板块的整合事项。消息显示，招商地产或将被注入蛇口资产。

　　据了解，在前海，招商局也拥有大量土地。招商局集团在前海地区统筹规划的土地占到3.5平方公里，占到前海地区土地总面积的近四分之一，是最大的地主。而这样的整合之后，想必会有后发之势，对于霸主争夺战再添砝码。

　　在4月23日，另一可能撼动霸主的消息是绿地整体借壳上市成功。据停牌多日的金丰投资正式发布公告称，中国证监会上市公司并购重组委已审核通过了金丰投资重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易之重大资产重组事项。至此，备受市场瞩目的绿地集团重组金丰投资事宜取得了决定性的进展，这标志着绿地这家全球业务规模最大的房地产企业即将实现整体上市，同时也意味着上海国资领域最大的混合所有制改革案例成功落地。

　　未来的地产霸主将是恒大、绿地，还是万科、保利等几大巨头？这场争夺赛将会越来越有看头。