开往春天的地铁？ 绿地千亿大基建与地产因子

　　4月24日、4月27日，绿地集团宣布其地铁投资产业进入哈尔滨、济南市场，并就哈尔滨地铁6号线、9号线和济南一条地铁线路分别进行签约，三条地铁预计总投资420亿元。

　　根据绿地方面披露的资料，该公司自2014年年中宣布进军地铁产业（大基建），并高调设立地铁国资公司；2014年12月、2015年1月，分别签约徐州、南京、重庆地铁项目。

　　加上此次新签约的地铁项目，绿地在不到一年时间内在5个二三线城市共获得6条地铁项目，预计投资规模达1150亿元。事情远未结束，按照该公司的设想，未来还将围绕南宁、南昌、天津等城市力争再签4-5个项目。

　　参与地方政府国家级各类开发投资与建设，向来是绿地惯常使用的产业投资手段。不过，绿地如此积极签约地铁项目，其算盘或许并非资金需求量极大的地铁建设，而是其地铁沿线物业的投资。

　　绿地集团董事长、总裁张玉良此前接受包括观点地产新媒体在内的访问时的表态佐证了这一点。他如是称：“（投资地铁项目）当然是通过分段投，帮助政府盘活资源，然后进行站点开发，沿线的新区产业园开发。”

　　420亿揽三地铁项目

　　据绿地方面介绍，此次签约三条地铁项目中，哈尔滨轨道交通6号线东起道外区哈尔滨华南城、西至群力新区，全长33公里，这也是签约地铁项目最长的一条。六号线工程拟于2016年开工建设，预计2020年底建成，总投资预计200亿元。

　　哈尔滨轨道交通9号线东起哈西高铁站、西至太平国际机场，全长28公里，工程拟于2016年开工建设，预计2018年底建成，总投资预计100亿元。

　　除此之外，绿地还与济南市签约了一条地铁项目，全长20公里，工程拟于2017年开工建设，总投资预计120亿元。

　　谈及区域的选择原因时，绿地方面解释称，今年两会后，国务院总理赴东北考察，强调实现新一轮东北振兴必须抓好的几件大事时，第一件即是“加大对交通等公共产品项目投入”。在此情况下，公司签约哈尔滨两条地铁，实现地铁产业首次进军东北地区。

　　“同样，济南作为山东省省会城市，在城市能级、发展空间以及在区域经济发展中的重要地位，优势均非常明显。”

　　在具体的地铁投资建设上，绿地主要采用包括BT投资模式在内的多种方式，联合上海申通地铁、上海建工、上海隧道公司等战略合作单位作投资建设主体，承担工程资金投入、规划设计、工程建设、设备运营等职能。

　　绿地方面认为，这种地铁产业模式符合“新常态”下经济基本特征、适应各地区发展特点、风险控制及投资效率兼顾。

　　以此次新签的地铁项目为例，项目将采取“项目投融资+设计施工总承包+物业综合开发+运营管理”的PPP模式合作建设，发挥合作各方的优势资源。

　　“绿地将进一步发挥投资、建设、开发、运营的四位一体全产业链优势，将土地开发与轨道的投资建设联动实施。”绿地方面如是称。

　　千亿大基建格局

　　事实上，绿地经过近年来的高速发展，早已不满足于单一的房地产开发。随着规模的扩大，该公司除了住宅、商业及酒店等房地产相关业务外，还拥有建筑、能源、金融、足球等业务板块。

　　数据显示，2014年，绿地整体经营收入达4021亿元，同比增长22%。早前张玉良信心满满地表示，2015年绿地的目标是4500亿元，“新格局”将是公司赢得竞争优势的主要依靠之一。

　　观点地产新媒体翻查资料得知，张玉良口中的“新格局”，指的主要是地铁产业、金融产业、消费产业，分别对应大基建、大金融、大消费发展方向。

　　其中，2014年7月21日，绿地宣布成立地铁投资公司，由此正式开始布局全国地铁建设。张玉良显然对地铁产业十分看重。在他的构想中，地铁投资公司要成为“绿地转型升级的重要突破点、增长点”。

　　按照张玉良透露的战略规划，轨道交通和沿线物业捆绑统一开发，绿地以“地铁+物业”综合开发为核心模式，推动地铁项目“大规模落地”。

　　有市场消息称，绿地收到很多地方政府投资地铁的邀约，不过考虑到城市本身的前期规划、人口基数和城镇化率等因素，最终在2014年12月至2015年1月分别签约徐州地铁3号线、南京地铁5号线、重庆轨道交通项目，投资规模分别达117亿元、313亿元、300亿元。

　　在获得上述3条地铁项目后，张玉良在接受包括观点地产新媒体在内的访问时就多次强调，能够参与这样的建设，现在是“非常好的契机”。

　　这句话暗指当下地方财政隐约面临的困境。据审计署2013年底公布的数据显示，地方政府负有偿还责任的债务约为11万亿元。有媒体测算，按照相应偿债比例，仅2014年地方政府需偿还的债务或已达2.4万亿元。

　　张玉良援引国务院2014年下发的31号文件称，地方政府负债被严格限制，在这样的情况下，中央极大鼓励社会资金进入。

　　据其透露，2015年绿地共计要新签7条地铁项目，加上已有的3条地铁项目，合计10条地铁项目投资达到1000多亿元。

　　而在4月24日、4月27日新增3条地铁项目后，目前绿地在徐州、南京、重庆、哈尔滨、济南共计拥有6条地铁项目，仅此投资便已达1150亿元。绿地方面还透露，未来还将围绕南宁、南昌、天津等城市力争再签4-5个项目。

　　绿地的地产因子

　　相关数据显示，中国境内每公里地铁造价约在5亿元左右。同时，参与地铁规划的企业基本要承担地铁铁路的一级开发，这过程中产生的资金费用，毫无疑问需要企业先行垫付。因此，仅就地铁这项基建业务而言，企业看似需要承担极大的投资风险。

　　不过，作为一家年营收逾4000亿元的企业一把手，张玉良显然不会白掏钱做基建。事实上，绿地早在创业之初，正是采用“公交线路+郊区组团”模式在上世纪90年代的上海大规模动拆迁项目中实现发展。如今，张玉良将再一次运用绿地创业的经验。

　　张玉良此前阐述绿地的“地铁+物业”模式时表示，这主要是通过分段投，帮政府盘活资源，然后进行站点开发，沿线的新区产业园开发。

　　“国务院文件允许规定，地方政府没钱，谁来开发基础设施，政府就把土地同步挂牌给企业，冲抵建设基础设施的资金费用。”不过，张玉良指出，这些项目投资规模很大，并不是所有企业都能做。

　　以徐州地铁3号线为例，绿地及其联合体承担工程资金投入、规划设计、工程建设、运营管理等职能，并参与地铁沿线区域的综合功能开发。其中绿地可以发挥其在房地产业务上的特长，打造具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。

　　据观点地产新媒体了解，绿地签约的南京地铁5号线、重庆轨道交通项目时，也分别包含了“物业综合开发”、“区域综合开发”等条款。其中，绿地还获得全面参与重庆城市轨道交通建设、经营、物业开发等权利。

　　市场人士对观点地产新媒体表示，地铁物业的开发一般能让区域房产普遍增值10%-20%，中心区域甚至高达30%，因此地铁附近的地块潜力较大。而绿地参与地铁项目的建设，既利于获得沿线的优质地块，还可获得相应优惠条件。

　　而接近绿地的人士此前的表态也多少证实了这一点。该人士曾经透露，按照惯例，基本上地铁站的土地范围300米以内的项目都属于开发商，开发商想拿这些土地是没有问题的。

　　市场人士续指，除了在拿地上有优势，由于地铁等基建业务融资成本相对较低，绿地往后在融资方面或也会获得优势。“不过，考虑到地铁的开发过程复杂，投入资金大，绿地以后究竟能否获得好的收益还有待观察。”