杭州土地市场分化明显 开发商拿地“兴趣”增强

　　7月7日下午出让的一宗余杭未来科技城低密度宅地，创造了杭州土地市场今年的三大纪录：年内溢价率最高、板块内楼面价最高、年内参与报价的房企最多。

　　这宗位于未来科技城淘宝城南面的低密度宅地，出让面积为6.9万平方米，容积率为1.01-1.02，可建面积为7.1万平方米，起拍总价为5.2亿元，折合楼面起拍价为7353元/平方米。最终，经过38轮的竞争，由首次进入杭州市场的福建泰禾集团以总价8.82亿元的价格拿下，折合楼面价为12504元/平方米，溢价率达70%。

　　虽然之后泰禾集团对外表示，将只是这块地的代建商。从地块条件看，这宗地符合泰禾“院子”产品的市场定位和属性，计划在杭州打造第八座泰禾院子，未来的品牌、管理、产品和服务均依靠泰禾输出。

　　不过这恰能从一定程度上说明杭州市场对于外来房企的吸引力。要知道，早在去年，泰禾董事长黄其森就曾对媒体明确表示“庆幸没去杭州”，而且泰禾在拿地之前，都会对这个城市的楼盘库存等多项指标进行研究。此次泰禾借着“代建商”的角色踏进杭州市场，正是说明了泰禾已改变了对杭州市场的看法。

　　其实，类似泰禾一样对杭州市场充满兴趣的外来开发商并不在少数。仅今年，就有南方水泥、香港兴业等外来房企首次进入杭州市场，此外还有祥生、中民投、中梁等房企“伺机而动”，而部分已在杭州有布局的外来房企或杭州本土房企也曾多次出手，明确表达了“拿地”意愿。那么，市场真的好起来了吗？

　　不少开发商拿地“兴趣”增强 区域偏好明显

　　自今年4月份以来，杭州市场已连续3个月商品房成交量破万套，商品房成交价格也已经连续两个月环比出现微幅上涨，告别了2014年以来节节下跌的走势，房价止跌回稳的趋势已经日益明显，市场呈现向上趋势。一级土地市场，也自4月份以后，特别是6月份以来，有了明显的“升温”趋势。

　　据不完全统计，截至发稿前，杭州市区今年共推出了20宗住宅用地（含商住用地），吸引了旭辉、融创、九龙仓等房企的“补仓”，以及包括香港兴业、南方水泥、泰禾等外来房企的首次入杭。而这其中，还不包括多次出手，未能如愿拿到地块的房企。

　　据好地网统计，在今年上半年，已经在土地出让现场出手，但未拿到地的房企即有十多家，其中滨江、龙湖、阳光城、合景泰富等曾多次出现在土地竞拍现场。特别是滨江、阳光城、合景泰富等房企，多次出现在未来科技城地块的竞价现场。

　　作为杭州本土房企的龙头老大之一，滨江房产今年的拿地意愿非常明显。除去春节前在江干彭埠单元拿下一宗宅地外，在今年之后的几个月内，多次土地出让现场均能看到滨江的身影。特别是6月份以来，据不完全统计，加上7月7日刚由泰禾拿下的85号地块，滨江房产即参与了4宗地块的现场竞价，且均参与了多轮报价，其中甚至有地块到最后一轮才最终放弃，足见其拿地意愿之强。

　　阳光城、龙湖、合景泰富等房企也是今年土地市场较为活跃的成员，均参与了多宗地块的竞价。虽然不少开发商的拿地意愿已明显增强，但并不是所有区域大家都会去拿，对于地块区域的选择，开发商仍有比较明显地偏好。

　　从今年杭州土地市场的出让情况看，有现场竞价环节的地块，基本位于主城区或余杭区的热门板块。以7日下午高溢价成交地块所在的未来科技城板块为例，即是非常典型的受开发商偏好的区域。自富力地产2012年首次拿下未来科技城宅地后(富力所拿地块为该区域内以未来科技城板块概念进行地块出让的首宗宅地），3年不到的时间内，已吸引了合景泰富、江苏新城、建工等多家房企的入驻。同时，随着阿里巴巴淘宝城、梦想小镇等多个高新技术产业（园）的相继进驻，板块未来的发展潜力也被不少开发商看好。而之前同属余杭区域的地块，则出现了底价直接成交，或者有开发商现场竞价环节退出的情况。同样热门的还有主城区的申花单元。6月下旬申花单元万马药业、万里塑胶两宗地块的出让，吸引了滨江、九龙仓、龙湖、中民投等房企的现场多轮竞争，最终两宗地块均由九龙仓揽下。作为杭州主城区最为热门的板块之一，申花单元目前已有城西银泰（开业）、蓝孔雀综合体（规划在建）、中粮·大悦城（在建）等大型商业综合体，也是杭州最受购房者认可的区域之一。

　　同时，多家包括祥生、中民投、中梁等在内的多家外来房企正“伺机而动”，出现在土地出让现场，在寻找合适的机会进入杭州市场。

　　对此，有业内人士认为，对于尚未进入杭州地区的外来房企而言，杭州市场仍具有一定的吸引力。不过鉴于前两年仍有不少高价地面临开不了盘或“亏本”状态，无论是首次进入杭州市场的开发商还是已经熟悉杭州市场的开发商，对于市场风险的把握和评判明显更加谨慎，比较倾向于保值性或增长性比较好的区域。