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谢逸枫:长租公寓倒逼业主降租金究竟如何活下去?

三亚房地产网-房掌柜 2020-07-06 12:01:36来源:房掌柜 整理
[摘要]2020年上半年,TOP10品牌新开门店共93家,新开店率为8.2%,部分品牌门店数量负增长,部分门店关停。

  今年上半年,租赁市场季节周期规律被打破,传统的租赁旺季并不“旺”,租金价格也持续走低。

  从市场主体来看,长租公寓企业也经历了经营考验,中小企业面临资金困境。为了减少长租公寓企业经营对房东和租客带来的影响,应加强行业监管,防止“高收低出”、“长收短付”等模式带来的风险。

  同时给予长租公寓企业必要的补贴和资金扶持,帮助企业渡过经营困境,才能引导行业走向正轨。

  2020年上半年集中式长租公寓门店拓店速度趋于停滞,明显低于去年水平。

  贝壳研究院监测了集中式长租公寓门店数量TOP10品牌,2018年底TOP10品牌门店数量为660家,2019年底TOP10品牌门店数量为1134家,2019年全年新开门店474家,新开店率为71.8%。

  而2020年上半年,TOP10品牌新开门店共93家,新开店率为8.2%,部分品牌门店数量负增长,部分门店关停。

  门店拓展速度趋于停滞,一方面由于行业的商业模式从强调规模扩张转向精细化运营探索单店盈利模型,一方面受到上半年疫情的影响导致的空置率上升及业务推进放缓。尾部长租公寓面临经营困境,倒闭企业中近七成因“高收低出”模式导致。

  2020年上半年陷入经营困境并造成不良社会影响的以尾部中小长租公寓为主。

  陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓数量高达16家。今年上半年近七成长租公寓因 “高收低出”模式,导致资金链断裂。

  这种模式主要存在两个特征:

  一是高收低出,长租公寓企业为了短时间内抢夺房源,企业支付给房东的租金高于租客支付的租金,属于亏本经营。

  二是长收短付,企业向租客按年度收租金,然后按照季度或月度支付给房东,将差额用于自身经营或其他用途的现象。

  无论是“高收低出”,还是“长收短付”,都产生了潜在的经营风险,在受到疫情影响的外部冲击下,风险就会加速暴露,尤其是尾部中小长租公寓企业的抗风险能力更弱。

  针对“三大长租公寓倒逼业主降租金”一事,笔者是这样看的,长租公寓公司、平台不能以逼业主降租金给租客涨租金逻辑“自救”保命,吃租客的“人血馒头”,简直比资本家还冷酷无情。

  建议政府部门及时介入,帮助解决长租公寓公司、平台、业主、租客的三方难题。背后,这是一场疫情重创长租公寓行业之后,长租公寓公司、平台与业主的博弈,是一场利润争夺战,是一场生死保卫战。

  疫情导致很多长租公寓的空租期延长,单一通过提升租金并不足以弥补相应的资金缺口,需要盘整收房成本过高的房源,以缓解目前的现金流难题。

  进入2020年以来,由于经济和疫情不确定因素,以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响,房屋租赁市场出现了显著的变化,特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格倒挂的趋势。

  当前长租公寓至暗时刻,受年初以来疫情影响,今年前6个月,企业的租赁房源总成交量为去年同期的一半左右。

  房源做的都是重新装修装配,成本相对比较高,这些原因导致自如面临现金流压力。

  长租公寓公司、平台盲目扩张后导致成本升高。亏损不是业主造成的,是企业决策的错误,将企业误判的成本转嫁给业主。

  事实上,从已上市的长租公寓品牌来看,无一例外都在亏损。其中,青客公寓2017财年至2019财年连亏三年,分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

  同样,2017年-2019年,蛋壳公寓分别亏损2.7亿元、13.70亿元、34.37亿元。2020年第一季度再次亏损12.34亿元。公开数据显示,2015年至2017年,自如3年累计亏损近13亿元。但2017年至今,其未再公开相关数据。

  我国租售比偏低的现实,也使得租赁业务难以形成有效的商业模式。公开数据显示,2015年至2017年,自如3年累计亏损近13亿元。

  但此后,其未再公开相关数据。已上市的长租公寓品牌,无一例外都在亏损。

  2017财年至2019财年,青客公寓分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

  同样,2017年到2019年,蛋壳公寓分别亏损2.7亿元、13.70亿元、34.37亿元。2020年第一季度,蛋壳亏损12.34亿元。

  2018年前7个月,长租公寓运营商纷纷大举扩张,甚至陷入抢房大战,收房价格一度高出当时市场租金20%以上。整个长租公寓的模式,是高进低出、短债长投的模式,需要规模不断做大、不断有新的租客、租金不断上涨才能持续下去。

  而一旦这种模式遭遇市场下行,租客减少、租金上涨无法持续,便只能从业主入手,让业主降价,削减高成本。

  值得注意的是居然有专家还好意思说“业主降租金给租客涨租金”是市场供求变化正常反映。

  如果是市场供求变化的正常反映,是不是要按照租赁合同执行,不能随意要求或强制、逼业主降租金,再给租客涨租金,否则就是违约。

  坚决反对倒逼业主降租金给租客涨租金,这是赤裸裸变相趁火打劫的具有发国难财之嫌疑,毫无法理、市场、道德可言。

  不反对长租公寓公司、平台“自救”保命,采取合法、合理的措施,共度难关。可以采取多种方式开源节流。

  对银行、房东提出贷款、租金延期、适当的免租合理期、吸引第三方投资、加入新的股东,对亏损的房源,可以暂时的退房。

  除非业主、租客自行愿意免、降、涨租金,否则不能以不正当、违法的方式、手段逼业主降租金,再给租客涨租金,一切按照合同办事。

  疫情是长租公寓问题频发的一根“导火索”,直接点燃了弊端炸药。长租公寓公司、平台自去年以来频繁暴雷、破产,归根结底是其投资、经营、营利、融资模式的弊端,这才罪魁祸首。

  单一的房源来源、高收低租与二房东商业模式、单一的收益与融资模式,现金流如走钢丝。一旦市场变化或特殊的情行发生,肯定是活得困难或活不下去。

  长租行业自救关键是企业或机构、平台,政府、银行、协会多方合力共渡难关,不能依靠业主、租客。

  非常赞同在业主自愿非强迫的意愿之下,符合市场行情、特殊情况、能力承担范围、经济条件允许的情况下,业主适当调整的租金水平、幅度,以保障长期租赁收益,与中介企业共克难关。

  作为租客,一定擦亮眼睛,尽量选择合法、讲信的平台、专业机构租住,从而保证自己的合法权益。

  目前租住市场受到冲击,长租行业对个别房源进行租金协商,是长租企业一种积极自救的举措,将规避整个长租行业“高收低出”所带来风险 。

  且现在长租行业处于净投入期,企业尚未实现全面盈利情况下,业主及社会各界如理性看待,共克时艰,有利于市场长远健康发展。但是,不能违法、违规,采取非法、不正当的手段强迫业主降租。

  业主(房东),其实是真的不容易。尽管有房收租金,却要还银行贷款。谁的钱都不是天上掉下来的,况且业主是按照合同执行的,不存在任何的违约。

  租公寓公司、平台凭什么要求业主降租金,来弥补租公寓公司、平台所谓的装修费、租金损失、亏损,这没法理解释得通。疫情之下,谁都是受害者。

  最倒霉、伤害最深、最吃亏的是租客,工资收入没了或收入下降,上有老下有小,还有房贷要还,可谓是祸不单行。现在租金不仅没下降,反而要上涨,向谁说理去。

  租公寓公司、平台凭什么要求业主降租金,却给租客涨租金?完全是违背合同,不讲诚信的行为,不应该支持。

  因此,必须反对业主降租金给租客涨租金,应该是业主降租金,同样给租客降租金。

  自如在回应中提到的“收出倒挂”,是指收房的价格,高于长租公寓出租的价格出现租金倒挂。过去,风口之上的几大长租公寓在背后资本的推波助澜下疯狂扩张,不惜以更高的价格争夺房源,拿房价格也就在那一时期猛增。

  2019年以来市场变得冷静。资本退潮后,谁裸泳谁尴尬。这也是整个行业面临的问题。资本退潮后长租公寓底层的商业逻辑,应该回归到赚取微薄的租金差。

  有部分长租公寓企业会以高出市场很多的价格去收房源(低价的话,房源容易流失),然后再以低于市场的价格出租出去。

  企业利用时间差来赚钱,比如说在签合同的时候,租客一次性付半年、一年或者更久的房租,而业主收租却是月付或者季度付。

  企业通过这个时间差,迅速获得现金流,继续收房,快速扩大规模占领市场。建议短期内暂时降低租金,以追求长期、稳定的收益和市场整体的健康稳定发展。

  对于长租公寓领域,不同于2017-2018年的热情高涨,2019年开始房企的进入热情显著下降。行业逐渐回归审慎理性预期,企业不再盲目进入。

  截止2019年底已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务。而今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。

  在政府大力倡导租购并举的环境下,开发商纷纷将长租公寓提入战略布局中,以期培育的新增长点。

  少量先行者在2016年以前就已经试水业务,2017年多达16家。

  长租公寓的盈利能力在早期市场未得到验证,开发商进入该业务领域开始冷静和理智,从2018年进入数量开始减少。

  到2019年只有上海实业、正荣、宝龙和俊发四家企业进入,且基本在企业所在当地开展业务。而今年受到疫情影响尤为明显,没有新的开发商进入长租公寓领域。

  今年上半年,多数长租公寓不再进行规模扩张,聚焦维持已有单店运营。

  管理房间规模上,2020年上半年长租公寓出租率明显下降、违约率提升,同时仍然需要正常给业主支付房租,企业现金流普遍吃紧。

  同时,疫情期间租赁企业的管理成本提升。租赁企业要负责管理入住的租客,采购大量的相关物资新增支出。还要加强人员管理和登记,部分公寓企业还提出会给返程人员提供隔离单间等,对于企业来说也是管理成本的提升。

  当下,长租公寓企业过度依赖资本运作来获取资金,看似资金大进大出,实则处于高成本、低成长的两难境地,资金链任何一个环节出现问题都将是难以弥补的漏洞。

  自如、蛋壳等长租公寓利润微薄,盈利空间相当有限。

  其一是业主端收房成本,一般收房、装修成本共占长租公寓市场投资成本的8-9成。

  其二是“二房东”的运营模式使得它的增值收益占比较小,盈利空间相对狭窄,回本周期很长。

  因为疫情影响,长租公寓市场整体租赁需求下降,致使营业收入减少,运营压力增大,回本周期延长。盈利空间有限的主要原因,是“运营模式和“二房东”相类似,主要收入依赖于租金收益。

  长租公寓先从业主端收房,会适当进行装修、家具装饰,然后转租给租客群体,通过提供房屋租赁产品和增值服务(保洁、搬家、维修等等),获取租金溢价。这样的商业模式在前期收房、装修上投入了大量的资金。

  上半年融资以开发商发行住房租赁专项债及ABS为主,中小公寓融资更为困难。

  长租公寓领域股权融资的风口基本已经过去,目前中小企业获得投资较为困难,从2019年开始进行股权融资的企业均为行业头部企业,融资轮次多、单次融资金额大是基本特征。

  此外,住房租赁领域今年上半年已经发行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元,融资主体均为开发商。总体来讲,目前长租公寓领域的融资以头部企业和大型开发商为主,中小企业融资渠道收窄。

  上半年发行资产证券化(ABS)金额小,周期长,平均利率较低。2020年上半年发行了三笔ABS,分别是中联前海开源-华发租赁住房一号第二期资产支持专项计划、华夏资本-金地火花长租公寓1期资产支持专项计划及平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房2期资产支持专项计划。发行期限9-18年不等,期限较长,且平均利率低于历年水平。

  住房租赁专项债券发行笔数多、金额高,成为开发商发展住房租赁业务首要融资渠道。

  上半年住房租赁公司债券融资笔数较多,金额较高,其中保利地产发行了两期公司债券,每期发行金额20亿元,共融资40亿元,公司债券使用途径主要聚焦在住房租赁。公司债券利率较低,目前已经成为房地产企业住房租赁领域融资的首要渠道。

  除以上融资之外,目前还有拟发行金额共405.6亿的公司债券和ABS正在交易所申请流程当中,尚未发行,其中137.6亿的融资项目已经审批通过。

  总体来讲,上半年长租公寓股权融资少,ABS规模降低,公司债券规模跟去年基本持平,长租公寓领域强者更强,弱者生存较为艰难,极大考验长租公寓的运营和资金筹措能力。

  一旦现金流瘫痪,离停业不远了。一般集中式公寓的空置率应尽量控制在5%以下,分散式公寓应在10%以下。长租公寓属于重资产行业,盈利能力弱,投资回报周期长,资金负债率偏高,面临很高的资金链现金流压力。

  空置率上升,会对资金回流造成影响。疫情激化了长租公寓的原有的资金链紧张等问题,2020年以来,长租公寓的三家头部公司接连出现状况。

  4月,长租公寓第一股,青客公寓暴雷。6月18日蛋壳公寓CEO高靖被调查,蛋壳公寓股价熔断。6月27日,自如急于通过降低业主租金减少“高收低租”亏损。

  当前长租公寓市场仍处于低迷状态,虽然各地政府在租赁供应、金融税收等方面出台了不少政策,来助力租赁市场回暖,但从租金变动形势来看,仍在持续下跌,入住率情况也不容乐观,长租公寓市场亟待进一步复苏。

  笔者建议,未来解决长租公寓行业发展,关键是这个行业顶层设计是立法,在立法基础上一方面加强行业监管,唯一法律才是解决问题的根据。

  其次是加强政策扶持,财政、金融、税收的优惠政策。再次是房地产投资基金的出台。最后是长租公寓的房源来源、运营成本、二房东的高价房的问题解决,可以允许拿地长租公寓、抵押贷款融资。

  来源:咚咚找房


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责任编辑:陈洁

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