易宪容：明年房地产市场微调将是常态 基本方向不变

　　不过，全国政协经济委员会副主任杨伟民在第二天的“2018-2019中国经济年会”上明确表示：“去年经济工作会议对房地产表述是‘分类调控’，今年为‘分类指导’，两者没有多大差异，抠字眼说‘调控’改为‘指导’意味着放松调控是瞎解读，房地产调控政策没有变化。”

　　对于明年的房地产政策走向，中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞接受证券时报记者采访时表示，由于楼市比较重要和敏感，为了更好地稳定预期，会议没有对房地产目标做出比较明确的表述，但是相信确保楼市稳定是不用赘述和突出的目标。

　　但是这段表示其实透视出更加积极的意义：第一是短期的政策没有变，即在调控的思路上没有改变，就是“房子是用来住的”即抑制投资投机，同时因城施策分类指导;第二，重点是长期性的制度建设，强调长效机制和基础制度建设(市场体系和保障体系完善);第三，进一步突出了地方政府的主体责任，这是住建部一直强调的，也是落地的重点。“当然，因城施策给了地方的权力，突出主体责任增加了地方的责任。总体在房地产方面，地方政府必需对楼市稳定负责、必需对保障负责，更必须对其行为负责。”他说。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜进一步指出，2019年房地产市场整体的发展仍然要坚持房屋的居住属性，抑制非理性的投资、投机需求的“主体性”政策仍然具有连续性和稳定性，同时，调控政策也将更注重保障刚需、置换等合理住房需求。在坚持“房住不炒”基本定位下，城市政府的主体责任明显上升，当前各城之间所面临的需求环境已发生了较大的变化，因此重点强调因城施策也有利于优化前期部分行政性调控方式，使整体的政策组合更加合理，从本质上来说更有利于市场平稳运行。

　　“2019年调控的主体责任下放到各个城市，目前已有散点、自发的政策调整出现，主要是对前期限价、限售等行政干预手段的修正。” 贝壳研究院院长杨现领说，如果经济增长下滑的风险仍然增加，预计后期会有更多的城市调整房地产调控政策，如放松限购、调整房贷利率和首付比等。三四线城市政策松动可能先于一二线重点城市，行政性政策放松先于金融信贷政策。

　　对于明年的市场走势，倪鹏飞预计，总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。时间上，降温中还有起伏和波动。空间上，城市分化可能再度凸显。未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存可能再度增加。

　　黄瑜也认为，在当前政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势，特别是热点城市的二手房价会率先出现变化;而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱，部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。

　　政策建议：三策并举协同推进

　　不可否认，今年楼市调控取得的阶段性成果与必要的行政调控手段密不可分，但是也要看到行政调控弊端逐渐凸显的问题。“长期过度使用行政措施，行政调控产生大量意料不到的问题，导致市场乱象，加剧市场风险，使得行政调控作用在下降、市场调节机制无法发挥有效作用、扭曲了市场供求关系和导致房地产泡沫加剧。”倪鹏飞说。

　　因此，对于明年的房地产调控政策建议，倪鹏飞认为，政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。第一，稳定房地产市场预期，同时剔除预期泡沫。第二，完善房地产调控政策，防范楼市双向剧烈波动。首先，需要妥善处理和应对宏观问题挑战，妥善处理经济速度和质量的关系问题，处理好房地产与宏观经济的问题。其次，持续保持楼市调控政策的定力和韧性，将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定，坚守“只住不炒”和“因城施策”的调控思路不动摇，转变调控手段由行政转交市场，完善调控措施，将临时性调控变成制度化和机制化调控。再次，前移和聚焦房地产市场监管的重心，将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节，将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场，将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。最后，做好防控楼市双向剧烈波动预案。第三，下决心改革基础制度，加速度建立长效机制。如房地产税推出实行渐进方案，只对交易或过户住房的家庭进行计提，并在一定起征点上征税;探索以房地产税和基础设施未来收益作为未来还债资金流，发行市政债券，填补因土地财政退出留下的地方政府支出缺口;住房制度深化，重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系，加快完善租售并举制度等。

　　黄瑜也认为，长期来看，要确保房屋的居住属性，仍然需要加大力度推进房地产市场健康发展的长效机制的建设，2019年在住房、金融、土地、财税、投资、立法等方面仍然会持续推进。

     （房掌柜整理来自中新经纬、证券时报）