易宪容：明年房地产市场微调将是常态 基本方向不变

　　市场预期真正开始转变是在7月31日中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”后，8月开始，全国多数地区市场观望情绪增强，投资投机热情下降，再加上8月17日住建部又约谈了海口、三亚、烟台等5个城市，再次强调“房住不炒”，9月后市场形势逆转，进入下行通道。在龙头房企万科喊出“活下去”的口号后，更多房企市场预期发生改变，打折促销及降价的项目开始增多，售楼处遭业主“维权”事件也不断上演，个别楼盘遭到了打砸售楼处、拉横幅“维权”、甚至要求退房等较为激烈的行为，市场“秋凉”感受明显。与此同时，国务院关于货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了加速降温的作用。10月底，新华社、人民日报等央媒集体发声“调控不放松，不能半途而废”，令部分开发商和住房投资者对于调控政策放松的预期落空。

　　国家统计局12月公布的数据显示，11月，全国商品房销售面积连续3个月同比下跌，且降幅扩大，市场预期明显转变，消费者观望情绪较浓;17个热点城市二手房价环比下跌，这是最近4年来首次出现连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，其中一线城市二手房价连续3个月环比下跌。与此同时，全国房地产开发投资累计同比增速降至全年最低值，全国300城市土地流拍数量创新高、土地平均溢价率创新低，多个指标均显示全国房地产市场整体降温。

　　政策：从持续加码到局部微调

　　今年以来，房地产市场从局部过热到整体降温、回归理性，是中央和地方政府对房地产市场持续保持高压监管态势、调控政策持续从严的效果体现。

　　从3月两会政府工作报告进一步强调“房住不炒”定位，继续实行差别化调控，到7月中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”，再到12月中央经济工作会议再次强调“房住不炒”定位，坚持因城施策、分类指导，中央不断明确和强化调控基调，彰显调控决心，从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势。住建部、银保监会、发改委等多部门为把“房住不炒”落到实处，从加强市场监管、深化制度改革、强化金融监管、加快租赁市场建设等方面出台政策部署楼市调控和长效机制建设。各地方政府因城施策，从需求端和供给端共同发力，落实房地产调控政策，限购、限贷、限价、限售等措施不仅在热点城市全面升级，并且扩围至三四线城市，与此同时，数十个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，大力整顿规范房地产市场秩序，坚决遏制投机炒房，多个热点城市开展租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点，加大有效供给，不断落实“稳地价、稳房价、稳预期”的主体责任。据中原地产研究中心统计，今年以来，全国出台各种调控政策多达450次，成为历史上房地产调控政策最密集的年份。

　　伴随着房地产调控不断深入，政策放松的传闻也时有发生。

　　从年初的兰州“松绑”限购、合肥取消限价、成都借人才落户政策“放松”调控、南京落户“松绑”传闻，到10月份出现“广州放松限价”、“国务院规定半年内放开全部限购”的传闻，再到12月出现的“发改委对房企融资松绑”传闻，地方政府和国家部委每项与房地产有关的政策调整都能牵动市场敏感的神经，并被解读为调控放松的信号。不过，这些“放松”传闻均被相关部门及时澄清，并且住建部年内已经6次明确表态“坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策连续性稳定性”，多家央媒也在关键时刻集体发声“调控不会半途而废”、“房住不炒定位不动摇”，不断稳定市场预期。

　　11月房地产市场出现明显降温后，调控政策数量也较之前明显减少，政策内容也基本都是规范房地产市场各种乱象，只有个别城市调控升级，政策环境基本平稳。然而，12月13日的中央政治局会议没有提及房地产问题，这又被不少人解读为明年楼市调控或将放松的信号。

　　特别是12月18日和19日连续两天时间，就有菏泽市取消限售政策、广州市松绑商服类物业限购政策以及珠海金湾、斗门两区降低限购条件的消息传出，一石激起千层浪，再次引发了市场对调控政策放松的讨论，菏泽取消限售甚至被部分业内人士解读为打响了2018年楼市政策松绑的第一枪。不过，菏泽市住建局随后紧急开会并对此次政策调整做出了情况说明，山东省住建厅也回应称“山东省住建厅和国家调控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因为各地方城市情况不一样，在政策方面也不是‘一刀切’，各项政策还是由各地方城市根据自身情况来主控，省住建厅会进行总体把控。省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策，有的政策需要报备，有的不需要报备。”而12月21日的中央经济工作会议再次强调“坚持‘房住不炒’定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，再次明确了明年的楼市调控方向，进一步稳定了市场预期。

　　展望：调控宗旨不变，市场分化凸显

　　12月21日的中央经济工作会议为明年房地产调控方向定了调，即“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。尽管业内对于前半句的解读基本一致，即对中央继续坚持“房住不炒”定位的决心已经达成共识，但是对于后半句的解读则出现了分歧，特别是“分类指导”中的“指导”两个字，被部分业内人士解读为，没提“调控”两字有风向标意义，意味着明年房地产调控不会加码了，调控政策可能出现边际转向，会有更多城市政策松绑。