复星旅文三亚推出1004套房源 已回收资金近70亿元

　　“复星旅文要做的(模式)跟地产毫无关系。”12月17日，在复星旅文赴港上市后的第二个交易日，复星旅文董事长兼CEO钱建农在接受澎湃新闻等媒体采访时明确表示。

　　12月14日，复星旅游文化集团(简称“复星旅文”，股票代码01992.HK)正式在香港联交所主板挂牌，每股发行价15.6港元，市值约为191亿港元。然而，上市首日却遭遇破发，复星旅文收盘跌3.97%至14.98港元，收盘市值183亿港元。

　　上市首日破发让复星旅文面临不少质疑之声。事实上，在其赴港上市之前，便有业内人士指出其连续三年亏损，并质疑其以文旅概念包装地产模式等。

　　面对这些疑问，钱建农在接受采访时一一给出回应。他解释，复星旅文已在今年9月份实现了盈利，这会在未来公布的财务数据中体现。至于复星旅文是否会走地产模式，钱建农则明确表示不会，他透露，在三亚亚特兰蒂斯周边销售地产项目仅是为了平衡公司现金流，给投资者交代，但绝不是以做地产为目的。

　　三亚亚特兰蒂斯开业产生的一次性费用达1.8亿元

　　复星旅文旗下囊括地中海俱乐部(Club Med)、Thomas cook、三亚亚特兰蒂斯、爱必侬(Albion)、娱乐表演品牌“泛秀”等。在复星旅文整个IPO的进程中，其亏损问题始终是业内关注的焦点。

　　复星旅文公布的招股书数据显示，复星旅文收入和毛利持续稳定增长，2015至2017年及2018年上半年其营业收入分别为人民币89亿元、108亿元、118亿元和67亿元，95%的收入Club Med。然而，其2015年到2018年上半年利润却均为亏损。

　　具体来看，2015至2018上半年各年度实现的净利润分别亏损人民币9.54亿元、4.73亿元、2.95亿元、1.35亿元。

　　复星集团于2010年开始投资Club Med，此后不断增持，并于2015年将其私有化。钱建农表示，2015年之后，Club Med的扩张速度很快，已经开了9个项目，但其中有8个并非自持，而是采用租赁管理模式。

　　钱建农称，由于营业额的计算方式改变，管理型度假村只将收取的管理费部分计入营业收入，因而导致大部分营业额无法在复星旅文的财务数据中体现，从而造成财务数据不佳。

　　他还表示，亏损的另一部分原因是由于今年4月开业的三亚亚特兰蒂斯项目开业产生的一次性费用高达1.8亿元。

　　钱建农解释，复星旅文已在9月份实现了盈利，这会在未来公布的财务数据中体现。

　　三亚住宅项目已回收资金近70亿元

　　在推出三亚亚特兰蒂斯项目的同时，复星旅文还配套了名为棠岸的楼盘项目，共推出1004套房源，包括197套别墅和807套度假公寓。此举也不免引发业内质疑，认为复星旅文是用文旅的概念拿地，其实走的还是房产销售的老路。

　　对此，钱建农明确回应，复星旅文要做的模式和地产毫无关系。

　　而之所以在亚特兰蒂斯项目中推出住宅地产项目，仅仅是因为亚特兰蒂斯项目投入资金大，回报周期长，出于平衡现金流和给股东交代的原因，通过销售房产项目回收资金。

　　钱建农透露，目前1004套房源已经销售了95%左右，回收资金近70亿元(人民币)。

　　“但我们考虑的与地产公司完全不同。”钱建农进一步解释，首先在项目的选址上，复星旅文首选的是十大旅游城市和一线城市周边地区，这与地产公司的思维并不一致。

　　“另外，我们的产品并不是想单纯地卖给你长期居住。”钱建农举例，棠岸别墅项目面积仅80-90平米，还带有游泳池，这一设计本身并不符合家庭常住的需求。

　　“这个设计就是一个旅游地产项目，相当一部分人买下房子后会回租给我们，我们再帮他们管理并出租给来到三亚旅游的游客，我们希望住在这里的都是会来亚特兰蒂斯玩的游客。”钱建农说，目前已有约200套房源回租给复星旅文方面管理。

　　丽江和太仓项目同样将搭配楼盘销售

　　钱建农表示，未来，复星旅文在丽江和太仓的项目也会采取类似于亚特兰蒂斯项目的模式，通过销售地产项目来先回收一部分资金，买房者再回租给复星旅文方面管理，并出租给游客。

　　招股书内容显示，复星旅文IPO募集资金的52%将用于开发丽江及太仓项目及发掘具有珍贵资源的新旅游目的地。其主要项目中，丽江项目未来几年的成本将达到24亿元，大部分为建设成本。目前该项目产生总成本为5.25亿元。太仓项目目前已产生总成本23.15亿元。

　　那么，轻资产模式和重资产模式，哪种才是复星文旅未来要走的路线?

　　对此，钱建农透露，目前复星旅文采取的是轻资产和重资产结合的发展模式，但未来轻资产才是其业务的主要内容。今后Club Med新开的度假村也都不再是自持项目，都会做轻资产运营。

　　“现在我们自己投入去建，是因为目前国内的旅游度假产品我们都不是非常放心，所以我们自己来做。但可能在亚特兰蒂斯、丽江和太仓项目做出来以后，其他好的产品也会逐渐出现，我们就可以寻找一些好的项目做轻资产运营。”钱建农称，即便是现在复星旅文旗下的重资产项目，也是为了能够让核心的轻资产业务注入其中。

　　至于上市首日破发一事，钱建农则表示，今年许多在港股上市的优质企业都遭遇了破发，股价表现受太多因素影响很难评价，但包括其本人在内的复星旅文团队和基石投资者都对公司发展感到有信心。

　　复星旅文的基石投资者包括Step Ahead International、中国苏创能源(香港)和淘宝中国控股。

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　　悄然进军

　　11月6日，上海复星集团与英国旅游集团Thomas Cook合资的三亚ThomasCook托迈酷客旅行社正式揭牌，这也是海南首家中外合资旅行社。

　　复星集团布局海南不无道理，三亚和海南一直是复星旅文的重要战略版图，三亚Thomas Cook托迈酷客的成立更是复星旅文完善旅游产业生态系统的重要战略布局。

　　其实，早在2015年复星就宣布斥资约9200万英镑收购了Thomas Cook集团5%的股份，并在上海与Thomas Cook集团合资成立了托迈酷客公司，负责拓展在中国市场上的品牌和业务，其中复星和Thomas Cook分别占股51%和49%。

　　近年来，复星加速海南旅游产业链布局。今年5月，投资110亿元建设的三亚·亚特兰蒂斯刚刚开业，为期6年的项目筹建以及七星级的定位，显露了复星在文旅板块的野心。

　　选择海南与国家出台的一系列利好政策不无相关。随着国际航线加密和59国人员入境免签政策落地，单是三亚就迎来外国游客共有14万人次，成立合资旅行社有望带动更多境外游客来海南旅游。

　　除了对标竞争激烈的出境游业务外，入境游业务将是托迈酷客区别于其他中国旅游企业的“杀手锏”。

　　据复星旅文集团董事长兼总裁钱建农透露，未来复星旅文在三亚还将有文化演艺、体育、夜间活动、餐饮等更多项目落地。

　　再加上已开业两年的三亚Club Med和旗下太阳马戏团的演出，复星旅文早已将文旅版图扩展到海南自贸区这一旅游业的兵家必争之地。

　　开疆扩土

　　实际上，包括布局海南旅游市场在内，近几年，复星在文化旅游业上动作频频。

　　今年7月4日，复星国际有限公司发布公告称，建议分拆复星旅文及其附属公司，促成该板块独立上市，目的是为扩大其在全球范围内的旅游业务。

　　9月3日，复星旅文向港交所递交招股书，拟为旅游和酒店业务筹集5亿美元。根据招股说明书显示，复星旅文已连续亏损4年，不过幅度有收窄趋势。2018年上半年，复星旅文亏损约为1.35亿元。

　　根据招股书披露，复星旅文的收入主要由度假村(地中海俱乐部Club Med)、旅游目的地(三亚·亚特兰蒂斯)、基于旅游场景的服务及解决方案(泛秀、迷你营、Foliday平台)三部分构成。

　　根据2018年半年度财报，上半年度假村业务收入约为63.7亿元，占复星旅文所有收入的95.5%。而其旅游目的地业务三亚·亚特兰蒂斯已于今年4月正式开业，今年上半年经营产生的收益约为2.05亿元。

　　三亚亚特兰蒂斯

　　目前度假村业务已是复星旅文的“摇钱树”，想必希望通过海南项目来获得业绩新引擎。

　　对此，华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱直言，“复星集团在三亚的住宿业投资巨大，回报周期较长。因此向产业链上下游延伸，引入境外高端客源是正确的。”

　　而Thomas Cook在欧洲运营着15个客源地市场，线上线下3000个旅游门店遍布欧洲，并拥有90架民航客机和200个独家的自有品牌酒店，自然也有助推复星旅文上市的底气。

　　随着海南自贸区总体方案出台，海南已成为政策高地，对于复星旅文来说，海南是文旅链条上的一块重要拼图，将有效丰富复星掌握的旅游资源，有助于复星加速向轻资产转型的步伐。

　　从Thomas Cook，到Club Med和三亚亚特兰蒂斯，再到太阳马戏团，加上复星旅文旗下旅行社品牌“复游旅行”、景区及度假村管理品牌“爱必侬”、旅游演艺“泛秀”、儿童迷你营和一站式平台Foliday，复星旅文打通了休闲度假产业闭环。

　　资本价值

　　不过，当下提高盈利能力是复星旅文亟待解决的问题。想要真正梳理旗下庞杂的业务板块，达到生态共融的发展目标，还有很长的路要走。至少从目前来看，这条路走得并不顺利。

　　最近几年，不少地产大佬频频涉足文旅地产，这是从单一房地产开发向多元化转型的必然选择。

　　但文旅产业资金投入高、回报周期长，对开发后的持续运营能力要求高。可以看出只有实力雄厚、整合资源能力强和拥有强IP的房企才能笑傲江湖。

　　万达是前车之鉴，最近万达集团与融创中国先后发布公告，为2017年那场总对价超过500亿的交易画上句号，从此融创中国成为万达文旅项目实际操盘手。

　　融创中国董事长孙宏斌多次在公开场合表示对于文旅的看重。近期，孙宏斌与海南省领导进行项目洽谈，表示将在海南发展文旅产业，并在海南设立了文旅集团总部。

　　看来，竞争对手少不了。不过，也不用过于紧张，三亚地中海俱乐部度假村和与三亚·亚特兰蒂斯靠自身特色与周边酒店形成差异性对比。

　　三亚Club Med提供一价全包式服务，揽获了大批亲子游客的心。而三亚·亚特兰蒂斯由20万平方米的亚特兰蒂斯水世界、海豚馆、购物中心、演艺大秀场构成了游娱购业态，一经开业就成为网红打卡之地。

　　但由于连续多年亏损，复星旅文未来盈利将受到多种客观条件制约。再加上近一段时间以来受到广泛关注的港股明星IPO公司多数已跌破发行价，凡此种种皆为复星旅文成功上市增加了诸多不确定性。

　　未来，复星旅文还需补足运营上的短板，例如因地制宜地将国际化品牌、产品进行本土化的改造;实际提升项目的盈利能力，从内部“造血”而非过度依赖外部“输血”来夯实资金流;与复星另外的“健康、富足”两大战略业务板块体系进一步融合等等。

　　如若成功上市，复星旅文也能暂时松一口气，相信在资本市场上它的价值自然会体现出来。

       (房掌柜整理来自澎湃新闻、旅游地产观察）