70城前10月房价平均涨幅同比回落 新房二手房齐降温

      11月15日上午，国家统计局发布10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，一线城市降温幅度明显，深圳（楼盘）环比降幅最大。房价指数未完全降温 一线城市降温幅度明显

      从总体房价指数数据看，10月全国70个城市一手房价格指数环比增幅为1.0%，同比增幅为9.7%。其中环比增幅相比9月份的水平总体持平，至少说明9-10月份市场的特征是比较类似的，房价依然有上涨，但幅度没显著扩大。而同比增幅继续扩大，这和近期几个月环比增幅数据相对偏高是有关系的。

      从总体房价指数数据看，10月全国70个城市一手房价格指数环比增幅为1.0%，同比增幅为9.7%。其中环比增幅相比9月份的水平总体持平，至少说明9-10月份市场的特征是比较类似的，房价依然有上涨，但幅度没显著扩大。而同比增幅继续扩大，这和近期几个月环比增幅数据相对偏高是有关系的。

      当然需要看到，相对统计局公布的全国房企开发投资销售等数据，70城房价指数显得市场更为热一点，即房价指数似乎还没完全看到市场降温的迹象。

      一二手房分开来看，从二手房的房价指数环比增幅看，目前为0.5%，相比9月份有明显收窄。类似数据对比一手房，也说明了一个态势。二手房相对来说更客观反映市场走势，当前很多房东急于抛售项目，会主动降价。而一手房的定价受到更多因素影响，类似预售证的备案价审批等，所以价格相对会坚挺。

      数据解读| 70城前10月房价平均涨幅同比均回落 北上广深寒意明显

      从上表可见，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅环比下降；二线环比涨幅均回落；三线新建住宅价格环比涨幅微扩，二手住宅涨幅回落。4个一线城市中，二手住宅销售价格下降0.2%，其中北京（楼盘）、上海（楼盘）和广州（楼盘）均下降0.2%，深圳下降0.6%。

      而官方分析师解读当前70成房价情况为，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性。

      58安居客房产研究院首席分析师张波分析，可以看出，一线城市降温幅度更为明显。一线城市房价下降趋势更为明显，同时成交套数环比普遍下降，10月，广州商品房成交环比下降过半，而北京的二手房成交量环比下降四成。

      从安居客线上的表现来看，二三线城市用户找房热度也明显高于一线，三亚（楼盘）、汕头（楼盘）、徐州（楼盘）分别排在10月找房活跃城市排行榜前3名，而一线城市找房热度普遍下降。

      新建商品住宅与二手房比较来看，一手房降温幅度大于二手房。58安居客房产研究院首席分析师张波分析，新房受部分房企打折促销、精装变毛坯等方式降价影响，“以价换量“带来的销量保持了相对稳定，但价格上涨明显趋缓。

      相比之后二手房降温体现在有价无市，而实际成交房价保持了相对平稳。从安居客线上的表现来看，全国二手房挂牌房源量也显著减少，10月环比下降12.4%，其中一线城市的新增房源量环比下降更为明显。

      70城首10月平均涨幅同比均回落 深圳环比降幅最大

      以15个热点城市来解读，同比去年，3个城市一手房价格同比下降，分别是上海、南京、深圳，比上月增加1个，最大降幅是南京为1%；上涨的12个，最高涨幅为13.3%，同比最高涨幅城市是济南。

      以15个热点城市来解读，同比去年，3个城市一手房价格同比下降，分别是上海、南京、深圳，比上月增加1个，最大降幅是南京为1%；上涨的12个，最高涨幅为13.3%，同比最高涨幅城市是济南。

      环比来看，10月份，15个热点城市一手房价格环比下降的城市有2个，分别是厦门（楼盘）、深圳。与上月相同，最大降幅是深圳为0.5%；上涨的13个，增加 2个，最高涨幅是武汉（楼盘）为2.5%。

      值得注意的是，此次国统局数据中70城1-10月一、二手房价的平均涨幅与去年同期比较均回落。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体来看，从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为65个，相比9月份的64个有一点增加，这也说明即便是目前有一些看跌情绪，但实际上房价上涨的城市数量还是在增加的。这或和部分城市在传统“金九银十”阶段依然看涨房价有关，开发商定价策略依然会坚挺。

      另外需要看到，近期部分城市对于高端楼市预售证的管控减弱，一定程度上会使得房价有所上涨。

      房价表现突出的几个城市显示，从房价环比上涨的城市名单看，贵阳、石家庄（楼盘）和武汉等城市房价上涨过快，这些城市都属于省会城市。其中贵阳市场最近几个月都属于比较坚挺，而对于石家庄和武汉来说，其过去房价管控政策是比较严厉的，这也是一个风险点。

      从实际情况看，此类城市若是要管控房价，那么对于新盘的预售证管控依然需要强化。尤其是如何看待过去“滞留”下来的未网签的高端楼盘项目，变得很关键。

      而从房价环比下跌看，深圳、三亚、温州（楼盘）和厦门市场出现了降温，其中深圳市场近期关于司法拍卖房交易增加的风险也是值得关注的，这和房价下跌的因素也是有关的。

      市场信心下跌 未来两月成交不会明显波动

      张波认为，降温已是共识，从今年8月仅1城房价下行到10月多城房价出现下跌，从国统局公布的数据来看，楼市降温在持续、一线城市房价下探力度继续增强。四季度的调控重点依然是稳定，稳地价、稳房价、稳预期，房价稳中有降的同时，降温大背景下的整体稳定依然是2018年最后两个月的楼市大趋势。未来两个月整体商品房成交量价不会出现明显波动，但一线城市趋冷的趋势将更为明显。

      张波认为，降温已是共识，从今年8月仅1城房价下行到10月多城房价出现下跌，从国统局公布的数据来看，楼市降温在持续、一线城市房价下探力度继续增强。四季度的调控重点依然是稳定，稳地价、稳房价、稳预期，房价稳中有降的同时，降温大背景下的整体稳定依然是2018年最后两个月的楼市大趋势。未来两个月整体商品房成交量价不会出现明显波动，但一线城市趋冷的趋势将更为明显。

      另外，市场信心指数普遍下跌。从58安居客线上平台的调研数据来看，购房者的信心指数10月环比下降4.2%，认为楼市调控会持续进行的用户比例明显下降，70.9%的购房者认为短期内房价稳定但未来还会上涨。经纪人信心指数在10月份为102.3，环比下降0.6%，57.2%的经纪人认为政府会继续调控抑制房价上涨。

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      武汉，一向是全省房地产市场的主战场、风向标。9月和10月这段传统的销售旺季，武汉楼市的表现均不如往年，可谓“金九”未现，又失“银十”。

      近日，记者走访发现，武汉房价涨幅放缓，成交下滑，部分房地产商重拾促销措施，政府出台政策保障刚需，楼市天平正逐渐向购房者倾斜，但新的问题和矛盾也在显现。

      新房、二手房齐降温

      部分购房者持币观望

      11月14日，记者在中南路商圈发现，街头大屏上不断滚动播出楼盘广告，在地铁口、天桥上不时能遇到发传单拉客的楼市“小蜜蜂”。“要拉到客人去看盘，才算完成任务。最不济也要留下客人的电话号码。”一名“小蜜蜂”告诉记者。

      1月至10月，武汉市新建商品住房销售同比减少18.72%。受成交量下降影响，不仅“小蜜蜂”重现街头，近段时间，武汉精装修改毛坯、装修可贷款、推荐买房返现等变相打折促销的楼盘也逐渐增多。在东西湖区，甚至出现去化率不足5%的新建楼盘。种种迹象表明，武汉房地产市场正在逐步降温。

      9月30日，位于欢乐大道的某楼盘也推出面积140平方米至230平方米的高层房源，含精装整体价格约每平方米2.8万元至3.1万元。到11月初，该楼盘再次开盘，采取精装改毛坯的策略，整体均价变为每平方米2.3万至2.6万元，面积段调低至148至170平方米，但未重现以前开盘即罄的局面。

      正荣紫阙台、华发外滩首府等前期叠加精装修的高端楼盘，近来也纷纷采取了精装改毛坯的策略。大家顾问高级分析师王玲称，改善型楼盘含精装均价一般高于片区均价，今年三季度出现普遍的去化困难局面，精装改毛坯策略既能回避价格调控，也是迎合购房者之举。

      降温效应开始传导至二手房市场。1月至10月，武汉存量住房（即二手房）成交65325套，成交面积606.67万平方米，同比减少7.80%。武汉吉家市场研究部经理王璇介绍，该公司9月带看房源数量环比下降6%，成交量环比下降10%；10月数据继续下探，带看房数量环比下降8%，交易量环比下降10%。贝壳研究院武汉分院院长钟涛说，6月开始，武汉链家二手房成交数据已连续5个月下滑，10月二手房成交均价较年初下跌3%。

      中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，在当前严控房价上涨的情况下，成交量下滑，一般购房者会认为房价还有下降的可能，更倾向于观望等待时机，这种心理可能使成交量继续下降。

      供应量创单季度之最

      置业顾问变殷勤了

      房子不如以前好卖了，对于购房者来说是好消息，至少楼盘置业顾问的态度有了明显变化。

      “刚需购房者有了更多主动权。”看房近一年的刚需购房者李辉（化名）有着亲身感受。他说，他几乎看遍了白沙洲、后湖等区域的所有楼盘，不少楼盘曾满是套路，临近开盘时才突然通知购房者，还多次遭遇闭门开盘的情况。10月以后，他明显感觉开发商加快了销售速度、卖房更加透明，置业顾问会隔三岔五同步传送楼盘最新消息。目前，他已在后湖买了新房。

      改善型购房者王女士称，去年她购买了位于汉口二七滨江的某楼盘，当时房源十分紧俏，最终她选择了一个并不十分满意的楼层。近期，王女士多次接到该楼盘置业顾问电话，声称后期所推房源楼层、朝向均有较大选择余地，请王女士介绍朋友购买。

      楼市调控政策也不断释放出对购房者有利的信号。记者梳理武汉市房管局发布四季度可达销售条件的商品房项目发现，四季度武汉市有205个楼盘、超过1334万平方米房源可入市销售，这也是2017年7月起武汉市房管局发布可入市房源清单以来，单季度供应量之最。而1月至10月，武汉新建商品住房批准预售164988套，批准预售面积1902.53万平方米，环比增长12.98%，同比增长17.75%，武汉房地产市场供应量持续增加。

      从11月15日起，武汉刚需优先选房比例继续扩大：备案均价低于每平方米2万元的商品房项目中，销售面积小于140平方米的房源优先提供给刚需无房家庭购买。江岸区后湖片区、汉阳区四新片区、东湖高新区光谷东片区、洪山区白沙洲片区、东西湖区常青片区、蔡甸区六大热点区域，刚需房源比例提高至100%，其他区域提高至80%。

      湖北房地产经济学会专家委员殷跃建表示，2016年9月起，武汉多次出台调控政策，取得了显著成效。数据显示，武汉新建住宅成交套数2016年为29万套，2017年为20万套，今年预计为18万套至20万套，投资性购房逐渐退出，逐步转变为居住型需求市场。推进房地产市场健康发展，保障刚需购房者话语权，将对武汉引进人才、建设国家中心城市产生积极影响。

      市场降温矛盾凸显

      质价不符增多，盼强力监管

      前两年，武汉楼市成交量和价格一路上行，如今行情变得微妙起来，一些矛盾凸显出来。

      “好不容易买到的精装修房却是这样，令人难以接受。”武汉市民吴先生说。5月，他在沌口某小区购买了一套住宅，当时房价每平方米6000多元，加上每平方米2000元的精装修后，房子总价接近90万元。然而，当业主们看到样板间后，发现装修材料和施工质量都达不到他们的预期。“每平方米2000元的装修标准，用的材料却显得很廉价，我们到售楼部进行了多次交涉，至今没有得到满意的答复。”

      吴先生的情况并非个例。记者在武汉城市留言板上查询发现，今年市民对精装修商品住宅的投诉意见不少，涉及的楼盘遍及各城区。一些市民认为毛坯房价没涨，涨价全在装修上，而且质价不符，开发商是在搞明降暗升。

      “一些开发商在一两年前拿地，结果现在遇上了行情变化。”中指院华中分院研究总监李国政表示，各项成本在上涨，但房价上涨幅度有限，部分楼盘为管控成本，就出现了一些缩水，不仅体现在装修标准上，有些楼盘当初承诺有高档入户大堂、园林景观等，后来却没有兑现，也引发业主不满。在楼盘质量上打折扣，是一种行业的倒退行为，需要政府加强监管。

      （来源：和讯网、湖北日报）