多地长租公寓“租金贷”风险爆发 亟待监管部门出手

完善我国“租金贷”业务的政策建议

长租公寓频频“爆仓”以及“租金贷”存在的风险已经引起我国相关监管机构的高度重视，深圳、上海、浙江均发布了相应的监管文件，进行风险提示（如表1所示）。“租金贷”客观上形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大，但从各地已出台的监管政策看，我国目前尚无针对住房租赁信贷业务方面的统一监管规定，对中介机构联合金融机构等发放的租房贷款要求也并不明确，对网贷平台发放的“租金贷”等管理也存在空白。有鉴于此，我国应当积极加强制度建设，尽快补齐监管短板。

      一是正视租金贷积极作用，满足租户合理贷款需求。目前随着城镇化的推进，进入一二线的“新市民”流动人口往往呈现出年轻化、家庭化流动等特征，因此住房租赁市场在满足中低收入群体的居住方面起着十分重要的作用。我国目前租房需求较高的城市通常为经济活力发达的一二线城市，而这些城市通常也是房租收入比较高的城市，其房租占租客收入比甚至高达40%～60%，因此“租金贷”的出现很好地解决了那些经济压力较大的承租人的负担。“租金贷”衍生出诸多风险，其原因不在于自身，而是发生了异化。在信息对称、费率合理的情况下，“租金贷”有其自身优势及存在的合理性。不宜一刀切地杜绝“租金贷”产品，而应适当考虑到部分刚需租房者的正常需要。建议对开展“租金贷”的资质要求、费率标准和风控等进行明确规定，同时积极鼓励商业银行、小贷公司、消费金融公司直接为其提供贷款，或者与长租公寓运营商合作的第三方金融机构为其提供专门性、差异化的贷款。

二是创新盈利模式，满足行业融资需求。在长租公寓行业还处在培育期、供给不足的大背景下，“金融+长租公寓”的模式是一种有益探索。除了大力支持和培育一批头部企业发展外，还应当积极鼓励长租公寓企业的模式创新，强化其与传统金融机构的合作。进入一个正在发展中的行业需要资本的助力，“租金贷”之所以在我国出现，即充分反映了资本市场与租赁住宅类市场的对接程度不断加深，以及提高长租公寓服务商的投资回报率、缩短投资回报期的行业发展的金融诉求。在这种背景下，可以有限度地尝试推动长租公寓运营商发行资产支持证券（ABS）的金融创新，当前发行ABS具有高门槛要求，审核标准严格。从目前的条件来看，能够采取ABS模式融资的长租公寓运营商非常少。2017年全年，长租公寓ABS产品数量不超过4只。为了满足行业发展，可以考虑适当降低长租公寓企业发行的门槛和资金数量要求。

三是明确监管主体职权，建立健全住房租赁市场监管体系。由于“租金贷”形成的多头双层的法律关系，不仅牵涉主体较多，而且涉及证监会、住建部、银保监会等多个部门的职责职权。鉴于法律关系的复杂性，应当构建以“行为监管”为核心的监管架构：一方面，要完善住建部等管理部门对住房租赁行为的监管，目前涉及房屋租赁的法律主要有《合同法》《物权法》等，缺乏针对租房租赁行为及相关企业管理的专门法规，应当制定统一的管理细则，明确从业机构管理要求，规范住房租赁信贷行为，加强住房租赁信贷审慎经营；另一方面，要细化证监会、银保监会的监管职能，对开展住房租赁贷款业务、证券融资业务的金融机构进行有效监管，对利用互联网金融平台开展的“租金贷”进行严格监管。确保在市场秩序、租赁关系、监管体系、投诉渠道、惩罚机制上形成强制约束型的制度安排。

四是完善信息披露制度，简化合同流程。“租金贷”本身是一种有益的金融创新，但在实际操作中，由于长租公寓运营商通过设计房屋租赁合同条款，在租客不知情或者未对租客进行充分风险提示的情况下，为租客办理了“租金贷”服务。如何通过好的制度设计来保障承租人利益和有效化解纠纷，是值得思考的问题。一方面，应对长租公寓租房分期贷款的所有参与者进行充分的风险提示和信息披露，同时明确规定长租公寓运营商的制度流程，加强与承租人的信息沟通，尽到对承租人告知责任，充分保护承租人作为金融消费者的权益。另一方面，为了防止长租公寓运营商利用“格式”合同和“霸王”条款侵害承租人利益，可以由监管部门或者行业协会出台“示范性”合同，作为租房过程中的合同模板，除了保留必要合同条款，应当尽可能地简化合同流程，保障承租人权益。

五是确立并实施资金托管制度。为了强化对信贷资金的有效监管，防止企业过度扩张和经营危机，可以参考借鉴P2P监管中广泛采用的“托管”制度，强制性要求长租公寓运营企业将提前预支的资金存到商业银行进行资金委托和管理；同时加强对长租公寓运营商资金的用途监管，保证资金账目清楚、专款专用；此外，为了增加相应运营主体的抗风险能力，可以对其流动性资金比例做强制性要求，或者提高自有资金（实缴资本）。

(房掌柜整理来自经济参考报、清华金融评论）