房地产涨声之下三大“暗潮” 楼市朝更理性方向发展

　　国家统计局8月14日上午公布前7月全国房地产开发投资和销售情况。前7个月，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%。其中，住宅投资46443亿元，占房地产开发投资的70.5%;增速提高0.6个百分点，增至14.2%。此前，该指标出现“三连跌”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进称：“这应该说是今年表现最好的数据，一方面在全国房地产销售端管控如此严厉的情况下，供给端表现不但没有下跌，反而处于高位;另一方面，开发投资(增长)依然位于两位数水平，多少说明了房地产开发投资表现略偏热。一个很重要因素在于，当前对于闲置土地等查处比较严厉，同时各地也在积极督促房企开工，这会带来开发投资数据表现比较强劲，利好‘补库存’工作的开展。”

　　涨声之下三大“暗潮”

　　报告显示，1～7月，商品房销售面积89990万平方米，销售总金额78300亿元，同比分别增长4.2%和14.4%，增速比1-6月份分别提高0.9和1.2个百分点。值得注意的是，东部地区商品房销售总面积下降，但销售总金额仍然增加仍然提速;中西部地区则出现销售面积和金额双双同比两位数上涨;东北部地区销售面积基本持平，销售金额也呈两位数增长。

　　前7个月全国土地购置面积13818万平方米，同比增幅11.3%;土地成交价款6619亿元，同比增长21.9%。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波指出，涨声背后存在着三大“暗潮”。

　　一是销售面积增长之下，三四线城市去库存正在发生变化，蜜月期可能提前结束。随着PSL(抵押补充贷款)收紧，国开行总行收回了项目的审批权，三四线将迎来政策收紧期。

　　二是土地成交价款6619亿元，增长21.9%，但流拍也在快速增加。从58安居客房产研究院跟踪监测的数据来看，截至7月，一线城市流拍地块已达11宗，250多个三四线城市也有315宗地块流拍。但土地流拍既不代表房企在勒紧裤带过冬，也不代表市场捡漏机会增多，而是房企对于后市保持的谨慎度在不断提升。品牌房企在不断追求市场规模的同时，对于未来风险的认识在进一步提升。

　　三是开发投资增长之下，贷款金额依然下降。虽然全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，但也要看到7月贷款金额在下降，其中国内贷款14045亿元，下降6.9%;利用外资33亿元，下降70.1%。央行7月的放水动作并未在房企端形成快速影响，在下半年整体经济形势由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下，货币政策的闸门虽然开始调松，但房企资金面“干渴度”的缓解难度依然较大。

　　下半年预判：地价、房价、预期“三稳定”

　　张波表示，稳定依然是下半年重点，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场稳定，也意味着不但要控制房价，还会对于地价和预期有稳定要求。而稳定预期是难点，目前不同城市用户的需求正在分化。

　　安居客线上监测数据显示，7月全国用户找房热度环比上涨1.0%，一线城市找房热度上升明显，涨幅为11.7%，二线城市找房热度环比下跌3.4%，三四线城市环比上涨1.8%。从具体城市涨幅来看，二到六位集中在三四线城市，分别为鞍山、东莞、汕头、秦皇岛、徐州。

　　“总体来看，受政策和市场影响，楼市正朝着更为理性的方向发展。”张波表示，“包括二三线城市在内的商品房价格将首先出现滞涨或上涨乏力，部分城市的二手房房价或出现明显回调，部分二三线城市的二手房成交量或将出现下滑，有价无市的局面或将出现在部分二三线城市的二手房市场。”

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国家统计局14日发布数据显示，1至7月，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速比1至6月提高0.5个百分点。其中，住宅投资46443亿元，增长14.2%，增速提高0.6个百分点。业内人士表示，7月全国房地产市场仍呈现上涨局面，房地产投资多项指标刷新历史纪录，但随着稳地价、稳房价、稳预期的调控收紧，开发商资金面不断趋紧，预计全国房地产开发投资两位数的同比增幅难以持续。

　　数据显示，2018年1至7月，房地产开发企业房屋施工面积728593万平方米，同比增长3.0%，增速比1至6月提高0.5个百分点。其中，住宅施工面积502037万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积114781万平方米，增长14.4%，增速提高2.6个百分点。房屋竣工面积42067万平方米，下降10.5%，降幅收窄0.1个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，本轮房地产上涨周期已经超过38个月，继续刷新中国房地产上涨周期最长历史。

　　从商品房销售来看，1至7月，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1至6月提高0.9个百分点。商品房销售额78300亿元，增长14.4%，增速提高1.2个百分点。这意味着，7月单月较去年同期的68461亿元销售额多卖1万亿元。

　　土地购置方面，1至7月，房地产开发企业土地购置面积13818万平方米，同比增长11.3%，增速比1至6月提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元，增长21.9%，增速提高1.6个百分点。