房贷利率本轮上涨或接近尾声 居民购房杠杆率持续下降

　　居民购房杠杆率持续下降

　　在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下，居民购房杠杆率呈持续下降之势。易居房地产研究院发布《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2017年一季度，个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄，2018年二季度回落至18.6%。同时，全国居民购房杠杆率回落至31.9%，环比下降1.1个百分点，同比下降8.6个百分点，已连续五个季度收窄。

　　易居研究院研究员沈昕表示，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后五个季度连续下行。

　　不过沈昕也指出，虽然个人房贷余额增速有所放缓，但整体来看，个人去杠杆仍有空间。2018年二季度，个人住房贷款余额新增9800亿元，同比下降2%。但从房贷余额新增的绝对值来看仍处于历史高位。

　　数据显示，2017年四季度, 个人购房贷款余额新增额降至8000亿元，同比下降33%。但2018年一季度反弹至9600亿元，二季度继续小幅反弹至9800亿元，环比上涨2%。

　　沈昕认为，短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧，预计居民购房杠杆率还会进一步回落，下半年全国房价涨幅将收窄。

　　被利率上浮错杀的刚需者

　　据了解，房贷利率并非固定利率，一般是固定比例下的浮动利率，即上浮/下浮的百分比是固定的，但基准利率则是会根据央行政策调整。目前某些城市不断上行的房贷利率在一定程度上使得购房者有所犹豫。

　　一位正准备在南京购买首套住房的吴先生称，目前南京首套房贷款利率上浮20%的政策让他犹豫。“上浮20%就是5.88%，虽然看起来和四五年前差不多，但如果未来央行上调基准利率到2014年6.15%的水平，自己的房贷利率就变成7.4%了，让人难以接受。”吴先生表示，“去年还是基准九五折，今年直接变5.88%，上升实在太快，刚需族要忍受房价上涨、利率上涨、茶水费、限购限售、高价精装修等多重压力，实在是伤不起。”

　　另一位七月刚在武汉购买了首套住房的王女士也表示，虽然在限价政策下武汉新房这一年涨幅较小，但是签约利率则已从去年同期的基准到目前上浮30%。“虽然房价本身每平方米只涨了1000多元，但贷款200万情况下利息总共多了55万，另外自己为了选到好户型，还交了6万元的茶水费，实际购房成本上涨近30%。”

　　据调查，目前武汉、南京、济南、郑州、青岛、苏州等热点城市的主流首套房贷利率均已上浮超过20%，二套房主流利率则在上浮25%到40%之间。

　　对此，林浩认为，上半年部分城市首套房贷利率已达上浮30%水平，这一方面是上半年去杠杆、控房价下按揭额度有限，一方面也是因为银行上半年资金成本较高。“下半年房地产调控的力度不会放松，但房贷利率上浮30%与保障刚需理念相违背，如果下半年银行资金成本下调，这些房贷利率涨幅过高的城市也有很大可能下调房贷利率。”

　　“近2年房地产调控非常明确，即打击投资投机性购房，控制房价，但在政策执行中应该注意保障刚需者住房需求。”中原地产首席分析师张大伟表示，“首套房购房者肯定是刚需。既然上海能够执行基准优惠，表明基准利率完全可以覆盖银行成本，银行尤其是国有银行针对刚需执行基准利率不上浮应该是基本，不应该执行处罚利率，而对于部分提前还款的刚需购房者，也不应该无差别收取罚息。”

　　涉房贷款难松动

　　房地产从严调控不会松动。7月31日召开的中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　从现阶段来看，一方面房地产市场仍然较热，另一方面房地产资金风险压力已到高位。

　　中原地产报告显示，虽然7月单月全国调控次数刷新历史纪录，在调控重压下，标杆房企销售业绩依然爆发，整体看，累计公布前七个月销售业绩的32家房企，销售金额达到25373亿元，同比上涨幅度高达37%。其中，碧桂园销售额3475亿元，同比上涨44.62%;融创销售2276亿元，同比上涨70%;新城控股销售1136.63亿元，同比上涨106.05%;中国金茂销售788.92亿元，同比上涨187.6%。

　　与此同时，房企资金链却频亮“红灯”。在地产政策维持偏紧的基调下，房企发债频遭拒。此前，保利置业申请发行的15.14亿元资产支持证券项目状态，从6月19日的“中止”变更为“终止”;万达50亿元供应链ABS，从一年前的“中止”也转为“终止”;美好置业公告称，鉴于市场环境变化，主动撤回2018年公司债发行材料;华夏幸福40亿元私募、合生创展小公募100亿元、金融街50亿元、碧桂园200亿元公司债均处于“中止”状态。