房贷利率本轮上涨或接近尾声 居民购房杠杆率持续下降

　　近日，融360大数据研究院发布报告显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，环比6月上升0.53%，与去年7月首套房贷款平均利率4.99%相比上升13.63%。业内人士表示，今年在房地产坚持调控的背景下，涉房贷款整体稳中偏紧。本轮利率上涨或接近尾声，上涨幅度或逐步放缓。但从整体来看，未来较长一段时间内，房贷利率水平难以下调。

　　7月房贷利率涨幅收窄

　　2018年7月，全国首套房贷款平均利率保持上涨，但上涨幅度收窄。融360数据显示，2018年7月全国首套房贷款平均利率5.67%，为基准利率的1.157倍，环比6月上升0.53%，较上月0.71%的环比增幅有所收窄;同比方面，较去年同期4.99%的利率上调13.63%。

　　具体来看，7月，在全国35个城市533家银行中，有47家银行分(支)行首套房贷款利率上升，占比8.82%，较上月减少9家。其中，146家银行首套执行基准利率上浮10%，较上月减少23家;173家银行上浮15%，115家上浮20%。

　　值得注意的是，执行上浮25%以上的银行数量增多。其中，28家上浮25%，25家上浮30%，分别较上月增加3家与9家，另有4家银行首套执行上浮30%至40%。中原地产首席分析师张大伟表示，股份制银行房贷利率上浮30%至40%，这一利率对于市场意义并不大。从执行情况看，这些银行基本没有房贷业务，标价只是代表拒绝业务。

　　此外，数据显示，7月二套房贷款平均利率为6.03%，较上月上涨0.3%，整体涨幅有所下降。融360监测的重点银行中，目前二套房贷利率执行基准上浮10%的仅21家银行，较上月减少1家;执行上浮15%和20%的银行各有28家和243家，分别较上月减少7家和16家;执行上浮20%以上的银行达到213家，较上月增加22的家。

　　同时，4.13%银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中，有1家银行分(支)行停贷;深圳地区重点监测的26家银行中，7家存在停贷现象。

　　融360大数据研究院分析师李唯一表示，此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用，房贷利率仍以上升为主，预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。

　　“但房贷利率水平增速或将减缓。”李唯一表示，2017年7月至2018年7月，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%附近。据此趋势推算，未来2至3个月内，环比数值会向0趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。

　　二线城市房贷利率最高超过6%

　　导致全国范围内平均房贷利率上升的主力，是二线城市房贷利率的持续“高温”。在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中，7月最高值为武汉的6.35%，再度刷新最高均值。此外，南京、苏州、青岛、珠海以及无锡的首套房贷款平均利率均居高位，分别为5.94%、5.83%、5.73%、5.82%和5.78%。

　　“预计，短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。”李唯一表示，目前，银行短期拆借利率、存款利率、理财收益等均表现出下滑的趋势，虽然央行此次“放水”一定程度上缓解了银行资金成本上升的压力。但是，调控政策并不允许投资资金大量流入房产市场，所以房贷利率短期不会出现大幅下调，额度方面或会有小幅度缓解，总体仍为偏紧。

　　7月31日，深圳启动新一轮房地产调控，成为第一个加入“限售”队伍的一线城市。业内人士认为，一系列信号表明，下半年仍将会有更多实际可行且有效的调控政策出台;房贷方面，预计资金充裕度表现为一般，下半年资格审核及贷款审批情况将会保持严格不放松，确保额度更多分配至刚需群体。“未来房产市场对于投资资金的管控将会趋于严格，对于刚需群体的保障将会增多，不再建议投资资金进入，房产市场整体趋势将以稳为主”。李唯一表示。

　　区域分化

　　中原地产研究中心统计数据显示，1-7月，全国主要城市调控次数达260次。在7月单月，全国楼市调控密集程度再次刷新历史记录。相关部门在合计超过60个城市发布超过70次各类型房地产调控政策。

　　业内人士认为，房地产调控仍将维持从紧基调，但在分类施策背景下，利率执行与各地区政策以及银行间竞争程度有关，各银行会根据实际情况进行调整。

　　融360数据显示，7月广州首套房贷款平均利率为5.55%，二套房贷款平均利率为5.89%，环比均有所下降。

　　以深圳为例，数据显示，7月，深圳首套房贷款平均利率为5.60%，利率平均值较上期上涨9个基点;二套房贷款平均利率为5.88%，利率平均值较上期上涨11个基点。

　　与此相对应的是深圳地区严格的楼市调控。7月31日，深圳发布楼市调控新政策，暂停企事业法人单位购房;居民家庭新购买的一二手住房3年内限售;购房人离婚2年内申请住房贷款，首付款比例不低于七成。

　　“调控政策未来肯定和长效机制相衔接，核心在于‘控’和‘降’。”西南证券房地产首席分析师胡华如表示，控是控制市场热度，降是降低流动性。从程度上看，调控政策可能会进一步趋严。

　　居民购房杠杆率持续下降

　　在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下，居民购房杠杆率呈持续下降之势。易居房地产研究院发布《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2017年一季度，个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄，2018年二季度回落至18.6%。同时，全国居民购房杠杆率回落至31.9%，环比下降1.1个百分点，同比下降8.6个百分点，已连续五个季度收窄。

　　易居研究院研究员沈昕表示，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后五个季度连续下行。

　　不过沈昕也指出，虽然个人房贷余额增速有所放缓，但整体来看，个人去杠杆仍有空间。2018年二季度，个人住房贷款余额新增9800亿元，同比下降2%。但从房贷余额新增的绝对值来看仍处于历史高位。

　　数据显示，2017年四季度, 个人购房贷款余额新增额降至8000亿元，同比下降33%。但2018年一季度反弹至9600亿元，二季度继续小幅反弹至9800亿元，环比上涨2%。

　　沈昕认为，短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧，预计居民购房杠杆率还会进一步回落，下半年全国房价涨幅将收窄。

　　被利率上浮错杀的刚需者

　　据了解，房贷利率并非固定利率，一般是固定比例下的浮动利率，即上浮/下浮的百分比是固定的，但基准利率则是会根据央行政策调整。目前某些城市不断上行的房贷利率在一定程度上使得购房者有所犹豫。

　　一位正准备在南京购买首套住房的吴先生称，目前南京首套房贷款利率上浮20%的政策让他犹豫。“上浮20%就是5.88%，虽然看起来和四五年前差不多，但如果未来央行上调基准利率到2014年6.15%的水平，自己的房贷利率就变成7.4%了，让人难以接受。”吴先生表示，“去年还是基准九五折，今年直接变5.88%，上升实在太快，刚需族要忍受房价上涨、利率上涨、茶水费、限购限售、高价精装修等多重压力，实在是伤不起。”

　　另一位七月刚在武汉购买了首套住房的王女士也表示，虽然在限价政策下武汉新房这一年涨幅较小，但是签约利率则已从去年同期的基准到目前上浮30%。“虽然房价本身每平方米只涨了1000多元，但贷款200万情况下利息总共多了55万，另外自己为了选到好户型，还交了6万元的茶水费，实际购房成本上涨近30%。”

　　据调查，目前武汉、南京、济南、郑州、青岛、苏州等热点城市的主流首套房贷利率均已上浮超过20%，二套房主流利率则在上浮25%到40%之间。

　　对此，林浩认为，上半年部分城市首套房贷利率已达上浮30%水平，这一方面是上半年去杠杆、控房价下按揭额度有限，一方面也是因为银行上半年资金成本较高。“下半年房地产调控的力度不会放松，但房贷利率上浮30%与保障刚需理念相违背，如果下半年银行资金成本下调，这些房贷利率涨幅过高的城市也有很大可能下调房贷利率。”

　　“近2年房地产调控非常明确，即打击投资投机性购房，控制房价，但在政策执行中应该注意保障刚需者住房需求。”中原地产首席分析师张大伟表示，“首套房购房者肯定是刚需。既然上海能够执行基准优惠，表明基准利率完全可以覆盖银行成本，银行尤其是国有银行针对刚需执行基准利率不上浮应该是基本，不应该执行处罚利率，而对于部分提前还款的刚需购房者，也不应该无差别收取罚息。”

　　涉房贷款难松动

　　房地产从严调控不会松动。7月31日召开的中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　从现阶段来看，一方面房地产市场仍然较热，另一方面房地产资金风险压力已到高位。

　　中原地产报告显示，虽然7月单月全国调控次数刷新历史纪录，在调控重压下，标杆房企销售业绩依然爆发，整体看，累计公布前七个月销售业绩的32家房企，销售金额达到25373亿元，同比上涨幅度高达37%。其中，碧桂园销售额3475亿元，同比上涨44.62%;融创销售2276亿元，同比上涨70%;新城控股销售1136.63亿元，同比上涨106.05%;中国金茂销售788.92亿元，同比上涨187.6%。

　　与此同时，房企资金链却频亮“红灯”。在地产政策维持偏紧的基调下，房企发债频遭拒。此前，保利置业申请发行的15.14亿元资产支持证券项目状态，从6月19日的“中止”变更为“终止”;万达50亿元供应链ABS，从一年前的“中止”也转为“终止”;美好置业公告称，鉴于市场环境变化，主动撤回2018年公司债发行材料;华夏幸福40亿元私募、合生创展小公募100亿元、金融街50亿元、碧桂园200亿元公司债均处于“中止”状态。

　　在此背景下，一向受追捧的房地产进入评级公司下调名单。近日，中诚信证评决定将18天房1A、18天房1B列入可能降级的信用评级观察名单。天房集团当前负债超过1800亿元，负债率高达85%以上。

　　有业内人士表示，对于企业资金，因杠杆风险仍存，涉房贷款不会松。而个人贷款方面，为避免居民借助杠杆投机房产的行为，大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，短期内保持稳定的可能性较大。

   （房掌柜整理来自经济参考报、深圳特区报、中国证券报、21世纪经济报道）