房地产年中考：房企业绩两重天 融资用途受严格监管

　　行业三巨头的碧桂园、万科、恒大又再刷新销售纪录。今年上半年，碧桂园已实现合同销售金额4124.9亿元，万科实现3046.6亿元，恒大实现合同销售额3041.8亿元，此三家加起来的合同销售金额已突破万亿元。

　　一家在港上市的房企融资负责人表示：“今年上半年，房企融资较大，综合融资成本也有所上涨，较去年提高约2~3个百分点。现在基本只有龙头房企能拿到钱，融资的集中度提升将反哺规模提升。”

　　房企融资用途受严格监管

　　近日市场传出消息称，监管层通过窗口指导收紧了对房企的融资检查。这项排摸的主要内容，是针对公司债与票据的互还、互偿。

　　此前公司债与票据之间可以互还，但按窗口指导的新规定，公司债只能还公司债、票据只能还票据。从分管领域看，公司债融资由交易所监管，票据则由银行间市场交易商协会监管;这项检查将由交易所和银行间协会通过分别检测自身相关部门展开排摸。

　　对于发放新债券，操作层面也有了新的精神：旧债到期或长租公寓，开发商才有发行新债的可能。

　　分析人士指出，窗口指导的这种操作，从源头收紧新增发债的同时还对以旧还新用途做出明确强调，其实是对资金流量、流向的双重规范。

　　仲量联行市场研究部总监姚耀认为，开发商从资本市场获得新资金的规模预计会继续有所收缩，而对融资使用用途的规范，让房企以旧还新的接力融资变得更加困难。

　　不只是对融资用途进行规范，在资金源头，开发商融资的数量和规模，已经出现大范围缩水。中止以至终止发债的房企，已经有近20家。

　　“从多个类型债券发行中止的现象中，传达出重要的资本市场信息。按当前的市场及政策走向来看，上半年资本市场收紧融资的势头将在下半年延续。”姚耀表示。

　　随着上交所7月12日一则公告，保利置业从6月19日中止发行15.14亿元资产支持证券到7月12日终止，保利置业申请发行的这项购房尾款ABS融资宣告流产。

　　保利置业ABS支持证券从中止到终止还不到一个月，而在此之前已经有二十多家房企的融资处于中止状态。

　　6月15日金融街中止了一笔50亿元公司债券，合生创展等多家房企债券均遭中止。有机构统计，今年上半年共24家房企欲发行公司债1125亿元，然而中止的次数则达到21次。

　　对于房企融资渠道的收紧，第一太平戴维斯中国市场研究部助理董事张琳认为，金融机构持续去杠杆，将对楼市和房企产生影响。而下半年房地产的融资形势也不容乐观。

　　“开发商融资渠道收紧、新增融资规模缩减的态势，预计不会发生根本性转变。对开发商来说，过多冀望监管层在融资政策上放水不太现实。通过加快销售来回笼资金，保证现金流安全，应该是每一家房企排在前位的重要议题。”张琳表示。

　　资金压力下土地市场降温

　　如果说市场的逐步降温对于房企的影响是缓慢呈现的，那么资金的收紧则是房企眼下的困局。

　　“今年平均融资成本至少增加2%，你看今年土地拍卖市场，就明显冷清了很多。”旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣告诉记者。

　　从土地投资节奏看，近期的土地降温可见一斑。今年7月，苏州7宗经营性土地进入限时竞价阶段，其中三种居住地块未拍先流拍。该批地块为苏州市今年集中挂牌的第二批土地中的一部分。此前，苏州土地市场曾一度火爆，如今导致多家开发商因为拿地过高一直项目滞销。

　　在合肥，最近2月有5宗居住土地流拍，曾经的楼市“四小龙”之一合肥，让很多地产商深陷其中。“我们在合肥的项目一直捂在手上，开盘就亏损。”一位禹洲地产内部人士告诉记者。

　　“融信的债券到期，我们也帮他们找一些中小银行进行对接，希望城商行可以买一些债券，但是难度很大。”一位券商机构客户经理告诉记者。

　　此前，有一些小银行依旧在监管下进行委托贷款操作，希望帮一些地产商融资。记者了解到，即便是TOP5地产商，也通过这样的高融资方式进行融资，具体金额超过10亿。

　　“新力地产的很多项目也在寻求地产基金介入，但是我们评估后觉得销售并不乐观，不敢轻举妄动。”一位地产基金从业者告诉记者。

　　根据Wind资讯此前的统计，目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股净负债率超过200%的房企有佳兆业。

　　根据申万宏源的一份报告，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。