房地产年中考：房企业绩两重天 融资用途受严格监管

　　在行业一片肃杀氛围中，房企们陆续发布2018年上半年业绩预告。在过往1~2年销售规模的高歌猛进和资金宽松的周期拖底下，主流房企大多能获得不俗的业绩，个别房企甚至获得500%之巨的增长幅度。

　　不过，大公司业绩预增并不能完全掩盖行业所面临的隐忧。今年上半年，虽然房地产合同销售金额和销售面积依然获得正向增长，但增速已出现较大程度下调。且在棚改政策的调整下，货币化安置的比例或将大幅降低，这将构成下半年三四线城市的销售压力。

　　多重因素叠加之下，房地产企业的资金状况已呈风声鹤唳之势。更为严峻的是，个别房地产企业已陷入经营不善之困境，导致违约现象时有发生。近日，上市公司中弘股份已经“爆雷”，多个项目销售停滞，业绩同比下滑4876.59%。

　　地方不断加码楼市调控

　　地方正经历一波新政出台的小高峰，除了限购、限贷、限价、限售等措施，一些城市将开发商销售的门槛抬得更高：达到现房才能销售。

　　7月17日广东省江门市住建局公布了商品房现售管理办法的征求意见稿。这份意见稿除了要求未办理过商品房预售许可的项目，不得通过认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，这份意见稿还明确规定，自2018年10月1日起，江门市商品房销售将实行现售备案制。

　　有分析人士认为，现房销售将延长开发商投资和资金回笼周期，将对开发商资金产生一定压力。不过也有专家认为，江门市现房销售的这种措施是否会在其它城市复制，还是个未知数。

　　在江门市之前，南京于2016年在土地出让环节就提出对开发商现房销售的要求。今年正值这批现房上市销售时期，预计将有超过66个项目。不过南京土地出让政策近期也发生了微妙变化。

　　7月17日南京推出的几幅住宅地块出让条件中，悄然取消了现房销售条件，而改为竞建自持商品住房面积。此前南京在土地竞拍规则中明确，土地竞价达到最高限价90%时，该地块商品住房必须现房销售。

　　南京在土拍环节取消现售房规定，业界认为这与楼市价格上扬速度较快、项目上市时间的延长在楼市上升期、一定时间减少市场供应量的时候反而有利于开发商在楼市上扬期获得更多利润。

　　中指院一位分析师指出，如果改为现房销售+增加自持比例，并对自持年限、不得变相转让等提出更多要求，将对开发商资金产生重要影响。但即使是这样，对开发资金链相对充裕的开发商来说，自持部分如果做成长租公寓，开发商仍然可以通过资本市场融资获得流动性。

　　在姚耀看来，无论是资金层面还是各地楼市政策的陆续出台，下半年楼市都将延续资金持续紧张的态势。由于一些房企扩张速度过快，资金回笼将面临挑战。但另一方面，各种调控措施的出台，调控的手段除了着眼于资金，关键在于改变市场预期。

　　“如果购房者、开发商、投资市场认为楼市发展前景很好，只要有机会入市，无论是购房者还是开发商，都会持续将资金投入这一市场。”姚耀认为。

　　张琳也认为，虽然出现这么多政策，但买家入市、开发商加杠杆买地扩张的一个重要背景，是这些市场参与者坚定看好未来楼市。“金融政策与地方政策的不断叠加，可能对楼市前景预期转变产生重要影响。如果购房者、开发商出现适当观望情绪，将在一定程度上减缓流入楼市资金速度，市场楼市追捧的热度将随之明显下降。”张琳表示。

　　房企业绩两重天

　　7月23日晚，正荣地产(06158.HK)发布正面盈利预告，同日早上，融创发布正面盈利预告，当天收盘股价上涨3.72%。在近期发布预增公告的还有保利地产、招商蛇口、阳光城、中粮地产等房企。

　　个别公司的增幅超过了100%。合肥城建预测，2018年1~6月归母净利润的涨幅是400%~450%;中南建设归母净利润增幅达160%~180%;阳光城的预期增长是189.5%~235.2%。

　　预增的房企给出的理由普遍是集团已交付建筑面积的增加、平均售价大幅上涨及物业毛利增加、营业收入增加。过去一至两年，房地产业高歌猛进，销售金额向上拉升，同期行业处于宽松周期，融资成本普遍较低。这些因素促使行业净利润率回归两位数水平，如今在房企2018年中报上有所体现。

　　不过，仍有不少企业陷入预减或亏损之地。近日，华联控股、荣安地产、深物业A等多家公司今年上半年业绩有所下降。而绿景控股、嘉凯城、中弘股份、海航投资等公司相继发布预亏公告。

　　其中，中弘股份因财务费用增加10亿元、资产减值损失增加1亿元、商业项目销售停滞，住宅项目销售也大幅下滑，导致公司房地产项目销售利润较去年同期大幅减少，预期亏损14亿元，同比下滑4876.59%。

　　申万宏源7月20日数据显示，60家发布中报业绩预告的房企中，25家预增、7家扭亏、1家续盈，而首亏、续亏或预减的有22家，占比超过1/3。一名房地产资深评论员表示：“在过去两年销售业绩支撑下，今年房企业绩获得正向增长的可能性较大，至少龙头房企如此。”

　　行业分化更突出

　　国信证券的统计数据表明，2017年，中国房地产销售TOP5和TOP10市场集中度分别为16.9%、24.1%，较2016年末分别提升了4和5.2个百分点，但对比美国的市场集中度，尚分别有6.7和9.1个百分点的差距。

　　但2018年1~6月，中国TOP5和TOP10市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%，已经接近美国水平。

　　行业三巨头的碧桂园、万科、恒大又再刷新销售纪录。今年上半年，碧桂园已实现合同销售金额4124.9亿元，万科实现3046.6亿元，恒大实现合同销售额3041.8亿元，此三家加起来的合同销售金额已突破万亿元。

　　一家在港上市的房企融资负责人表示：“今年上半年，房企融资较大，综合融资成本也有所上涨，较去年提高约2~3个百分点。现在基本只有龙头房企能拿到钱，融资的集中度提升将反哺规模提升。”

　　房企融资用途受严格监管

　　近日市场传出消息称，监管层通过窗口指导收紧了对房企的融资检查。这项排摸的主要内容，是针对公司债与票据的互还、互偿。

　　此前公司债与票据之间可以互还，但按窗口指导的新规定，公司债只能还公司债、票据只能还票据。从分管领域看，公司债融资由交易所监管，票据则由银行间市场交易商协会监管;这项检查将由交易所和银行间协会通过分别检测自身相关部门展开排摸。

　　对于发放新债券，操作层面也有了新的精神：旧债到期或长租公寓，开发商才有发行新债的可能。

　　分析人士指出，窗口指导的这种操作，从源头收紧新增发债的同时还对以旧还新用途做出明确强调，其实是对资金流量、流向的双重规范。

　　仲量联行市场研究部总监姚耀认为，开发商从资本市场获得新资金的规模预计会继续有所收缩，而对融资使用用途的规范，让房企以旧还新的接力融资变得更加困难。

　　不只是对融资用途进行规范，在资金源头，开发商融资的数量和规模，已经出现大范围缩水。中止以至终止发债的房企，已经有近20家。

　　“从多个类型债券发行中止的现象中，传达出重要的资本市场信息。按当前的市场及政策走向来看，上半年资本市场收紧融资的势头将在下半年延续。”姚耀表示。

　　随着上交所7月12日一则公告，保利置业从6月19日中止发行15.14亿元资产支持证券到7月12日终止，保利置业申请发行的这项购房尾款ABS融资宣告流产。

　　保利置业ABS支持证券从中止到终止还不到一个月，而在此之前已经有二十多家房企的融资处于中止状态。

　　6月15日金融街中止了一笔50亿元公司债券，合生创展等多家房企债券均遭中止。有机构统计，今年上半年共24家房企欲发行公司债1125亿元，然而中止的次数则达到21次。

　　对于房企融资渠道的收紧，第一太平戴维斯中国市场研究部助理董事张琳认为，金融机构持续去杠杆，将对楼市和房企产生影响。而下半年房地产的融资形势也不容乐观。

　　“开发商融资渠道收紧、新增融资规模缩减的态势，预计不会发生根本性转变。对开发商来说，过多冀望监管层在融资政策上放水不太现实。通过加快销售来回笼资金，保证现金流安全，应该是每一家房企排在前位的重要议题。”张琳表示。

　　资金压力下土地市场降温

　　如果说市场的逐步降温对于房企的影响是缓慢呈现的，那么资金的收紧则是房企眼下的困局。

　　“今年平均融资成本至少增加2%，你看今年土地拍卖市场，就明显冷清了很多。”旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣告诉记者。

　　从土地投资节奏看，近期的土地降温可见一斑。今年7月，苏州7宗经营性土地进入限时竞价阶段，其中三种居住地块未拍先流拍。该批地块为苏州市今年集中挂牌的第二批土地中的一部分。此前，苏州土地市场曾一度火爆，如今导致多家开发商因为拿地过高一直项目滞销。

　　在合肥，最近2月有5宗居住土地流拍，曾经的楼市“四小龙”之一合肥，让很多地产商深陷其中。“我们在合肥的项目一直捂在手上，开盘就亏损。”一位禹洲地产内部人士告诉记者。

　　“融信的债券到期，我们也帮他们找一些中小银行进行对接，希望城商行可以买一些债券，但是难度很大。”一位券商机构客户经理告诉记者。

　　此前，有一些小银行依旧在监管下进行委托贷款操作，希望帮一些地产商融资。记者了解到，即便是TOP5地产商，也通过这样的高融资方式进行融资，具体金额超过10亿。

　　“新力地产的很多项目也在寻求地产基金介入，但是我们评估后觉得销售并不乐观，不敢轻举妄动。”一位地产基金从业者告诉记者。

　　根据Wind资讯此前的统计，目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股净负债率超过200%的房企有佳兆业。

　　根据申万宏源的一份报告，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

　　海通证券债券研究员姜超宏认为，伴随企业间分化越来越明显，融资潮水过去后，个别企业的信用违约概率增加。

　　经过了前两年的大肆扩张，目前许多房企已然感受到运营的莫大压力，从而不得不以价换量加速去库存。“我们预计今年第四季度会是一个低谷，那个时候可能土地市场将进入冰点，也是一个窗口期。”一位地产高管告诉记者。

   （房掌柜整理来自第一财经日报、华夏时报）