标杆房企业绩实现逆势增长 行业集中度达到历史新高

　　值得一提的是，2018年，企业之间的“规模战”竞争开始深化，重点房企积极扩张，增速平均达到41.9%。除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，恒大目标定在5500亿元规模，融创、保利、绿地目标指向4000亿元;龙湖、泰禾期待突破2000亿元，其中泰禾预期增长率高达98%;阳光城、正荣等计划突破千亿，目标增长超过40%，华润、中海、龙湖等企业也预期20%以上的业绩增速。

　　从这些企业目标完成率来看，大部分房企上半年完成率超过40%。部分房企已经提出2020年的业绩目标：恒大提出到2020年总资产达到3万亿元、销售规模8000亿元，世茂、中海、中南置地目标在2020年达到3000亿元以上，中型企业多以千亿为目标节点，期待向更高阵营实现突破。

　　中国指数研究院相关负责人分析表示：“从企业布局重点来看，二线城市仍是房企业绩主动力，三四线城市销售业绩上涨明显。”

　　2018年以来，房地产调控政策对市场影响逐步显现，重点城市市场整顿力度继续强化。上述负责人表示，预计2018年下半年，房地产市场热度将进一步降温，部分三四线城市的市场风险或将显现，房企在拿地、融资等方面更加谨慎。

　　在房地产市场总量面临天花板的同时，中小房企不论是融资、拿地、销售，都愈发艰难。恰如新城控股集团高级副总裁欧阳捷所言，大房企的市场份额不断提高，包括金融、供应商等资源都在向大房企集中，这一过程中，中小房企的业绩不断下降、市场空间也不断被压缩。

　　快马加鞭 下半年资金回笼提速

  土地储备是房企战略扩张的最基础一步。中原地产研究中心统计数据显示，现阶段大部分房企拿地热情不减。虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，在去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。整体而言，一二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

　　虽然目前30大城市开启楼市调控措施，但在中原地产首席分析师张大伟看来，今年房企继续刷新历史销售纪录基本接近定局，下半年整体市场的分化趋势将更加明显。

　　房企6月份业绩表现较为突出。对此有业内分析认为，这主要是由于多地政府对预售许可证管控有所松动，房企在严苛调控和巨大资金压力下，高周转和降价加速推案意愿明显增强，以价换量实现业绩规模的增长。

　　对于下半年房地产市场的发展预期，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，下半年部分房企会出现一些微妙变化，比如考虑到资金层面的收紧，对业绩产生的影响而选择以价换量的策略。单纯从销售金额看，下半年还会保持强劲的态势。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则指出，今年三季度为民营房企资金兑付压力最大的时间，不会因为降准而改变。此时，再加上棚改货币化安置急刹车、房企海外发债叫停等利空消息，房企通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多，房企利润也将呈下滑态势。

　　下半年出现拐点?

　　当前，房地产市场形势非常复杂。一方面，调控并未有放松之势。限购、限价等政策依旧压顶;另一方面，在严厉去杠杆背景之下，房企面临严峻的资金压力。未来半年行业走势也备受关注。

　　从宏观层面来看，杨红旭认为，主要的影响因素是政策，政策调控还在加码，下半年的政策还会进一步收紧，所以需求面应该会出现萎缩。全国的销售总面积会出现由正增长转为负增长。估计未来两三个月就会出现拐点，全国的销售总金额年内可能保持一个基本平稳的状态，就是说可能是在零增长左右。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，房企整体面临的市场形势并不乐观。“下半年可能品牌房企的销售总规模和市场集中度还会提高，但是企业的利润也会降低。一方面，一线城市和强二线城市中，开发商的资金回笼速度要求比较高，房企在拿到预售许可的时候必然会被“砍”，会出现亏损或者不赚钱的情况。另一方面，三四季度是整个民营开发企业资金压力最大的时候，这时企业为了回款，迫不得已会降价销售。另外，下半年个别企业可能会出现严重的资金断裂的情况，除非是被其他的房企或者金融机构收购，注入资金。据我了解，排名前20的房企当中，资金面紧张的有差不多一半。”

　　严峻市场之下往往也是市场洗牌的最佳时期。张宏伟认为，未来一到两年，市场集中度会迅速增加。市场格局即将定局的时候，每个企业都会尽可能地去争取市场份额。另一方面，下半年还有目标，对于排名靠前的房企来说，目标的实现和职业经理的考核挂钩，跟调控和资金链紧张没有关系，目标驱动之下，都会想方设法去完成规模增长。