标杆房企业绩实现逆势增长 行业集中度达到历史新高

　　在调控下，上半年，标杆房企依然实现逆势增长。日前，上市房企陆续发布上半年业绩，碧桂园销售额突破4000亿元，恒大、万科突破3000亿元，保利突破2000亿元，规模房企的实力正进一步增强。各梯队房企在规模增长的同时，分化格局持续，行业集中度达到历史新高。业内预计，在业绩目标、资金兑付压力下，下半年房企将以价换量，提速资金回笼。

　　三强争霸 增速不减

　　标杆房企强者恒强的格局依然持续。从业绩上看，上半年上市房企交了一份不错的成绩单，规模房企的实力正进一步增强。房企第一梯队的三家公司碧桂园、恒大、万科，前6个月的销售额已超过1万亿元，而去年则是用了8个月的时间才达到万亿元的销售额。

　　今年上半年，碧桂园共实现合同销售金额约4124.9亿元，领先万科及恒大3046.6亿元、3041.8亿元，稳坐销售额排行榜冠军位置，且进一步拉大三巨头间的差距。此外，得益于6月较高销售，万科以5亿元的微小差距超越恒大位居第二。

　　今年以来，碧桂园平均每月销售额达500亿以上。6月份，碧桂园销售额778.1亿元，与5月份的771.6亿元相比，增长幅度不大，但再创单月成绩纪录。其销售业绩大增，除了在三四线布局项目较多的因素外，也与高周转策略有关。

　　上半年，新城控股的成绩同样亮眼。继2017年首次跻身“千亿俱乐部”后，今年上半年销售额就达953.11亿。据悉，新城控股迄今实现了对81个大中城市的布局，累计开发及在开发项目达393个。

　　做大规模依然是当下房企的主流选择。业内预计，全年千亿房企数量将达到30家以上。

　　除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，恒大目标定在5500亿，融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿;阳光城、正荣等誓破千亿。从目标完成率来看，今年上半年，半数大型房企已完成业绩目标的50%以上，其余基本高于40%。

布局失衡 个别企业业绩下挫

  几家欢喜几家愁，重点房企销售金额大涨的另一面，则是个别房企销售业绩不尽如人意的现状。根据中原地产日前披露的32家房企1-5月业绩统计数据，首开股份、首创置业、阳光100中国和金地4家房企销售业绩同比下挫，分别为-29.7%、-16.5%、-27%、-6.3%。

  查阅首开股份以及首创置业过往公告获悉，两家企业在2018年分别提出了“冲刺千亿”和“今年800亿、明年达1000亿、后年1400亿”的销售目标，不过从前5月的销售业绩来看，二者的业绩表现不甚乐观。

  具体来看，首开股份于6月8日发布的前5月销售业绩显示，1-5月，该公司共实现签约面积89.84万平方米，同比降低25.58%;签约金额234.83亿元，同比降低29.71%;截至今年5月底，首创置业累计实现签约面积约76.5万平方米，累计签约金额约157.9亿元，较去年同期下降了16.5%。

  张宏伟则进一步指出，原则上前5月销售业绩表现不明显的房企，基本上是在战略布局上以一二线城市为主的企业，全国化布局纵深程度不高。再从表现来讲，市场之间很难有对冲和互补，所以在销售业绩上不如那些全国化布局的房企表现抢眼。

  “一是潜在的可售房源可能不多，房企现阶段较大的资金压力使供给端受到了冲击;二是部分房企实际上面临着定价的压力，不愿意采取所谓低价销售的方式，毕竟对于北京市场来说是要考虑到增加盈利等内容;三则是由于房地产市场目前大趋势呈降温态势，但预计下半年会有反弹，所以不排除部分房企会等到下半年再发力。”严跃进分析认为。

　　格局分化 集中度提升

截至7月11日，公布前6月销售业绩的企业达30多家。从已公布的数据显示，龙头房企延续了近些年的强势表现，销售额增幅高于行业平均水平，而这意味着行业集中度还在加速提升。

　　上半年，伴随城市群产业吸聚效应释放，部分二线及三四线市场需求快速释放，一些大型房企加大推盘力度，实现销售额与销售面积双增长，其中，中间梯队业绩增长最为迅猛。

　　分阵营来看，企业之间强者愈强态势更加明显。中指院数据显示，上半年业绩达到1000亿元以上的企业共七家，销售额增速为32.5%，规模化优势持续凸显。其中，碧桂园、恒大、万科分别突破4000亿元、3000亿元、3000亿元大关，逐步拉大与其他企业的差距，行业寡头逐步形成。

　　业绩规模为500亿至1000亿元的企业共20家，较去年新增13家，销售额增长率均值为60.0%，该阵营的企业聚焦城市群、精选三四线加速全国化布局，在做好产品的同时以高周转实现销售额迅猛增长。

　　值得一提的是，2018年，企业之间的“规模战”竞争开始深化，重点房企积极扩张，增速平均达到41.9%。除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，恒大目标定在5500亿元规模，融创、保利、绿地目标指向4000亿元;龙湖、泰禾期待突破2000亿元，其中泰禾预期增长率高达98%;阳光城、正荣等计划突破千亿，目标增长超过40%，华润、中海、龙湖等企业也预期20%以上的业绩增速。

　　从这些企业目标完成率来看，大部分房企上半年完成率超过40%。部分房企已经提出2020年的业绩目标：恒大提出到2020年总资产达到3万亿元、销售规模8000亿元，世茂、中海、中南置地目标在2020年达到3000亿元以上，中型企业多以千亿为目标节点，期待向更高阵营实现突破。

　　中国指数研究院相关负责人分析表示：“从企业布局重点来看，二线城市仍是房企业绩主动力，三四线城市销售业绩上涨明显。”

　　2018年以来，房地产调控政策对市场影响逐步显现，重点城市市场整顿力度继续强化。上述负责人表示，预计2018年下半年，房地产市场热度将进一步降温，部分三四线城市的市场风险或将显现，房企在拿地、融资等方面更加谨慎。

　　在房地产市场总量面临天花板的同时，中小房企不论是融资、拿地、销售，都愈发艰难。恰如新城控股集团高级副总裁欧阳捷所言，大房企的市场份额不断提高，包括金融、供应商等资源都在向大房企集中，这一过程中，中小房企的业绩不断下降、市场空间也不断被压缩。

　　快马加鞭 下半年资金回笼提速

  土地储备是房企战略扩张的最基础一步。中原地产研究中心统计数据显示，现阶段大部分房企拿地热情不减。虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，在去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。整体而言，一二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

　　虽然目前30大城市开启楼市调控措施，但在中原地产首席分析师张大伟看来，今年房企继续刷新历史销售纪录基本接近定局，下半年整体市场的分化趋势将更加明显。

　　房企6月份业绩表现较为突出。对此有业内分析认为，这主要是由于多地政府对预售许可证管控有所松动，房企在严苛调控和巨大资金压力下，高周转和降价加速推案意愿明显增强，以价换量实现业绩规模的增长。

　　对于下半年房地产市场的发展预期，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，下半年部分房企会出现一些微妙变化，比如考虑到资金层面的收紧，对业绩产生的影响而选择以价换量的策略。单纯从销售金额看，下半年还会保持强劲的态势。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则指出，今年三季度为民营房企资金兑付压力最大的时间，不会因为降准而改变。此时，再加上棚改货币化安置急刹车、房企海外发债叫停等利空消息，房企通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多，房企利润也将呈下滑态势。

　　下半年出现拐点?

　　当前，房地产市场形势非常复杂。一方面，调控并未有放松之势。限购、限价等政策依旧压顶;另一方面，在严厉去杠杆背景之下，房企面临严峻的资金压力。未来半年行业走势也备受关注。

　　从宏观层面来看，杨红旭认为，主要的影响因素是政策，政策调控还在加码，下半年的政策还会进一步收紧，所以需求面应该会出现萎缩。全国的销售总面积会出现由正增长转为负增长。估计未来两三个月就会出现拐点，全国的销售总金额年内可能保持一个基本平稳的状态，就是说可能是在零增长左右。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，房企整体面临的市场形势并不乐观。“下半年可能品牌房企的销售总规模和市场集中度还会提高，但是企业的利润也会降低。一方面，一线城市和强二线城市中，开发商的资金回笼速度要求比较高，房企在拿到预售许可的时候必然会被“砍”，会出现亏损或者不赚钱的情况。另一方面，三四季度是整个民营开发企业资金压力最大的时候，这时企业为了回款，迫不得已会降价销售。另外，下半年个别企业可能会出现严重的资金断裂的情况，除非是被其他的房企或者金融机构收购，注入资金。据我了解，排名前20的房企当中，资金面紧张的有差不多一半。”

　　严峻市场之下往往也是市场洗牌的最佳时期。张宏伟认为，未来一到两年，市场集中度会迅速增加。市场格局即将定局的时候，每个企业都会尽可能地去争取市场份额。另一方面，下半年还有目标，对于排名靠前的房企来说，目标的实现和职业经理的考核挂钩，跟调控和资金链紧张没有关系，目标驱动之下，都会想方设法去完成规模增长。

　　张大伟注意到，从企业之间的销售数据看，有10家企业销售业绩涨幅超过50%，8家企业涨幅在40%-50%之间。整体市场分化趋势在2018年下半年有望更加明显。他还注意到，虽然一二线城市调控持续，但大部分标杆房企都开始积极拿地。从全国数据看，一二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。在这种大趋势下，大量中型标杆房企积极抢地，特别是销售额从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，都是过去一段时间内抢地的主流企业。

    （房掌柜整理来自新京报、经济参考报、21世纪经济报道、北京商报）