房企“规模战”已成为共识 面临融资困境加速高周转

　　六月已过，房企纷纷发布中期业绩成绩单。

　　克而瑞《2018年上半年中国房地产企业销售TOP200》榜单显示，上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。多数房企上半年业绩目标完成率超40%。

　　值得注意的是，截止2018年上半年500亿以上房企数量已达25家，400亿以上房企数量也有33家，预计全年千亿房企数量将在30家以上。

　　梳理多家研究机构发布的数据发现，2018年上半年，37家房企单月超百亿，7家超千亿。行业集中度进一步提升，房地产行业市场集中度将跳跃式提高，去年千亿房企今年业绩或突破万亿，中间阵营200-500亿企业增长迅猛，尾部中小房企进一步洗牌。

　　中国指数研究院认为，2018年上半年，中国房地产市场调控继续细化与扩大，在市场刚性需求及三四线热度释放因素下，房企抢收城市群二线及基本面良好的三四线城市的销售业绩，销售规模继续快速提升。

　　随着调控趋严，预计2018年下半年，房地产市场热度将进一步降温，其中部分三四线城市的市场风险或将显现，房企在拿地、融资等方面更加谨慎，以充裕的现金流保障企业稳健发展。

　　业绩普遍向好

　　在“房住不炒”、调控政策频出的背景下，全国商品房销售规模再创新高。克尔瑞研究中心数据显示，碧桂园、万科地产和中国恒大2017年销售额突破5000亿元;销售额超过千亿元的房企达17家。今年开年，房地产板块便走出一波拉升行情，申万房地产指数一月涨幅达13.62%。

　　目前，21家房地产上市公司发布了2017年年报，另有14家发布了业绩快报，业绩普遍表现亮眼。保利地产和招商蛇口归属于上市公司股东的净利润均超过百亿元，分别为156.84亿元和122.15亿元;12家公司净利润超过十亿元;28家公司净利润同比增长。其中，17家公司增幅超过30%。

　　进入2018年，房地产行业取得开门红。国家统计局公布的数据显示，1-2月全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。

　　1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长12.0%，商业营业用房销售面积增长14.6%。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。

　　37家房企单月超百亿 7家超千亿

　　中国指数研究院数据显示，2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加12家;合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%;市场份额提升15.2个百分点，达到76.4%。

　　强者愈强态势明显，行业集中度进一步提升。1000亿以上超级阵营共7家，销售额增速为32.5%，规模化优势持续凸显，龙头房企中，碧桂园截止6月末业绩规模已达4124.8亿元，5、6两月的业绩都在770亿元以上。恒大、万科也相继突破3000亿元，较去年同期分别增长24.5%和9.3%。逐步拉大与其他企业的差距，行业寡头初现。

　　克而瑞数据也显示，从上半年的业绩情况来看，二季度TOP100房企实现销售业绩规模2.6万亿元，较一季度增长35%，迎来销售高峰。其中，6月单月百强房企业绩规模就达到了1.11万亿元，为今年上半年最高的月份。较5月环比增长34.7%，增速提升近17个百分点。

　　同时，6月单月业绩超百亿房企的数量较多达到了37家。克而瑞认为，这主要是由于多地政府对预售许可证管控有所松动，房企在严苛调控和巨大资金压力下，高周转和降价加速推案意愿明显增强，以价换量实现业绩规模的增长。

　　值得注意的是，截止2018年上半年500亿以上房企数量已达25家，400亿以上房企数量也有33家，预计全年千亿房企数量将在30家以上。

　　品牌房企销售目标平均已完成40%以上

　　2018年，“规模战”已成共识，重点品牌房企目标积极，增速平均达到41.9%。除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，恒大目标定在5500亿，融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿，其中泰禾预期增长率高达98%;阳光城、正荣等誓破千亿，目标增长超过40%;华润、中海、龙湖等目标相对稳健的企业也预期20%以上增速。

　　从企业目标完成率来看，大部分房企上半年完成40%以上。中梁、正荣等7家企业上半年把握合理的销售节奏，完成50%以上，全年目标达成得以保障;另有13家企业完成40%以上，目标锁定性较强。

　　不过，从房企的目标完成度来看，上半年多数房企的销售目标完成度低于50%。一方面，今年上半年房企的业绩延续了一季度的情况，虽然整体规模增长近36%，但较2017年同期及2017年全年有所放缓。值得注意的是，32家房企中有15家房企的业绩目标完成率在40%和50%之间。

　　克而瑞认为，年初部分房企设立目标时目标增长率较高超50%，实际达成难度较大。而即使对于上半年业绩完成较好的房企而言，日子也并不好过，更多的是以牺牲利润来换取业绩，很难兼顾利润和规模。

　　房企上半年表现虽不及预期，但也处于合理范围之类。毕竟一般房企上下半年的业绩比例是四六开，大部分房企的供货集中在下半年，只要供货符合市场需求、价格合理的话，这些企业完成全年目标应该不成问题。

　　集中度进一步提升

　　多家机构判断，今年房地产行业集中度将提升。

　　国信证券统计数据显示，2017年，前五大房企和前十大房企市场集中度分别为16.87%、24.35%，较2016年末分别提升了4.05和5.5个百分点。2018年前两月，前五大房企和前四大房企市场集中度分别为39.48%、53.73%，较2017年末分别提升了22.6和29.38个百分点。优势房企市占率提升显著，市场集中度提升明显。

　　同时，优势房企品牌、规模、融资、渠道等多方面竞争优势凸显。截至2017年末，融创中国、旭辉控股集团、新城控股、碧桂园等优势房企销售额的累计同比增速分别高达142%、96%、94%、78%。

　　华南某绩优基金经理认为，房地产行业在融资监管加严、土拍门槛提高的背景下，实际上是在淘汰过剩产能，资源将向优势房企聚集。随着时间推移，优势房企的竞争力将越发明显，竞争优势将体现在公司业绩上。申万宏源证券指出，2018年“房住不炒”的政策基调不变，叠加拿地金额集中度大幅超越销售金额集中度，预示着集中度将继续快速提升，利好龙头房企和部分资源充沛的二线房企。

　　面临融资困境加速高周转

　　2018年以来，高周转成为行业热词。依据权威机构统计数据，2018一季度136家房地产开发企业中，有近40家公司资产负债率超过80%，占比接近26%，26家超85%，近一半的企业资产负债率超过70%。

　　重压之下，房企纷纷抛出加码高周转的“解题思路”。一家知名房企为提高周转速度连发多份加急文件，要求设计当天内出图;南国置业目前的周转周期约为12个月左右;泰禾集团华东公司为冲刺上半年指标，要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假…

　　同时，房企通过实施合伙人项目跟投制度以及加大奖励机制，调动员工积极性，把企业与员工的利益捆绑在一起，全流程拉动销售，如荣盛、蓝光、保利等企业在2017年底先后出台项目跟投制度，2018年泰禾员工持股计划筹资上限上调至5亿元，融创从公开市场回购不超过5%的股票进行股权激励等。

　　事实上，不管是加速开工还是奖励机制，其实都绕不开房企目前面临的融资困境。在资金链承压的现实下，房企去化意愿强烈，加速销货，实现现金回流。

　　统计数据显示，2018年1-5月，房企到位资金再次回升，达到62003亿元，同比增长5.1%，创下今年以来的新高，单月增速则达到17.4%。需要关注的是，所有到位资金中定金及预收款超越国内贷款的比重，在占比最大，达到32.45%。同时，增长速度亦是最快的，达到12.7%。

   （房掌柜整理来自长江商报、中国证券报）