从“楼市深冬”到“全域暴涨” 看中国房地产市场十年寒暑

2016年：房价全域暴涨 政策180度转向

继2015年“9.30”下调首付最低至2.5成之后，2016年1月进一步将不限购城市首付款比例下调至最低20%，其后多部委联合发文调整契税、营业税，以及5月全面实行“营改增”。仅接着，上半年30多个省市先后出台了鼓励农民进城买房、调减乃至暂停土地供应、给予购房货币补贴等新政。

受到诸多利好影响，2016年初仅随深圳之后，部分热点城市房价率先上涨。不仅深圳、上海、南京、合肥等城市房价高涨，惠州、无锡也加入了房价快速上涨的行列。从全年房价涨幅来看，深圳依旧以51%的涨幅高居首位，合肥、南京、厦门等热点城市以49%的增速紧随其后，排在前十的也大多为热点一二线城市，三线城市无锡以35%的增速排在第六。

国家统计局公布数据显示，2016年全国房屋销售金额为11.76万亿元人民币,同比增长34.8%，销售面积为15.76亿平方米，同比增长22.5%。在2016年房屋销售金额达到历史新高的同时，诞生了3家销售额超过3千亿的房企，消化周期则较2015年减少1.4个月至5.3个月。

全国多个城市房价的暴涨，也让宽松政策不得不被大规模终结。为防范市场过热，泡沫增长，楼市调控再现江湖，“限购、限贷、限拿地”等政策接连出台。

值得一提的是，房价暴涨的同时，土地价格也迎来了一轮大暴涨，2016年全国共计成交336宗单价、总价地王，这些地王很多直至2018年都未有入市的迹象。

2017年：房子是用来住的，不是用来炒的

2017年，调控政策不断加码，自3月份厦门率先落地个人限售令，限售城市后扩容至46城，另有7城升级限售。与此同时，金融去杠杆持续推进，严格限贷同时，热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流入房地产市场。

在2017下半年，为保障房地产市场平稳发展，官方先后提出租购并举、租售同权等方向，12城首批开展住房租赁试点，上海、广州、杭州等热点一、二线城市挂牌并出让多宗租赁用地的同时，集体建设用地改建租赁住房等加快制度性破冰，长租公寓也被众多房企列入重点布局的业务。“十九大”更明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，各项长效机制开始建立。

随着调控政策不断加码和市场自身深入发展，一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩，而三四线城市在持续高温，成交占比持续上升。为减少营销成本，品牌房企2017年几乎全部哑火，整体营销表现显得较为平淡。

另外，银监会、上交所、深交所、发改委等部门也陆续发出新的政策，严控房地产金融业务风险，信贷环境持续紧缩，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。房企融资环境不断收紧，房企资金链备受考验。